DPE collectif : ce qu’il faut savoir

L’énergie devenant une ressource de plus en plus précieuse, il est important de comprendre comment évaluer la performance de notre utilisation collective de l’énergie. Le DPE collectif est un outil d’analyse qui permet d’appréhender cette question complexe. Ce diagnostic dissèque et analyse divers facteurs, tels que la situation géographique, les infrastructures existantes et le comportement des consommateurs, afin de définir avec précision une solution prospective permettant d’atteindre une efficacité et une durabilité maximales dans les immeubles collectifs et les copropriétés.

À quoi sert le DPE collectif ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé collectivement permet aux copropriétaires d’un immeuble de se faire une idée de l’efficacité énergétique de leur bien et de déterminer si une rénovation énergétique est appropriée. Cet outil les aide à prendre des décisions éclairées concernant les investissements potentiels afin de maximiser la valeur de leur copropriété et également de réduire la consommation d’énergie et les coûts associés pour les occupants du bâtiment. Il est à noter que, depuis le 1er juillet 2007, tous les bâtiments neufs doivent effectuer un DPE collectif.

À qui s’adresse le DPE collectif ?

Jusqu’à sa modification en 2021 par la loi climat et résilience, la loi Grenelle 2 avait rendu obligatoire la réalisation d’un DPE pour tout immeuble de 50 lots et moins comportant un équipement de chauffage, de climatisation ou de production d’eau chaude sanitaire collectif. Cette réglementation s’appliquait non seulement aux bâtiments résidentiels, mais aussi aux bâtiments commerciaux.

La loi impose un calendrier pour le DPE collectif

L’article 158 de la loi climat et résilience du 22 août 2021 oblige désormais les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 à entreprendre un diagnostic énergétique. L’obligation est répartie sur plusieurs années selon la taille de la copropriété :

• Plus de 200 lots : 1er janvier 2024.
• Entre 50 et 200 lots : 1er janvier 2025.
• Moins de 50 lots : 1er janvier 2026.

Dans les DROM-COM, l’obligation entrera en vigueur au 1er janvier 2028.

Quels sont les avantages pour votre copropriété ?

Avec le DPE collectif, les copropriétaires disposent d’informations fiables pour agir en matière d’économies d’énergie. Ceci est dû au fait que le DPE collectif :

• Rassemble les données de toutes les parties du bâtiment, ce qui donne une vue complète.
• Peut détecter les problèmes les plus importants, ainsi que les plus minimes.
• Détermine les points cruciaux sur lesquels il faut travailler en premier, faisant en sorte de donner la priorité aux économies d’énergie.
• Est plus rentable que la réalisation d’un DPE individuel pour chaque unité.
• Peut être utilisé comme un outil d’évaluation comparative pour comparer les résultats à d’autres bâtiments similaires.

Grâce au DPE collectif, les propriétaires peuvent aussi maximiser la valeur verte de leurs biens et avoir un impact positif sur l’environnement.

Comment se déroule le DPE collectif ?

La décision

La décision de mettre en œuvre un DPE collectif doit être déterminée par un vote à la majorité simple de tous les copropriétaires réunis en AG (assemblée générale). Voici les étapes à suivre :

• Inscrire la décision de réaliser un DPE (vote à la majorité selon l’article 24) lors de l’AG. Pour gagner du temps, il convient de présenter lors de la réunion les différents devis afin de pouvoir choisir rapidement une entreprise pour la réalisation du diagnostic.
• Présenter le DPE lors de l’AG. L’objectif est d’exposer chaque résultat du diagnostic en détail, ainsi que les théories de travail ou les suppositions qui ont été élaborées à partir de ces résultats.
• Établir un PPT (plan pluriannuel de travaux). Il détermine les objectifs d’amélioration énergétique et spécifie le financement du projet. À ce stade, les copropriétaires peuvent opter pour une option plus complète comme le CPE (contrat de performance énergétique) qui va au-delà et garantit un certain degré d’économies d’énergie.
• Valider les travaux à effectuer. Les copropriétaires doivent approuver les améliorations proposées avant que le choix de l’entreprise puisse être effectué.
• Choisir une entreprise pour réaliser les travaux de rénovation. Ils doivent être fait par une entreprise qualifiée afin d’assurer la qualité des travaux et garantir que les copropriétaires bénéficient des meilleures améliorations possibles en matière d’efficacité énergétique.

La réalisation des étapes du processus décisionnel er réglementaire décrit ci-dessus prend en moyenne entre 4 et 6 mois.

La réalisation

Le DPE collectif est réalisé par un expert en efficacité énergétique qualifié qui doit d’abord inspecter le bâtiment, puis produire un rapport. L’expert utilise une variété d’outils pour évaluer la performance de l’immeuble, cela va de l’analyse détaillée de l’enveloppe du bâtiment à l’évaluation de la consommation d’énergie de chaque unité individuelle. Les résultats sont présentés dans un rapport facile à interpréter.

Au cours de la visite, le diagnostiqueur évalue pas moins de 60 points de contrôle. Chaque élément de la construction est méticuleusement évalué tels que les murs, les plafonds, les sols, ainsi que les matériaux d’isolation utilisés. En outre, les fenêtres, les murs intérieurs et extérieurs sont examinés en profondeur pour une vue d’ensemble la plus précise possible.

À l’issue de cette visite, le diagnostiqueur émet un rapport. Ce document contient l’ensemble des résultats de l’analyse et présente le diagnostic de manière simple et cohérente. Ce document est nécessaire pour pouvoir choisir les améliorations les plus appropriées pour le bâtiment et ses résidents.

Qui peut réaliser un DPE collectif ?

Seul un diagnostiqueur détenteur d’un certificat de compétences délivré par un organisme accrédité par le COFRAC peut remplir cette mission. Le diagnostic doit en outre être réalisé à l’aide d’un logiciel agréé par l’État. Pour des résultats optimaux, le professionnel qui exécute cette tâche doit aussi être expérimenté, assuré et impartial. Il est donc impératif de choisir un expert indépendant.

Quel est le contenu du DPE collectif ?

Le rapport fournit aux copropriétaires des indications sur la performance énergétique de leur immeuble. Il présente plusieurs avantages, notamment lorsqu’ils envisagent de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Il indique notamment :

• Une description de l’état initial de la copropriété : caractéristiques de l’immeuble, du système de chauffage ou de refroidissement et de production d’eau chaude, de l’éclairage…
• Une indication de consommation du bâtiment : dépenses énergétiques annuelles et émissions de gaz à effet de serre (GES).
• Des étiquettes « énergie » et « climat » : attribution d’une note allant de A (la meilleure), à G (la plus mauvaise).
• Des recommandations de travaux : l’objectif à terme étant l’amélioration énergétique de la copropriété.

Quelle est la différence avec l’audit énergétique ou le DTG ?

En plus du DPE collectif, l’efficacité énergétique d’une copropriété peut être démontrée par d’autres expertises telles que l’audit énergétique et le DTG (diagnostic technique global).

L’audit énergétique

Contrairement au DPE collectif, l’audit énergétique permet une investigation plus approfondie et détaillée des données. Les résultats de l’audit permettent ainsi aux copropriétaires de prendre des décisions de rénovation encore plus éclairées et plus précises. L’audit énergétique nécessite pour cela l’utilisation d’un logiciel de simulation thermique pour modéliser le bâtiment et fournir des recommandations sur mesure pour optimiser les performances des équipements individuels et des systèmes collectifs.

Le diagnostic technique global (DTG)

La loi ALUR (accès au logement et à un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 a introduit le DTG qui fournit une vision complète de l’état d’un bâtiment, ainsi qu’un aperçu des rénovations et des réparations qui pourraient être nécessaires dans un avenir proche. Le DTG intègre aussi une évaluation de la performance énergétique globale du bâtiment. Il regroupe l’ensemble des informations nécessaires pour évaluer l’efficacité de l’immeuble et de ses équipements.

De plus, la loi stipule que le DTG est obligatoire pour tout immeuble appartenant à un seul propriétaire depuis plus de 10 ans devant être mis en copropriété. Il comprend ainsi :

• Une analyse de l’état actuel des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.
• Un état de situation du syndicat de copropriétaires.
• Une liste des améliorations potentielles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble.
• Un DPE collectif ou un audit énergétique de l’immeuble.

Quelle est la durée de validité du DPE collectif ?

Le DPE collectif est valable 10 ans à compter la date de l’audit. Il doit donc être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans, sauf si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 révèle que l’immeuble est classé A, B ou C. Il peut aussi être renouvelé à tout moment avant son expiration si des travaux sont réalisés sur le bâtiment après l’audit initial. Le DPE collectif peut également être mis à jour lorsque de nouvelles réglementations entrent en vigueur.

Les nouveautés du DPE collectif depuis 2021

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), a apporté certaines modifications au DPE collectif.

Il est désormais opposable

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE collectif n’est plus informatif mais opposable. Cela signifie que tout propriétaire, locataire, copropriétaire, acheteur, vendeur ou bailleur, peut se retourner contre le diagnostiqueur en cas d’erreurs ou de fautes commises dans l’établissement du diagnostic.

Plus qu’une seule méthode de calcul

La détermination du calcul de la consommation conventionnelle des logements par la méthode 3CL est la seule technique dorénavant acceptée pour l’élaboration du diagnostic.

Il est utilisable lors des transactions

Avec ce nouveau DPE collectif, il est désormais possible de générer des DPE individuels pour chaque logement. Concrètement, il permet la mise en vente ou en location d’un appartement et peut ainsi se substituer à un DPE individuel dans les immeubles dotés d’un système de chauffage collectif.

Coût et financement du DPE collectif

L’ADEME estime que le coût du DPE collectif d’une copropriété est compris entre 1.000 et 4.000 € environ. De nombreux facteurs influent sur ce prix comme le nombre de lots de la propriété et notamment sa surface totale au regard de la réglementation sur la loi Carrez ou encore le type de système de chauffage utilisé.

Bien que les copropriétés qui réalisent un DPE collectif pour répondre aux normes gouvernementales ne puissent pas bénéficier d’une aide financière, elles peuvent toutefois être éligibles à une aide de l’ADEME pouvant aller jusqu’à 50 % si elles entreprennent volontairement ce type de diagnostic. Ce dispositif est proposé au cas par cas et dépend de la région.

Le DPE collectif sert non seulement à la sécurité et au confort des résidents, mais contribue également à réduire la consommation d’énergie et à promouvoir la durabilité. En informant les propriétaires et les exploitants de la performance du bâtiment, il aide les différents acteurs à prendre des décisions d’amélioration qui permettent d’atteindre la conformité réglementaire tout en créant un meilleur environnement de vie.

Bien que les DPE soient principalement utilisés par des acteurs immobiliers privés, ils deviennent de plus en plus importants pour les autorités publiques en raison de leur potentiel de réduction des coûts et de promotion des objectifs de durabilité. Par conséquent, ces bilans offrent une opportunité de plus en plus attrayante pour toutes les parties prenantes désireuses de garantir des bâtiments plus sains avec une meilleure efficacité énergétique.