Dès le 1er juillet 2024, environ 140.000 logements, qualifiés de passoires thermiques pour leur faible performance énergétique, verront leur note sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) automatiquement rehaussée. Cette mesure de l’exécutif vise à améliorer la classification énergétique des logements précédemment désavantagés par une révision des critères d’évaluation du DPE.
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Des petites surfaces pénalisées avec le mode de calcul actuel
Des experts en diagnostic immobilier ont signalé au gouvernement que les logements de petite taille étaient trop fréquemment classés F ou G depuis la réforme du DPE en juillet 2021, qui a introduit une méthode unique d’évaluation de la classe énergétique des propriétés.
En effet, dans le calcul de l’efficacité énergétique, le chauffe-eau, qu’il fonctionne au gaz ou à l’électricité, joue un rôle crucial. Sa consommation est mesurée non pas de manière absolue, mais relative à la surface en mètres carrés de l’habitation. Ainsi, pour une personne vivant seule dans un espace de 20 ou 30 m2, les impacts varient. Avec une consommation presque identique, le chauffe-eau affecte de manière disproportionnée les petits logements, créant une différence « artificielle ».
Cette situation résulte, en partie, de la manière dont la consommation d’eau chaude sanitaire par mètre carré influence le calcul, pénalisant ainsi les petits espaces. « La répartition de l’eau chaude sanitaire, notamment le volume du ballon, affecte de manière disproportionnée le classement des petits logements, sans considération pour le nombre réel d’occupants », avait ainsi déclaré Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires.
Ce « biais de calcul » conduit à classer plus de 27% des espaces de moins de 40 m2 comme passoires énergétiques, une étiquette qui ne correspond pas à la réalité, selon le ministre. Dès lors, le gouvernement envisageait de réviser le DPE pour ajuster l’évaluation des petites superficies.
Comment la nouvelle note est-elle calculée ?
À compter du 1er juillet 2024, le DPE ne se basera plus sur la « surface habitable » mais adoptera la « surface de référence ». Cette nouvelle mesure inclut la surface habitable, en plus des surfaces des vérandas chauffées et des locaux chauffés utilisés principalement à des fins d’habitation, pourvu qu’ils aient une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m. Les logements éligibles pour une réévaluation de leur DPE sont ceux dont la surface de référence est inférieure à 40 m2.
Deux scénarios possibles pour les propriétaires
Pour les propriétaires, deux options s’offrent à eux. Ceux qui ont déjà effectué un DPE pour leur propriété peuvent dès à présent utiliser le simulateur mis à disposition par le gouvernement sur le site de l’Agence de la transition écologique (ADEME).
Ce simulateur leur permet de déterminer si la note de leur bien immobilier sera revalorisée à partir du 1er juillet. Ils auront besoin pour cela du numéro de leur DPE, indiqué sous le terme « numéro ADEME » sur le document officiel, pour accéder à leur diagnostic dans la vaste base de données gouvernementale et voir si leur note a été améliorée.
En revanche, pour ceux n’ayant pas encore réalisé de DPE, c’est l’occasion idéale de bénéficier de cette mesure d’assouplissement.
Comment obtenir la nouvelle étiquette de votre DPE ?
Cette mise à niveau se fera de manière automatique. Si vous possédez un DPE pour un bien de surface inférieure ou égale à 40 m2 réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024, l’intervention d’un diagnostiqueur immobilier n’est pas nécessaire. À compter du 1er juillet prochain, vous aurez la possibilité de créer un document numérique gratuit qui certifie votre nouvelle classification énergétique via le site de l’ADEME.
En entrant les 13 chiffres de votre numéro de DPE dans la section « Moins de 40 m2 : Obtenir ma nouvelle étiquette », vous pourrez accéder au document numérique qui certifie votre dernière évaluation. Il est bon de noter que la mise à jour du DPE est accessible à tous, y compris aux locataires, à condition de connaître le numéro du DPE actuel.
Le DPE, un enjeu de taille pour la location
Depuis le 1er janvier 2023, la loi Climat et Résilience interdit la location de logements très énergivores, classifiés G+. Cette interdiction s’élargira aux logements de catégorie G dès le 1er janvier 2025, puis progressivement aux catégories F et E respectivement en 2028 et 2034. Améliorer l’efficacité énergétique de ces biens offre aux propriétaires la possibilité de différer ces échéances.
Il est clair que le calendrier d’application de cette loi restera inchangé. Néanmoins, des précisions seront apportées concernant certaines dispositions qui prendront effet au 1er janvier prochain. Un amendement spécifique au projet de loi sur les copropriétés en difficulté soulignera que l’interdiction de louer des logements peu performants énergétiquement ne concerne que les nouveaux baux ou ceux renouvelés, qu’ils soient tacites ou avec changement de locataire.
Ainsi, le nouveau mode de calcul du DPE permettra aux propriétaires de mettre leur bien en location sans se soucier de cette interdiction, qui ne sera pas imposée rétroactivement.
En résumé, la révision du mode de calcul du DPE pour les petites surfaces vise à améliorer la classification énergétique des logements jusqu’ici désavantagés, afin de faciliter leur location. Dès à présent, les propriétaires ont la possibilité de vérifier si leur évaluation a été améliorée et pourront automatiquement obtenir la nouvelle étiquette de leur DPE à compter du 1er juillet 2024.