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Comment calculer la surface utile d’un logement ?

Devenue un outil de mesure essentiel, la surface utile d’un logement ne doit pas être confondue avec sa surface habitable. Quelle est la différence entre les deux, à quoi sert-elle et comment la calculer ? Réponses à la suite.

Calcul de la surface utile

Qu’est-ce que la surface utile d’un logement ?

L’article R331-10 du Code de la construction et de l’habitation la définit comme suit :

« La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement ».

Cela signifie que sa valeur est plus élevée que celle de la surface habitable.

Comment calculer la surface utile ?

D’après cet article, la formule à retenir pour le calcul de la surface utile du logement est :

Surface utile = surface habitable + 50 % de la surface des annexes

Exemple : pour un logement ayant une surface habitable de 100 m2 et des annexes de 50 m2, la surface utile est de 100 + (50/2) = 125 m2.

Attention toutefois, lorsque la surface utile s’applique à l’encadrement des loyers, la surface totale des annexes est plafonnée à 16 m2 avant le calcul. Pour le même exemple, la surface utile sera alors de 100 + (16/2) = 108 m2.

Comment calculer la surface habitable ?

La surface habitable est définie comme étant « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». C’est à peu de chose près cette surface qui est prise en compte dans le calcul de la surface dite loi Carrez.

Elle ne tient compte que des pièces ayant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m et certaines surfaces sont systématiquement exclues. On peut citer la terrasse, les balcons, le garage, la cave, le sous-sol, les combles non aménagés, la véranda et les autres dépendances comme un atelier, une laverie, un local technique, une cuisine extérieure…

Comment calculer la surface des annexes ?

Seules les annexes réservées à l’usage exclusif du propriétaire occupant ou du locataire sont prises en compte. D’après l’arrêté du 9 mai 1995, sont considérées comme annexes :

  • La cave et le sous-sol.
  • Les combles aménagés et le grenier.
  • Les celliers extérieurs.
  • Les ateliers et les remises.
  • Les balcons, terrasses, vérandas et loggias.

Les cours privatives, les jardins et les garages ne sont pas pris en compte. Il existe, cependant, une petite exception pour les garages rattachés aux maisons individuelles. Lorsque ces derniers servent à d’autres usages, autre que de garer la voiture, on déduit 12 m2 de sa surface pour la voiture tandis que la superficie restante est annexée.

Si vous avez une maison individuelle dotée d’un garage de 30 m2 et qu’à part y stationner la voiture, une partie de la pièce sert à stocker du matériel, on déduit 12 m2 pour la voiture ce qui fait 30 – 12 = 18 m2. Ces 18 m2 sont rajoutés à la surface totale des annexes.

Si on a une surface habitable de 100 m2 et une surface des annexes de 50 + 18 = 68 m2, la surface utile est de 100 + (68/2) = 134 m2, hors encadrement des loyers.

À quoi sert la surface utile ?

La surface utile est souvent connue dès la construction du logement. Elle est utilisée pour :

  • Évaluer le montant des logements encadrés comme les HLM.
  • Évaluer le montant des subventions et autres prêts aidés tels que les PLS, PLUS, PLI, PLA-I et PLUS-CD.
  • Calculer les plafonds des loyers des logements neufs dans le cadre des dispositifs de défiscalisation couplés à l’encadrement des loyers (dispositifs Pinel, Duflot et Scellier).

Dans ce dernier cas, la surface utile sera multipliée par le loyer maximum au mètre carré. On obtient alors le loyer maximum que le propriétaire bailleur peut demander à ses locataires pendant la période de défiscalisation.



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