Les diagnostics immobiliers sont un élément crucial pour déterminer la valeur et l’état de n’importe quel bien. Mais lorsqu’il s’agit de biens situés dans les départements d’outre-mer, il y a souvent des considérations et des complexités supplémentaires qui doivent être prises en compte. Dans cet article, nous faisons le point sur les réglementations et lois applicables aux biens immobiliers dans les DROM-COM.
Sommaire
Que sont les DROM-COM ?
Les DROM désignent les départements et régions d’outre-mer français qui comprennent : la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane française, La Réunion et Mayotte. Les COM représentent les collectivités d’outre-mer : Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Wallis-et-Futuna et la Polynésie française. L’État français a mis en place un certain nombre de réglementations qui sont appliquées différemment dans ces territoires. Certains textes sont appliqués entièrement, d’autres partiellement, et enfin pas du tout pour quelques-uns.
Les diagnostics obligatoires en outre-mer
Les diagnostics à réaliser en outre-mer sont les mêmes que ceux de France métropolitaine : diagnostic amiante, constat de risque d’exposition au plomb (CREP), diagnostic des surfaces habitables, état des installations intérieures d’électricité et de gaz et état des risques et pollutions (ERP). Des diagnostics complémentaires peuvent également être demandés en fonction de la zone géographique. Par exemple, à La Réunion, il est obligatoire de réaliser un diagnostic termites.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE a pour but d’évaluer l’efficacité énergétique d’un bâtiment et l’impact de sa consommation d’énergie sur l’environnement. Il tient compte de facteurs tels que l’isolation des murs extérieurs, la qualité des fenêtres et des portes, le système de ventilation, la climatisation, le système d’éclairage… Il contient également des conseils sur la manière de réduire la consommation d’énergie.
Le DPE n’est pas obligatoire dans les départements et régions d’outre-mer. Il existe toutefois des exceptions :
- La Guadeloupe a mis en place un DPE-G.
- La Martinique a mis en place un DPE-M.
La vie dans ces îles des Caraïbes ne nécessite pas beaucoup de chauffage, par contre la climatisation est un composant essentiel dans le calcul du DPE.
Le diagnostic termites
La présence de termites est un problème courant en outre-mer, et ces insectes xylophages peuvent causer des dommages importants dans les structures en bois s’ils ne sont pas traités. Pour cette raison, les propriétés doivent faire l’objet d’un repérage termites avant une transaction, afin de détecter toute trace d’infestation et connaître tout traitement antérieur.
Le cas particulier de La Réunion
Une douzaine d’espèces de termites sont identifiées sur l’île de la Réunion, et trois types de termites souterrains sont encore plus susceptibles de causer de graves destructions aux bâtiments. Par ailleurs, il existe d’autres genres de termites comme le Cryptotermes qui cible particulièrement le bois sec. Il est donc essentiel pour les propriétaires et les constructeurs de prendre conscience de la situation et de protéger correctement leurs propriétés contre ces insectes nuisibles. Un arrêté préfectoral du 11 avril 2001 a d’ailleurs déclaré officiellement que l’ensemble de l’île est infesté par les termites.
Le diagnostic assainissement non collectif (ANC)
Les installations d’assainissement individuelles (autonomes) des eaux usées qui fonctionnent mal constituent une grave menace pour l’environnement, notamment pour les rivières, les eaux souterraines, les milieux aquatiques, les plages… Le diagnostic ANC contrôle l’état des systèmes d’évacuation des eaux usées d’une propriété. Il comprend également des conseils sur la manière d’améliorer l’assainissement si nécessaire. Il est obligatoire pour les opérations de vente en France métropolitaine, mais pas dans les outre-mer. Cependant, en raison des risques sanitaires associés à un mauvais assainissement, l’État français a imposé à Mayotte une réglementation exigeant que toutes les propriétés soient contrôlées.
Application de la loi climat et résilience en outre-mer
Les obligations définies par la loi climat et résilience vont s’appliquer selon le calendrier suivant dans les territoires d’outre-mer :
- DPE collectif : obligatoire pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. En 2024, il sera obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots, en 2025 pour celles comprenant entre 50 et 200 lots, et en 2026 pour celles possédant moins de 50 lots.
- Il sera interdit aux propriétaires d’augmenter le loyer des passoires thermiques à partir du 1er juillet 2024.
- Il sera interdit de louer des logements classés G à partir de 2028 ; les logements classés F ne pourront plus être loués dès 2031 et les logements classés E dès 2034.
Il est essentiel que toute personne envisageant de louer ou de vendre une propriété dans les DROM-COM connaissent les particularités qui s’appliquent dans ces territoires en matière de diagnostics immobiliers. En étant bien informés, les acheteurs et les vendeurs peuvent aussi veiller à ce que le processus soit mené à bien sans heurts et avec le meilleur résultat pour toutes les parties concernées, et avoir la tranquillité d’esprit de savoir que leurs investissements sont sécurisés.