L’état descriptif de division (EDD) est un document officiel annexé au règlement de copropriété. Il est obligatoire pour une copropriété. L’élaboration de ce document doit être confiée à un professionnel, mais le syndicat des copropriétaires peut le modifier lors d’une assemblée générale. Voici toutes les informations nécessaires pour mettre en place un état descriptif de division.
Sommaire
État descriptif de division : c’est quoi exactement ?
Un règlement de copropriété régit tout immeuble soumis au régime de la copropriété. Il s’applique aux propriétaires comme aux locataires. Ce document identifie tous les lots de la copropriété comprenant la partie privative et la quote-part des parties communes associées. Cette dernière est souvent exprimée en tantièmes.
L’état descriptif de division fait partie de ce règlement de copropriété. En fait, l’EDD figure dans le règlement ou est annexé à celui-ci. Un numéro est attribué à chaque lot afin qu’ils puissent être facilement identifiables. Il est à noter qu’un état descriptif de division est nécessaire pour mettre en copropriété un bien immobilier.
En général, le géomètre-expert est le professionnel habilité pour mettre en place ce document. Il est le plus compétent pour concevoir tout document relatif à un immeuble bâti réparti en lots d’habitation. La propriété comprend une partie privative ainsi qu’une quote-part de parties communes. Le géomètre se base sur les plans du maître d’ouvrage pour élaborer l’EDD. Il doit également réaliser des plans intérieurs.
Que contient un état descriptif de division ?
L’état descriptif de division est édité sous la forme d’un tableau. Dans ce tableau, on retrouve plusieurs informations :
- L’identification de l’immeuble.
- La division de l’immeuble en lots.
- Le numéro d’identification de chaque lot.
- Un état descriptif de chaque lot de l’immeuble (bâtiment, étage, escalier…).
- La nature de chaque lot.
- La quote-part des parties communes de chaque lot.
La quote-part des parties communes permet un calcul du montant des charges de copropriété pour chaque lot. Il est également possible d’annexer un plan correspondant à chaque lot pour que l’on puisse avoir plus de détails sur la situation de chacun d’entre eux.
À quoi sert un état descriptif de division ?
Après la mise en vigueur de la loi ALUR de 2014, l’acquéreur d’un lot en copropriété doit bénéficier d’un EDD. Cette règle s’applique à tout lot situé dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation. Grâce à l’EDD, on peut facilement identifier les propriétaires de chaque lot. Aussi, l’EDD est un moyen de savoir si les lots ne sont pas soumis à de potentielles hypothèques.
Ainsi, l’EDD donne l’occasion à l’acquéreur de garantir l’existence légale du lot qu’il souhaite acheter. L’acquéreur peut également déjà avoir un aperçu du coût des charges de copropriété dont il devra s’acquitter sur les équipements communs.
Quelle est la valeur juridique de l’EDD ?
L’établissement d’un EDD est obligatoire, mais sa valeur juridique ou contractuelle est assez floue. En effet, de son côté, la jurisprudence considère l’état descriptif de division comme une « convention entre copropriétaires ». Ainsi, l’EDD dispose d’une réelle valeur contractuelle.
D’un autre côté, la Cour de cassation précise qu’un état descriptif de division établi pour les besoins de la publicité foncière ne possède pas de caractère contractuel. De ce fait, ce document ne prévaut pas sur le règlement de copropriété.
Modifier l’état descriptif de division : comment procéder ?
En cas de changements relatifs à la vie de la copropriété, il peut être modifié. En effet, plusieurs situations affectant les lots amènent à modifier l’état descriptif de division :
- Les lots sont assemblés dans le cadre d’un achat ou divisés pour une vente.
- Une partie commune est cédée en partie privative.
- Des travaux engendrent la modification de la nature ou de la consistance des lots comme un ajout d’étage.
Si l’une de ces situations se présente, le syndicat des copropriétaires a le droit de modifier l’EDD. En effet, les modifications doivent être votées en assemblée générale. Le syndicat fixe les modalités du vote en fonction de la nature de la modification.