Portage immobilier : ce qu’il faut savoir

Vous avez des difficultés financières et ne savez pas comment les surmonter ? Le portage immobilier peut être la solution qu’il vous faut. Ce mode de financement est un moyen pour obtenir l’argent dont vous avez besoin tout en conservant la jouissance de votre logement. Si vous recherchez une alternative à l’hypothèque, découvrez comment ce dispositif peut vous aider.

Qu’est-ce que le portage immobilier ?

Le portage immobilier est encadré par les articles 1659 à 1673 du Code civil. C’est une solution pour les propriétaires en situation de surendettement qui se voient refuser l’accès au crédit bancaire. Dans ce processus, le particulier en difficulté financière décide de vendre son bien à un investisseur, à un prix de 20 à 30 % inférieur à sa valeur vénale. Cette vente lui permet de rembourser l’intégralité de ses dettes et de retrouver une stabilité financière.

Bien qu’il ne soit plus propriétaire, le particulier conserve le droit d’occuper le logement en contrepartie d’un loyer versé à l’investisseur. Il s’agit d’un arrangement, où le particulier perd temporairement la pleine propriété de son bien, mais avec la possibilité de le racheter ultérieurement, sous certaines conditions. Ainsi, le portage immobilier offre une solution flexible et adaptée aux propriétaires en difficulté.

Comment fonctionne le portage immobilier ?

Le portage immobilier comprend trois principales étapes :

• La vente du bien : sans avoir à déménager, le propriétaire vend temporairement son bien à un acheteur tout en continuant à l’occuper. C’est à ce moment-là qu’il définit les conditions du transfert de sa propriété immobilière, particulièrement la durée de la vente temporaire (entre 6 mois et 10 ans).
• La phase de portage : l’ancien propriétaire rembourse ses dettes grâce au produit de la vente du bien. Cette étape lui permet de retrouver un nouvel équilibre financier. Étant donné qu’il reste dans son ancien bien, il verse un loyer à l’investisseur, qui a généralement le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel).
• Le rachat ou la vente du bien : le locataire rachète son bien au prix convenu au début de l’opération. Il s’acquitte des frais de notaire et verse une commission à la société de portage, généralement équivalente à 5 %. Si le locataire ne peut pas racheter le bien, ce dernier est vendu à un tiers au prix du marché. L’investisseur récupère alors sa mise et le surplus revient au propriétaire locataire.

Avantages du portage immobilier pour le vendeur

Il offre de nombreux avantages aux particuliers en difficulté financière.

Une baisse des mensualités

Si le budget est déséquilibré, il peut être nécessaire de restructurer ou d’effacer les dettes afin de retrouver une stabilité financière. Dans le cadre du portage, les dettes sont soldées grâce au produit de la vente, ce qui permet de se libérer de ces charges. Pendant toute la durée du portage, une indemnité d’occupation mensuelle est versée, ce qui contribue à couvrir les frais liés à l’utilisation du bien immobilier.

Pour retrouver la pleine propriété du bien, il est possible de contracter un crédit immobilier, qui permettra de rembourser la seule mensualité restante, qui sera généralement inférieure à celle avant le portage. Cette solution offre ainsi une opportunité de rééquilibrer ses finances tout en conservant la propriété de son bien immobilier.

Du temps pour vendre son bien

Le portage immobilier est une solution qui permet de vendre un bien tout en continuant à l’occuper, avec une option de rachat. Pendant toute la durée du contrat, il est possible de vendre le bien et de percevoir la différence entre le prix de vente et celui du rachat.

L’avantage de cette méthode est de pouvoir obtenir rapidement des liquidités, sans avoir à déménager précipitamment et de pouvoir vendre son bien dans les meilleures conditions. Grâce au portage immobilier, on bénéficie d’une tranquillité d’esprit et d’une flexibilité financière tout en restant dans son domicile. C’est une solution avantageuse pour ceux qui souhaitent optimiser la vente de leur bien immobilier.

Une alternative à la saisie

Le portage peut être une alternative à la saisie immobilière. En optant pour cette solution, le montant de la vente permet de solder la dette et d’arrêter la procédure de saisie, offrant ainsi une issue favorable. De plus, le portage immobilier évite la vente du bien de manière définitive ou sa perte à prix bas lors d’une vente aux enchères, préservant ainsi la valeur de la propriété.

Avantages du portage immobilier pour l’investisseur

Grâce à cette opération, l’investisseur a la possibilité d’acquérir un bien immobilier avec une décote de 20 à 30 % de sa valeur initiale. En plus de cela, il a la garantie de percevoir des loyers réguliers, offrant ainsi un rendement sécurisé. Un avantage fiscal intéressant est également associé au statut de loueur d’un bien meublé non professionnel.

Cette stratégie d’investissement permet de bénéficier d’une immobilisation des capitaux sur une période relativement courte, allant de un à cinq ans. Pendant cette période, les charges liées au bien immobilier sont assumées par le propriétaire occupant.

En résumé, l’opération de portage immobilier offre à l’investisseur la possibilité d’acquérir un bien immobilier à prix réduit, de générer des revenus réguliers et de profiter d’avantages fiscaux tout en minimisant les charges et les contraintes liées à la gestion immobilière.

Conditions à respecter

Avant de se tourner vers le portage immobilier, il est essentiel de vérifier plusieurs points.

Le ratio d’emprunt

La totalité des crédits en cours ne doit pas être supérieure à 60 % de la valeur du bien. Il est important d’avoir un ratio hypothécaire bas, qui correspond au rapport entre le montant total de la dette et la valeur du bien. Cela permet de rembourser les dettes et de lever un éventuel interdit bancaire.

Les ressources financières

Si le propriétaire souhaite obtenir un prêt avant la fin du portage immobilier pour racheter son bien, il est important que les revenus du foyer soient suffisants pour répondre aux critères d’éligibilité. Cependant, il est à noter que cette condition n’est pas nécessaire si l’objectif est simplement de bénéficier de plus de temps pour la vente.

La durée et le montant de l’indemnité d’occupation

La durée du portage immobilier, qui est de maximum 60 mois (ou 5 ans), ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation, doivent être soigneusement adaptés en fonction de chaque situation.

Que se passe-t-il en cas d’impossibilité de rachat ?

Si le vendeur n’est pas en mesure de racheter son bien, conformément aux termes de l’accord, alors ce dernier peut être vendu à un tiers. Dans ce cas, l’investisseur récupère le montant de la décote prévue initialement, ainsi que sa mise initiale. Et s’il y a un surplus, celui-ci est remis au vendeur, lui permettant ainsi de bénéficier d’un gain supplémentaire.

Quels sont les frais de portage immobilier ?

Une opération de portage immobilier implique des frais. Le propriétaire locataire doit payer un loyer pour continuer à occuper le logement, basé sur le prix du marché. Parfois, le montant du loyer peut être supérieur à la moyenne, de 10 à 20 %.

Comme une vente immobilière classique, la vente en portage doit être authentifiée par un notaire. Des frais notariés, bien que réduits, seront réclamés : 1 % du montant de la transaction si le portage se termine dans les 5 ans à partir de la signature de l’acte notarié et de 7 à 8 % passé ce délai. Le propriétaire initial doit également verser une commission d’environ 5 % du montant de la transaction à la société de portage.

Quels sont les risques du portage immobilier ?

Bien que le portage offre aux personnes endettées une alternative à la saisie immobilière, il comporte des risques. Par exemple, le prix de rachat du bien est souvent supérieur au prix de vente (environ 10 % de plus). De plus, le propriétaire devenu locataire peut toujours être redevable de la taxe foncière, selon les termes du contrat signé avec l’investisseur.

Si, à la fin de la période de portage, le vendeur n’a pas réussi à se rétablir financièrement, il se trouve dans une situation défavorable. Non seulement il a vendu son bien à 70-80 % de sa valeur réelle, alors qu’il aurait pu le vendre au prix juste dans une vente classique, mais il perd également le dépôt de garantie versé à l’investisseur. Enfin, ce dernier peut demander l’expulsion du locataire. Ainsi, l’ancien propriétaire perd définitivement son bien.

Exemple d’une opération de portage immobilier

Claude est propriétaire d’une maison évaluée à 250.000 €. Ses dettes sont de 100.000 €. Le revenu mensuel du foyer est de 3.500 € et le remboursement du prêt immobilier se monte à 2.000 €.

Pour résoudre sa situation financière, Claude opte pour le portage immobilier. Un investisseur propose d’acheter sa maison pour 180.000 €, ce qui lui permet de rembourser ses créanciers. Claude conserve le droit d’occuper sa maison moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 1.200 €.

Dans le cadre du contrat de portage immobilier, Claude peut racheter sa maison à tout moment. Après quelques années, Claude décide de mettre fin au contrat et rachète la maison pour 190.000 € grâce à un nouveau prêt immobilier avec des mensualités de remboursement de 900 €, réduisant ainsi son endettement.

En conclusion, le portage immobilier offre à un propriétaire endetté une solution pour régler ses dettes et rester dans sa maison. Cependant, ce dispositif comporte des risques et doit être soigneusement étudié avant d’être adopté.