Vous possédez un bien immobilier que vous souhaitez vendre ou mettre en location ? Dans la plupart des cas, vous devez obligatoirement faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant toute transaction immobilière. Cependant, il existe des exceptions à cette règle, car certains biens sont exemptés du DPE. Voyons dans quels cas ce diagnostic n’est pas obligatoire.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un DPE ?
Le DPE évalue la performance énergétique d’un logement, d’un bâtiment tertiaire ou d’une maison individuelle, en prenant en compte sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre (GES). Il permet ainsi de classer le bien sur une échelle allant de A (très efficace) à G (très peu efficace).
Il a été mis en place dans le cadre de la politique énergétique française visant à réduire les émissions de dioxyde de carbone (CO2) et à promouvoir les économies d’énergie. Il est obligatoire pour toute transaction immobilière depuis 2006. Il fait partie du DDT (dossier de diagnostic technique) et a une validité de 10 ans. Seul un diagnostiqueur certifié peut réaliser le DPE.
À quoi sert un DPE ?
Le DPE est un outil utilisé pour informer les futurs acheteurs ou locataires sur la consommation énergétique du bien immobilier. Il leur permet de comparer différents biens en termes d’efficacité énergétique et de prévoir les coûts liés à la consommation énergétique du logement.
De plus, le DPE sensibilise également sur l’impact environnemental du bien, en indiquant sa quantité de GES. Cela peut être un critère important pour certains acheteurs ou locataires soucieux de l’environnement.
Quels biens immobiliers sont exemptés de DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique s’applique uniquement aux bâtiments clos et couverts, excluant ainsi les terrains. Les exceptions à l’obligation de DPE pour les bâtiments sont répertoriées dans l’article R 126-15 du Code de la construction et de l’habitation, ce sont notamment :
- Les constructions provisoires pour une durée d’utilisation inférieure ou égale à 2 ans, telles que les chalets démontables, les logements de chantier, les bâtiments d’exposition…
- Les locaux indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 mètres carrés, tels qu’un abri de jardin, une dépendance non habitable…
- Les bâtiments agricoles, industriels ou artisanaux, tels que les locaux d’élevage, les hangars de stockage… ne servant pas d’habitation.
- Les lieux de culte tels que les synagogues, les mosquées, les églises, les temples et autres édifices religieux ou endroits sacrés où les fidèles se rassemblent pour pratiquer leur foi.
- Les monuments historiques répertoriés dans l’inventaire des monuments de France.
- Les bâtiments ou parties de bâtiments qui ne sont pas chauffés ou qui sont chauffés uniquement par une cheminée à foyer ouvert et qui ne disposent pas de dispositif de refroidissement.
- Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels destinés à être utilisés pendant moins de 4 mois par an, tels que les locations saisonnières, les maisons de vacances…
- Les mobil-homes, car ils ne sont pas considérés comme des bâtiments selon le Code de la construction et de l’habitation. Ils ne sont donc pas soumis au DPE.
Il est à noter que les logements neufs vendus en VEFA ne sont pas soumis au même DPE que les autres logements puisqu’ils sont inoccupés et n’ont pas encore consommé d’énergie. Cependant, ils doivent quand même faire l’objet d’un DPE neuf (ou DPE construction).
Quelles sont les sanctions en cas d’absence de DPE ?
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Cela signifie que ce document peut engager la responsabilité des parties impliquées en cas de déclarations erronées ou de non-respect de l’obligation de fournir un DPE. Cette responsabilité est notamment engagée si le bien est incorrectement déclaré comme étant exempté de DPE alors que ce n’est pas le cas.
Sanctions pour le vendeur
Le vendeur s’expose à une réduction du prix de vente pour tenir compte des performances réelles de son bien ou à l’annulation de la vente. De plus, il pourrait être condamné à verser des dommages-intérêts. Il convient de noter que le non-respect de ces obligations peut entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 300.000 euros ainsi qu’une peine de prison de 2 ans.
Sanctions pour le propriétaire ou le bailleur
Il peut être tenu de réduire le montant du loyer afin de le faire correspondre à la valeur locative réelle du bien. De même, le locataire a le droit de demander l’annulation du contrat de bail. De plus, un juge peut également condamner le propriétaire ou le bailleur à verser des dommages-intérêts.
Sanctions pour le notaire
La responsabilité du notaire peut être engagée s’il valide la vente sans présentation du DPE alors que le bien aurait dû y être soumis, ou s’il a connaissance d’informations trompeuses induisant l’acheteur en erreur. Les sanctions encourues sont similaires à celles du vendeur : versement de dommages et intérêts en faveur de l’acquéreur, amende pouvant atteindre 300.000 euros, peine d’emprisonnement de 2 ans et enquête menée par le service des fraudes de la DGCCRF.
Sanction pour le diagnostiqueur
Le diagnostiqueur immobilier engage sa responsabilité professionnelle et peut être condamné à une amende ou à de la prison. De plus, il risque de perdre sa certification.
Non soumis au DPE et DPE vierge, quelles différences ?
Un bien immobilier exempté de DPE, c’est-à-dire sans réalisation du diagnostic, ne doit pas être confondu avec celui affichant un DPE vierge. Ce dernier est soumis au diagnostic énergétique, mais l’étude de performance énergétique n’a pas pu être réalisée.
Par exemple, le bien peut ne pas disposer de factures d’énergie probantes : une maison inoccupée depuis plus de 3 ans se verra donc attribuer un DPE vierge (ou DPE blanc).
Puis, le logement peut ne pas remplir les critères pour l’application de la méthode de calcul de la consommation énergétique, notamment pour les biens construits avant le 1er janvier 1948. Si le diagnostiqueur ne dispose pas de factures datant de moins de 3 ans, il attribuera aussi une étiquette énergétique avec la mention « DPE vierge ».
Pour conclure, le diagnostic de performance énergétique est une obligation pour tous les propriétaires et bailleurs souhaitant vendre ou louer un bien immobilier. Cependant, il existe des exceptions à cette règle. Et si votre bien immobilier entre dans l’une des catégories mentionnées ci-dessus, vous êtes exempté du DPE.
Dans tous les autres cas, vous devrez faire réaliser ce diagnostic avant de mettre en vente ou en location votre bien. Il est d’ailleurs toujours conseillé d’inclure le DPE dans votre démarche immobilière car il peut influencer la décision d’achat ou de location des potentiels acquéreurs ou locataires.
Le DPE permet d’identifier les points faibles en termes de performance énergétique du bien, ce qui peut être utile pour effectuer des travaux d’amélioration et ainsi valoriser votre bien immobilier. Il est donc important de se renseigner sur ses obligations avant toute transaction immobilière. N’hésitez pas à contacter un professionnel certifié pour réaliser un DPE complet et fiable.