Les acheteurs et les locataires sont souvent confrontés à des défis pour trouver la maison ou l’appartement idéal. Des questions telles que le budget, l’emplacement, les commodités et la taille peuvent peser sur leur décision. Un autre facteur crucial à prendre en compte lors de l’achat ou de la location d’une propriété est l’information des acquéreurs et des locataires (IAL).
Sommaire
Qu’est-ce que l’IAL ?
La loi du 30 juillet 2003 a établi l’obligation d’informer les acheteurs et les locataires d’un bien immobilier sur les risques majeurs auxquels celui-ci peut être exposé. Cette obligation concerne les risques naturels, technologiques ou miniers, ainsi que les pollutions et les nuisances sonores liées aux aérodromes, entre autres.
Elle se matérialise par la rédaction d’un état des risques et pollutions (ERP) qui est annexé au contrat de location, à la promesse de vente ou d’achat, ainsi qu’à tout contrat de vente. L’objectif est de permettre aux futurs acquéreurs et locataires d’être pleinement informés des risques et des nuisances auxquels est exposé le bien immobilier en question.
Dans quels cas l’obligation s’impose-t-elle ?
Les biens immobiliers, qu’ils soient bâtis ou non, visés par cette disposition englobent ceux qui se trouvent dans les situations suivantes :
- Dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers prescrit ou approuvé.
- Dans une zone de sismicité de niveau 3, 4 ou 5.
- Dans une zone où le potentiel radon est de niveau 3.
- Dans un secteur d’information sur les sols (SIS).
- Dans une zone exposée au recul du trait de côte délimitée par un plan local d’urbanisme (PLU), un document en tenant lieu ou une carte communale, ou déterminée par une carte de préfiguration.
- Dans un territoire à risques d’inondation (TRI).
- Dans une zone couverte par un plan d’exposition au bruit (PEB).
L’obligation d’information des acquéreurs et des locataires s’impose dans les zones identifiées par un plan de prévention des risques (PPR). Ces plans sont établis par les collectivités locales en collaboration avec l’État. Ils ont pour objectif de prévenir les risques majeurs et de délimiter les zones exposées à ces dangers via l’établissement d’un état des risques et pollutions.
Le propriétaire ou le bailleur doit également fournir une attestation des sinistres indemnisés liés à une catastrophe naturelle ou technologique, reconnue comme telle par un arrêté ministériel. Cette attestation doit couvrir la période de propriété du vendeur ou du bailleur, ou doit être fournie par écrit lors de la vente du bien (uniquement pour les immeubles bâtis).
Il est de la responsabilité du propriétaire de vérifier l’exactitude des informations et de les compléter si nécessaire, en utilisant toutes les informations dont il dispose sur le bien, notamment les sinistres subis par celui-ci.
Qu’est-ce que l’état des risques et pollutions ?
Il s’agit d’un diagnostic immobilier obligatoire qui doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) joint, selon la situation, à la promesse de vente, à l’acte authentique de vente ou au contrat de location.
L’ERP est le document qui permet de remplir l’obligation d’information des acquéreurs et des locataires. Il doit être établi par le vendeur ou le bailleur et comprend une description précise des risques auxquels la propriété est soumise.
L’objectif de l’ERP est de permettre aux futurs occupants de prendre une décision éclairée. Pour renforcer cette information, le décret d’application du 1er octobre 2022 stipule désormais que :
- Toute annonce immobilière, quel que soit son mode de diffusion, doit mentionner les informations sur les risques auxquels le bien est exposé.
- Lors de la première visite du bien, il est essentiel de fournir l’état des risques et pollutions.
Le contenu de l’ERP est déterminé par la réglementation en vigueur et doit inclure les informations suivantes :
- L’identification du bien et de ses éventuels bâtiments.
- Les risques qui concernent le bien immobilier.
- Les mesures de prévention, de protection ou encore de sauvegarde mises en place dans la zone concernée.
- Les sinistres antérieurs survenus dans la zone.
- Les arrêtés de catastrophe naturelle, minière ou technologique en vigueur.
Il faut souligner que l’état des risques a une validité de 6 mois et doit être mis à jour en cas de modification substantielle des informations fournies.
Qui peut réaliser l’IAL ?
Contrairement à d’autres diagnostics immobiliers obligatoires, l’IAL ne requiert pas l’intervention d’un professionnel certifié. Le propriétaire a la possibilité de remplir lui-même son ERP. Des formulaires sont d’ailleurs disponibles en ligne. Toute méthode est juridiquement valable, pourvu que le document contienne toutes les informations requises par l’article R125-24 du Code de l’environnement et qu’il soit à jour à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement, de l’acte authentique ou du contrat de bail.
En résumé, l’information des acquéreurs et des locataires est une obligation légale pour tout bien immobilier situé dans une zone à risque. Cette information permet aux futurs occupants d’être informés des risques et des nuisances éventuelles auxquels ils peuvent être exposés avant de prendre leur décision d’achat ou de location. La réalisation de l’état des risques et pollutions matérialise cette obligation. Ce document doit être joint à tout contrat de vente ou de location.