DPE collectif : ce qu’il faut savoir

Qui est concerné par le DPE collectif ? Qu’est-ce que c’est, pourquoi est-il obligatoire et comment le mettre en place ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce diagnostic énergétique clé pour les copropriétés, son coût, ses étapes, et son rôle dans la rénovation et la gestion énergétique collective.

Qu’est-ce que le DPE collectif ?

Le DPE collectif est un diagnostic énergétique visant l’ensemble d’un immeuble : logements + parties communes.

Il permet d’estimer :

• La consommation énergétique globale de l’immeuble.
• Les émissions de gaz à effet de serre (GES).
• La performance des équipements collectifs (chauffage, eau chaude, ventilation…).

L’objectif est d’informer tous les copropriétaires sur l’efficacité énergétique collective du bâtiment. Cela facilite les décisions de travaux de rénovation et améliore la gestion énergétique du bâti.

Le DPE collectif ne doit pas être confondu avec un DPE individuel (qui concerne un seul logement) ni avec un audit énergétique (plus approfondi).

À qui s’adresse le DPE collectif ?

Depuis la réforme apportée par la Loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le DPE collectif concerne désormais tous les immeubles collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

En d’autres termes, presque toutes les anciennes copropriétés sont concernées, qu’elles disposent d’un chauffage collectif ou non.

L’objectif de cette obligation généralisée : identifier les bâtiments énergivores, encourager la rénovation thermique, réduire les consommations et les émissions globales.

De ce fait, tout syndic, copropriétaire ou futur acheteur doit s’intéresser au DPE collectif pour anticiper les obligations et les rénovations éventuelles.

Calendrier d’obligation 2024–2026 : où en est-on en 2025 ?

• Depuis le 1er janvier 2024 : toutes les copropriétés de plus de 200 lots, ainsi que les immeubles en monopropriété, doivent disposer d’un DPE collectif.
• Depuis le 1er janvier 2025 : l’obligation s’est étendue aux copropriétés comprenant entre 50 et 200 lots.
• À compter du 1er janvier 2026 : les copropriétés de 50 lots ou moins seront elles aussi concernées par l’obligation de DPE collectif.
• Pour les départements et régions d’Outre-mer (DROM-COM), l’obligation entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2028.

Ainsi, à l’horizon 2026, presque toutes les copropriétés concernées devront avoir réalisé un DPE collectif, selon les critères définis par la Loi Climat et Résilience.

Que contient un DPE collectif ? Le rapport et ses recommandations

Un rapport de DPE collectif doit comprendre :

• Une description de l’état énergétique de l’immeuble : isolation, structure, systèmes de chauffage, de ventilation, d’eau chaude…
• Une estimation de la consommation énergétique annuelle (ou prévisionnelle) pour l’immeuble.
• Une estimation des émissions de gaz à effet de serre.
• Une double échelle de notation : étiquette « énergie » et étiquette « climat », classées de A (meilleur niveau) à G (plus faible).
• Des recommandations sur les travaux à envisager pour améliorer la performance énergétique (isolation, chauffage, ventilation…).
• Dans certains cas, une estimation des coûts des travaux et une priorisation des interventions.

Ce rapport constitue une base claire pour décider d’un plan de rénovation collectif ou de gestion énergétique.

Déroulé : comment se met en place un DPE collectif dans une copropriété

La mise en œuvre se déroule en plusieurs étapes structurées :

1. Décision en assemblée générale (AG) : le syndic inscrit la réalisation du DPE collectif à l’ordre du jour, puis un vote à majorité simple (article 24) valide le principe.
2. Choix du prestataire : l’AG choisit un diagnostiqueur certifié. Le syndic fournit les documents nécessaires (caractéristiques du bâtiment, équipements collectifs, historique des travaux…).
3. Visite et diagnostic : le professionnel se rend sur place, inspecte l’immeuble (logements + parties communes), collecte les données, et analyse via un logiciel agréé.
4. Rédaction du rapport : le diagnostiqueur produit un document complet : diagnostics, résultats, classements, préconisations. Le rapport est transmis au syndic (et souvent à l’ADEME).
5. Présentation en AG suivante : le rapport est soumis à l’assemblée pour discussion. La décision de lancer un plan de travaux ou un contrat de performance énergétique (CPE) peut alors être prise.

Ce processus formalise la mise en place d’une stratégie collective d’amélioration énergétique.

Durée de validité et opposabilité du DPE collectif

• Le DPE collectif est valable 10 ans.
• Toutefois, si le diagnostic, réalisé après le 1er juillet 2021, classe l’immeuble A, B ou C, le DPE n’a pas à être renouvelé à cette échéance.
• Depuis le 1er juillet 2021, le DPE (collectif ou individuel) est devenu opposable juridiquement. Cela signifie qu’en cas d’erreur ou d’omission, le diagnostiqueur peut être tenu pour responsable.

Ainsi, un DPE collectif récent et bien réalisé offre une sécurité juridique importante pour les copropriétaires.

DPE collectif, audit énergétique ou DTG : quelles différences ?

Le DPE collectif fournit une vue globale de la consommation et des émissions d’un immeuble, mais reste généraliste.

Un audit énergétique, ou un diagnostic technique global, va plus loin :

• L’audit énergétique modélise le bâtiment via des logiciels, et produit des scénarios optimisés pour les équipements et la performance thermique. Il hiérarchise les travaux selon leur efficacité, coût, et retour sur investissement.
• Le DTG offre une photographie complète de l’état de l’immeuble : structure, sécurité, équipements collectifs, parties communes, besoin de travaux patrimoniaux… Il intègre parfois un DPE collectif ou un audit pour évaluer la performance énergétique.

En bref, le DPE collectif est un outil de diagnostic global et initial ; audit ou DTG sont des outils d’analyse approfondie, souvent mobilisés avant des rénovations ambitieuses.

Coût, financement et aides potentielles

• Le coût d’un DPE collectif varie généralement entre 1.000 et 5.000 € pour l’ensemble de la copropriété.
• Ce tarif dépend de plusieurs critères :
  • Le nombre de lots.
  • La surface totale et la configuration du bâtiment.
  • La complexité des installations (chauffage, ventilation, eau chaude…).
  • La localisation et les particularités techniques du bâti.
• Pour les copropriétés concernées par l’obligation légale du DPE collectif, aucune aide automatique n’est prévue pour financer la réalisation du diagnostic lui-même.
• En revanche, lorsque le DPE collectif est réalisé à titre volontaire (avant obligation), il peut alors ouvrir l’accès à des aides pour les travaux de rénovation énergétique (subventions, dispositifs publics…).

À vérifier avant de signer un devis pour un DPE collectif

Avant de choisir un diagnostiqueur et de lancer un DPE collectif, le syndic (ou le maître d’ouvrage) et les copropriétaires doivent vérifier plusieurs éléments essentiels. Cela garantit la fiabilité, la légalité, et un bon rapport qualité/prix.

Critères à vérifier :

• Le diagnostiqueur est certifié « tous types de bâtiments » par un organisme accrédité (COFRAC).
• Le professionnel dispose d’une assurance responsabilité civile professionnelle, pour couvrir les risques liés à l’expertise.
• Le devis est clair, détaillé et mentionne :
  • La taille de la copropriété (nombre de lots, surface).
  • Les installations techniques concernées (chauffage, production d’eau chaude, ventilation…).
  • La méthodologie utilisée (logiciel agréé, échantillonnage des logements si pertinent), et ce que l’étude inclut précisément (parties communes + privatives).
• Il y a comparaison d’au moins 2 ou 3 devis provenant de diagnostiqueurs différents, pour évaluer le rapport qualité/prix.
• Le devis indique clairement le coût total du DPE collectif, ainsi que la répartition éventuelle entre copropriétaires (tantièmes).
• Le diagnostic prévoit une visite des logements représentatifs (un logement par type, différentes typologies, étages, planchers hauts/bas…), ou une justification en cas d’échantillonnage, conformément aux règles d’évaluation collective.
• Le prestataire s’engage à respecter la validité réglementaire du DPE (méthode de calcul conforme, rapport valable 10 ans si réalisé après 2021).
• Le devis précise s’il s’agit d’un DPE obligatoire (dans le cadre légal) ou d’un DPE volontaire, car cela peut influer sur les possibilités d’aides ou financements ultérieurs.

Pourquoi ces vérifications sont importantes

• Elles assurent que le diagnostic soit judiciaire et opposable : en cas d’erreur ou d’omission, la responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée. Un professionnel non certifié ou sans assurance pourrait poser un risque.
• Elles garantissent un bon rapport qualité/prix : un devis détaillé et des comparatifs permettent d’éviter des surcoûts injustifiés (facturation excessive, prestations superficielles…).
• Elles sécurisent les copropriétaires : en cas de vente, location ou travaux, le DPE sera reconnu et recevable.
• Elles facilitent la planification de travaux ou de rénovations : un diagnostic complet et sérieux fournit des données fiables pour bâtir un plan de travaux et accéder à des aides éventuelles.

FAQ : vos questions sur le DPE collectif

Est-ce que le DPE collectif remplace un DPE individuel ?

Non, le DPE collectif concerne l’immeuble dans son ensemble. Le DPE individuel reste requis si l’on vend ou loue un logement, sauf si le chauffage est collectif et que le DPE collectif est à jour.

Que se passe-t-il si la copropriété ne réalise pas le DPE collectif dans les délais ?

La loi, à ce jour, ne prévoit pas de sanction pénale systématique. Cependant, en cas de préjudice (par exemple, un acquéreur informé tardivement d’une mauvaise performance énergétique), la responsabilité du syndicat pourrait être engagée.

Doit-on refaire un DPE collectif après des travaux de rénovation ?

Oui, c’est fortement conseillé. Si des travaux modifiant la performance énergétique ont été effectués, un nouveau diagnostic permet de refléter l’évolution réelle du bâtiment.

Le DPE collectif suffit-il pour planifier des travaux efficaces ?

Le DPE collectif fournit un bon aperçu général. Mais pour des travaux complexes, un audit énergétique ou un DTG offre une analyse plus fine et personnalisée.

Combien coûte un DPE collectif ?

Le coût varie selon la taille et la complexité de l’immeuble. En moyenne, il coûte entre 1.000 et 5.000 € pour un immeuble standard.

Points clés à retenir

• Définition : le DPE collectif évalue la performance énergétique et les émissions de gaz à effet de serre de l’ensemble d’un immeuble (logements et parties communes).
• Obligation légale : il est obligatoire pour toutes les copropriétés dont le permis de construire est antérieur à 2013, avec une mise en place progressive entre 2024 et 2026 selon la taille de l’immeuble.
• Processus : sa mise en œuvre est votée en assemblée générale, réalisée par un diagnostiqueur certifié et donne lieu à un rapport détaillé présenté aux copropriétaires.
• Validité et opposabilité : le DPE collectif est valable 10 ans et est juridiquement opposable, engageant la responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur.
• Coût : le prix varie généralement entre 1.000 et 5.000 €, selon la complexité et la taille de la copropriété.

Le DPE collectif est donc un outil indispensable pour la bonne gestion d’une copropriété, permettant d’anticiper les obligations légales, de maîtriser les charges et de valoriser le patrimoine immobilier. N’attendez pas la date butoir pour vous mettre en conformité et lancez dès maintenant les démarches pour effectuer un DPE collectif.