Loi Alur : le nouveau contrat de syndic

Depuis le 1er juillet 2015, la loi Alur prévoit que les contrats conclus ou renouvelés entre l’assemblée des copropriétaires et le syndic de copropriété doivent respecter un nouveau modèle de contrat-type. L’objectif est de permettre une plus grande transparence dans les services proposés par les syndics et favoriser leur mise en concurrence.

Prestations automatiquement incluses dans le contrat

Depuis le 1er juillet 2015, pour chaque nouveau contrat signé, le syndic a obligation de proposer un modèle « type » qui doit notamment indiquer :

• Les principales missions du syndic.
• La durée du contrat passé avec le syndic.
• Les conditions de désignation et de révocation du syndic.
• La définition des jours et heures ouvrables.

L’article 55 de la loi Alur impose également le principe de rémunération forfaitaire du syndic. Un forfait de base proposant un ensemble de prestations doit être directement inclus dans le contrat de syndic.

Le décret 2015-342 du 26 mars 2015 précise en outre que que le forfait doit comprendre l’ensemble des prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l’exclusion toutefois d’une liste limitative de prestations particulières qui pourra faire l’objet d’un complément de facturation.

En résumé, le texte du 26 mars 2015 demande que soit précisé dans le contrat-type :

• Les modalités de rémunération du syndic pour ses missions.
• La liste non limitative des prestations incluses dans le forfait.
• La liste limitative de prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire.

Liste limitative de prestations particulières

La liste des prestations pouvant faire l’objet d’une rémunération complémentaire est définie dans le décret du 26 mars 2015 et doit être précisée dans le contrat-type. Ces frais supplémentaires sont :

• La rémunération du syndic pour les prestations réalisées hors forfait : calculée au prorata du temps passé ou selon un tarif convenu entre les parties pour chaque prestation complémentaire.
• Les frais administratifs et de reprographie : concerne les frais ne faisant pas partie du forfait de base pour des prestations réalisées ponctuellement.
• L’établissement ou la mise à jour du règlement de copropriété : ces frais peuvent aussi être prévus dans le forfait de base à la signature du contrat.
• La gestion des sinistres survenus dans la copropriété : les sinistres ayant pour cause une partie commune sont généralement inclus dans le forfait de base.
• La gestion des litiges et contentieux : frais de constitution, d’envoi et de gestion de dossiers juridiques…
• Les prestations relatives aux travaux et expertises techniques, y compris la réalisation du diagnostic de performance énergétique et de l’audit énergétique.

Prestations facturables aux copropriétaires concernés

Certaines prestations n’entrant pas dans le cadre du forfait de base peuvent être facturées aux seuls copropriétaires concernés. Il s’agit d’une façon générale de prestations qui ne concernent pas directement la gestion courante de la copropriété comme par exemple :

• La mise en demeure d’un copropriétaire par lettre recommandée avec AR.
• Les frais de relance engagés suite à la mise en demeure d’un copropriétaire.
• Les frais de dossier et de procédure juridique engagés en cas de conflit avec un copropriétaire en particulier.