Lorsque l’on souscrit un crédit bancaire pour acheter un bien immobilier, le capital emprunté est généralement libéré à la signature de l’acte de vente chez le notaire. La banque devra alors verser le montant au notaire qui va ensuite régler le vendeur. Dans ce cas de figure, l’emprunteur acquéreur du bien commencera à rembourser dès le mois suivant l’acquisition.
Les mensualités qu’il aura à verser à partir de là seront composées d’une partie du capital et des intérêts. La procédure est simple, sauf si le crédit est destinée à la construction d’une maison, à l’acquisition d’un logement en état d’achèvement ou à la réalisation de gros travaux immobiliers. Dans ces cas-là, il faudra tenir compte des intérêts intercalaires.
Les intérêts intercalaires
Lorsque l’un de ces trois cas survient, la somme empruntée ne sera pas débloquée en une seule fois, mais selon l’avancée du projet. Le remboursement ne commence qu’une fois tout le prêt débloqué, mais entre-temps, l’emprunteur devra payer les intérêts par mois. Dans la majorité des cas, le déblocage se fait en cinq étapes :
- Au moment de la réservation : 5% du prêt.
- Lorsque les fondations sont achevées : 30%.
- Durant la pose de la toiture et la réalisation de l’étanchéité des terrasses : 35%.
- Lorsque les travaux sont terminés : 25%.
- Au moment de la livraison : 5%.
Même si la méthode est plus sûre puisque le client a la garantie de voir aboutir son rêve de maison, la note peut être assez salée puisqu’à partir du second appel de fond, des intérêts intercalaires vous seront imputés.
Le mode de calcul des intérêts intercalaires
La formule pour calculer les intérêts intercalaires est la suivante : (montant à débloquer x taux du prêt) / 12.
Attention, à chaque nouvel appel de fond, le montant à débloquer équivaut à toutes les sommes déjà débloquées auparavant mis à part les premiers 5% à la réservation qui doivent provenir de l’apport personnel de l’emprunteur.
Exemple d’un crédit de 150.000€ au taux de 4,60% d’intérêt et 0,26% d’assurance. Selon la règle des cinq tranches, le montant des intérêts intercalaires sera donc :
- 0€ à la réservation.
- 173€ une fois les fondations achevées puisque 30% du prêt sera débloqué à savoir 45.000€ : 45.000 x 4,60% / 12 = 173€.
- 374€ lors de la pose de la toiture puisque 35% du capital seront libérés à savoir 52.500€. Il faudra néanmoins y ajouter les 45.000€ précédent donc le calcul donnera (45.000 + 52.500 x 4,60%) / 12 = 374€.
Ces deux montants seront par la suite additionnés à la libération de la 3e tranche du capital.
En ce qui concerne les mensualités à payer, à ces intérêts intercalaires, il faut également ajouter le coût de l’assurance.