Audit énergétique réglementaire : ce qu’il faut savoir

Imposé par la loi climat et résilience, l’audit énergétique réglementaire est désormais obligatoire pour vendre un logement classé E, F ou G en 2025. Qui est concerné, comment le réaliser et à quel prix ? Décryptage complet de cette étape clé pour sécuriser votre transaction et guider vos futurs acheteurs.

Qu’est-ce que l’audit énergétique réglementaire ?

L’audit énergétique réglementaire est un bilan thermique complet et scénarisé. Il a été instauré pour lutter contre les « passoires thermiques », ces logements énergivores responsables de factures élevées et de fortes émissions de gaz à effet de serre (GES).

Quelle différence avec le DPE ?

C’est une question fréquente. Pour faire simple :

• Le DPE (diagnostic de performance énergétique) : attribue une note (de A à G) et fait un état des lieux. C’est le « constat ».
• L’audit énergétique : s’appuie sur le DPE pour proposer des scénarios de travaux chiffrés. C’est la « solution ».

L’objectif pour l’acheteur : lui permettre de visualiser les travaux nécessaires pour atteindre une classe énergétique performante (B), estimer le budget travaux et calculer les économies futures sur ses factures.

Calendrier 2025 : votre logement est-il concerné ?

L’obligation de réaliser cet audit dépend de la note obtenue au DPE et de la localisation du bien. En 2025, le périmètre s’est élargi.

L’obligation concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété (appartenant à un seul propriétaire) destinés à l’habitation.

Le calendrier en France métropolitaine

• Logements classés F ou G : l’audit est obligatoire (en vigueur depuis le 1er avril 2023).
• Logements classés E : l’audit est désormais obligatoire pour toute vente signée depuis le 1er janvier 2025.
• Logements classés D : l’obligation ne s’appliquera qu’à partir du 1er janvier 2034.

Le calendrier pour l’outre-mer

(Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte).

• Classes F et G : obligatoire depuis le 1er juillet 2024.
• Classe E : deviendra obligatoire au 1er janvier 2028.

Base juridique : ces dispositions sont encadrées par l’article L126-28-1 du code de la construction et de l’habitation.

Qui commande et paie l’audit ?

La règle est simple : c’est au vendeur de prendre l’initiative.

• Responsabilité : le vendeur doit faire réaliser l’audit avant la mise en vente (ou au plus tard pour la signature de la promesse de vente).
• Coût : l’audit est intégralement à la charge du vendeur.
• Transmission : le document doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) et remis à l’acquéreur dès la première visite si possible, et obligatoirement à la signature de l’avant-contrat.

Le contenu de l’audit : 3 étapes clés

L’audit ne se contente pas de généralités. Il suit une méthodologie stricte utilisant les moteurs de calcul conventionnels (similaires au DPE).

Étape 1 : la collecte des données

• L’auditeur récupère le fichier numérique (XML) de votre DPE existant.
• Si l’auditeur a fait le DPE : il utilise ses propres relevés.
• Si c’est un nouvel intervenant : une visite sur site est obligatoire pour analyser l’existant (isolation, chauffage, ventilation). Il vous demandera également les factures de travaux précédents et les autres diagnostics techniques.

Étape 2 : l’analyse et les scénarios de travaux

L’auditeur doit proposer au moins 2 scénarios de rénovation permettant de réaliser les travaux en une ou plusieurs étapes.

1. Le parcours par étapes : il vise d’abord à sortir du statut de passoire thermique (atteindre au moins la classe E), pour ensuite viser la classe B (bâtiment basse consommation).
2. L’objectif final : le scénario complet doit permettre d’atteindre la classe B (ou C selon les contraintes techniques).

Les 6 postes de travaux analysés sont :

• Isolation des murs.
• Isolation des planchers bas.
• Isolation de la toiture/combles.
• Remplacement des menuiseries (fenêtres/portes).
• Ventilation (VMC).
• Chauffage et production d’eau chaude sanitaire (ECS).

Étape 3 : le chiffrage financier

Pour chaque étape, le rapport indique :

• L’estimation du coût des travaux.
• Le gain énergétique en kWh/m2/an.
• La réduction des émissions de gaz à effet de serre.
• L’estimation des économies sur la facture annuelle.
• Les aides financières mobilisables (MaPrimeRénov’, CEE…) au moment de l’audit.

Les exceptions techniques et patrimoniales

Dans certains cas, atteindre la classe B est impossible. La réglementation prévoit des dérogations si les travaux :

• Risquent de créer des pathologies (ex. problèmes d’humidité liés à un certain type d’isolation sur un bâti ancien).
• Modifient l’aspect architectural dans une zone protégée (monuments historiques, sites classés).
• Sont disproportionnés financièrement (si le coût des travaux dépasse 50 % de la valeur vénale du bien).

Dans ces situations, l’objectif est revu à la baisse : classe C, D ou E selon la note initiale. L’auditeur doit justifier explicitement ces contraintes dans son rapport.

Qui est habilité à réaliser cet audit ?

Attention, tous les diagnostiqueurs ne peuvent pas réaliser cet audit réglementaire. Vérifiez les certifications du professionnel.

Pour une maison individuelle :

• Diagnostiqueurs immobiliers certifiés (avec une extension de compétence spécifique audit).
• Bureaux d’études qualifiés (OPQIBI 1911).
• Entreprises certifiées RGE « offre globale ».
• Architectes inscrits à l’Ordre (formés à l’audit).

Pour un immeuble collectif (monopropriété) :

• Bureaux d’études « audit énergétique des bâtiments » (OPQIBI 1905).
• Architectes inscrits à l’Ordre.

FAQ : vos questions fréquentes sur l’audit énergétique réglementaire

L’acheteur est-il obligé de faire les travaux ?

Non, l’audit est informatif. Il engage le vendeur sur la fourniture de l’information, mais n’impose aucune obligation de travaux à l’acquéreur une fois la vente signée. L’acheteur reste libre de son projet.

Quelle est la durée de validité de l’audit énergétique ?

L’audit est valable 5 ans. Si la vente n’est pas conclue dans ce délai, il faudra le refaire.

Combien coûte un audit énergétique réglementaire ?

Les tarifs ne sont pas réglementés. En 2025, pour une maison individuelle, le coût varie généralement entre 500 et 1.000 €, selon la complexité du bien et la région. Il est recommandé de demander plusieurs devis.

Puis-je utiliser cet audit pour obtenir MaPrimeRénov’ ?

Oui, l’audit réglementaire est généralement compatible avec les demandes d’aides à la rénovation globale, car il suit les méthodes de calcul requises par l’État.

Points clés à retenir

• L’audit énergétique réglementaire est obligatoire pour les logements classés E, F ou G depuis 2025.
• Il propose des scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique et réduire les factures.
• Le vendeur est responsable de sa réalisation et de son coût.
• L’audit doit être réalisé par un professionnel certifié et intégré au dossier de diagnostic technique.
• Des dérogations sont prévues en cas de contraintes techniques, patrimoniales ou financières.
• L’audit est valable 5 ans et peut être utilisé pour demander des aides à la rénovation.

L’audit énergétique n’est pas qu’une obligation, c’est une chance de valoriser votre bien tout en soutenant la transition énergétique. Contactez un diagnostiqueur certifié dès aujourd’hui pour réaliser un audit énergétique réglementaire et sécuriser votre vente !