Loi ALUR : ce qu’il faut savoir

Vous voulez en savoir plus sur la loi ALUR, qui est une composante majeure du marché immobilier français, et qui vise à promouvoir le développement de logements décents et abordables ? Cette loi touche à de nombreux aspects de l’achat et de la vente de biens immobiliers, mais aussi les droits de location, le prix des logements, la sécurité des locataires… On vous dit tout dans l’article.

Qu’est-ce que la loi ALUR ?

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), a été portée par Cécile Duflot ministre du Logement et de l’Égalité des territoires de l’époque et membre du gouvernement de François Hollande. Elle est également connue sous le nom de loi Duflot II.

Quels sont les objectifs de la loi ALUR ?

Les principaux objectifs de la loi ALUR sont de promouvoir le développement du logement pour tous, d’accroître la sécurité des locataires et d’assurer un développement urbain durable. Pour atteindre ces objectifs, la loi introduit un certain nombre de mesures qui concernent à la fois les propriétaires et les locataires, mais pas seulement.

Par exemple, les propriétaires sont tenus de fournir davantage d’informations aux locataires sur leurs contrats de location, ainsi que de fixer un montant maximal de loyer. Les locataires, quant à eux, bénéficient d’une protection renforcée contre l’expulsion sans motif valable. La loi prévoit également des incitations pour les propriétaires à investir dans l’efficacité énergétique et les pratiques de construction écologique.

En outre, la loi ALUR cherche à promouvoir le développement de logements dignes et abordables dans les zones à forte demande. À cette fin, la loi introduit une série d’incitations pour les promoteurs, telles qu’une réduction de la fiscalité et une réduction de l’impôt sur le revenu pour ceux qui investissent dans des logements abordables. Elle a enfin modernisé les documents d’urbanisme et les règles de planification.

Loi ALUR et zone tendue

La loi ALUR définit une « zone tendue » comme une zone qui compte plus de 50.000 habitants et qui connaît un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, ce qui entraîne des difficultés d’accès. Il peut également s’agir de régions où il n’y a pas assez de logements par rapport aux personnes qui en cherchent. La loi ALUR prévoit ainsi un mécanisme pour prévenir ou limiter le risque de tension dans certaines zones.

Qui est concerné par la loi ALUR ?

La loi ALUR modifiant différents aspects tels que les droits de location, les prix des logements et la sécurité des locataires, elle concerne tous les acteurs du marché immobilier en France, à savoir les locataires, les propriétaires, les syndicats de copropriétaires, les promoteurs, les autorités publiques…

Elle oblige notamment à la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) pour :

• La mise en copropriété d’un immeuble construit il y a plus de 10 ans.
• Un immeuble ayant fait l’objet d’une procédure pour insalubrité de la part de l’administration.

Les nouveautés instaurées par la loi ALUR

De nombreuses modifications ont été instaurées ou modifiées par ce texte.

Le permis de louer

La loi ALUR a inauguré une nouvelle politique de lutte contre les logements vétustes, dont le « permis de louer » fait partie intégrante. Il permet aux communes de désigner des zones géographiques dans lesquelles la mise en location d’un logement est soumise soit à une autorisation, soit à une déclaration préalable.

La lutte contre l’habitat indigne

La loi ALUR a prévu un certain nombre de mesures visant à améliorer les conditions de vie dans les logements insalubres. Il s’agit notamment du développement de la rénovation des logements en mauvais état, avec un soutien des fonds publics et la mise en place d’un registre des logements non conformes. La loi prévoit également la possibilité de le relogement des locataires dans les cas où leurs conditions de vie sont particulièrement dégradées.

En outre, la loi permet aux autorités locales d’imposer des normes plus strictes en matière d’énergie et d’environnement dans certaines zones. Cette mesure vise à garantir que tous les logements répondent aux normes actuelles de confort, de sécurité et d’efficacité énergétique.

Un contrôle administratif renforcé

La loi ALUR prévoit enfin le renforcement des contrôles administratifs. Cette mesure vise à garantir que les propriétaires respectent leurs obligations légales et que la copropriété est gérée correctement.

Le renouvellement de bail

La loi ALUR a créé un cadre juridique pour le renouvellement des baux. Les propriétaires doivent désormais informer les locataires de leur droit à renouveler leur bail un an après sa signature. S’ils ne le font pas, le bail sera automatiquement renouvelé pour un an. En outre, la loi stipule que les propriétaires doivent accorder un bail de deux ans aux locataires qui habitent dans leur propriété depuis au moins cinq ans, ou un an à ceux qui y habitent depuis moins de cinq ans.

L’augmentation des loyers

La loi ALUR limite également le montant des augmentations de loyer que les propriétaires peuvent appliquer aux locataires. Le loyer peut être augmenté au maximum de l’indice de référence des loyers (IRL) pendant une période de deux ans, et ne peut dépasser une augmentation de 1,2 fois l’IRL pour une période de trois ans.

Les plafonds de loyer

La loi ALUR a fixé des plafonds de loyer pour certains logements, afin de garantir que les loyers restent abordables pour les locataires. Ces plafonds sont basés sur le revenu du ménage et varient en fonction du type de logement et la région dans laquelle il se trouve.

L’encadrement des loyers

La loi ALUR a introduit des mesures de contrôle des loyers. Les propriétaires n’ont pas le droit d’augmenter les loyers en cours de bail. Ces mesures de contrôle sont faites pour protéger les locataires contre les augmentations de loyer qui dépassent le taux d’inflation.

L’entretien des logements

La loi ALUR fait peser sur les propriétaires la responsabilité de l’entretien des logements. Ils doivent respecter des normes minimales de sécurité et de confort, qui sont définies par le code de la construction et de l’habitation (CCH). Ils doivent aussi remplir certaines obligations en matière d’entretien du logement, comme la mise à disposition d’un carnet de bord dans lequel sont consignées toutes les réparations.

Un contrat de bail type

La loi ALUR a mis en place un contrat de location type, qui simplifie et clarifie les détails d’un contrat de location. Le contrat de bail type est obligatoire pour tous les baux signés en France et contient des informations détaillées sur les droits et les responsabilités des propriétaires et des locataires. Il comprend également un ensemble standard de clauses régissant les règles d’augmentation du loyer, la durée du bail et les conditions de résiliation du bail.

La durée du bail locatif

La loi ALUR stipule que la durée minimale d’un bail est de trois ans, et peut être prolongée jusqu’à neuf ans. En outre, elle prévoit des mesures de protection des locataires en cas de résiliation du contrat par l’une ou l’autre des parties, ainsi que des réglementations concernant la sous-location et la cession.

La modification du délai de préavis

La loi ALUR donne aux locataires la possibilité de faire passer leur préavis de trois mois à un mois en zone tendue. Cette mesure vise à donner aux locataires plus de possibilité de choisir quand et comment quitter leur logement. Cette mesure est assortie de certaines conditions, notamment l’obligation pour les locataires de fournir une preuve de leur nouvelle résidence.

En outre, la loi permet aux propriétaires d’augmenter la période de préavis s’ils ont effectué certaines améliorations au logement locatif. Il s’agit de s’assurer que les locataires ne sont pas incités à déménager afin de bénéficier des améliorations apportées par leurs propriétaires.

Le dépôt de garantie

La loi ALUR définit les règles que les propriétaires doivent suivre lorsqu’ils demandent une caution aux locataires. La caution ne peut dépasser un mois de loyer, et le propriétaire doit la restituer au locataire à la fin du bail, ainsi que les intérêts dus. La loi stipule également que le dépôt doit être versé sur un compte de tiers garant et que le propriétaire doit fournir au locataire un relevé détaillant la manière dont le dépôt a été investi.

La restitution du dépôt de garantie

Une autre mesure importante introduite par la loi ALUR est la restitution du dépôt de garantie. Les propriétaires sont obligés de restituer le dépôt de garantie aux locataires dans un délai d’un mois après la fin du bail. La caution doit être restituée au locataire avec les intérêts accumulés, et les propriétaires qui ne le font pas doivent s’acquitter d’une pénalité envers le locataire.

La procédure d’expulsion

La loi ALUR encadre la procédure d’expulsion des locataires afin de veiller à ce que ces derniers ne soient pas expulsés de façon irrégulière. La procédure comprend le droit d’être entendu par un tribunal, le droit de faire appel, et le droit de bénéficier d’un logement de remplacement dans certains cas. La loi stipule également que les expulsions ne doivent pas avoir lieu pendant les mois d’hiver, et que les propriétaires doivent fournir un logement de remplacement, le cas échéant.

La trêve hivernale

La loi a prévu une trêve hivernale, pendant laquelle les propriétaires ne sont pas autorisés à expulser les locataires. Cette mesure vise à protéger ces derniers contre le fait d’être expulsés pendant les mois les plus froids de l’année. La trêve hivernale s’applique généralement entre le 1er novembre et le 31 mars, mais peut varier selon les régions.

Le plafonnement des frais d’agence

Les agences immobilières ne peuvent plus facturer les frais d’agence sur la base du loyer. Cette mesure vise à protéger les locataires contre les frais d’agence excessifs et à faire en sorte qu’ils ne soient pas facturés plus que nécessaire.

Ainsi, les honoraires du locataire sont déterminés par la superficie du bien et sa localisation. Donc, pour un bien situé dans une zone « très tendue », le coût maximum par mètre carré, y compris les frais d’état des lieux, ne peut dépasser 15 €. Le coût en zone « tendue » est de 13 €, tandis que tous les autres emplacements sont à 11 €.

L’assurance responsabilité civile obligatoire

Elle est désormais obligatoire pour tous les copropriétaires, qu’ils soient occupants ou non de leur logement, ainsi que pour les syndicats de copropriétaires. La loi fixe également les conditions de calcul des primes et indemnités, ainsi que les obligations des assureurs.

Le fond de travaux

Pour rester viable, la copropriété doit contribuer chaque année à hauteur de 5 % minimum de son budget prévisionnel. Selon l’Association des responsables de copropriété (ARC), cela peut représenter un coût par copropriétaire d’environ 100 € par an.

Une réduction d’impôts pour les travaux

La loi ALUR a introduit un dispositif de réduction d’impôt sur le revenu pour les propriétaires, ce qui les encourage à réaliser des investissements dans des propriétés avec des locataires. Cette mesure a pour but d’améliorer la qualité des logements locatifs et de contribuer à l’amélioration de l’efficacité énergétique.

Le carnet numérique

La loi ALUR a imposé la mise en place d’un carnet de bord numérique. Cette mesure vise à faciliter la gestion de la copropriété en fournissant une plateforme sécurisée et transparente pour l’échange de documents entre les copropriétaires, le syndicat et les autres parties. Cet outil est également destiné à faciliter la gestion des litiges.

La création d’organismes de foncier solidaire (OFS)

La loi ALUR a créé le cadre pour la création d’organismes de foncier solidaire (OFS), qui sont des entités publiques créées pour développer le logement social. Ils sont responsables de la propriété, de la gestion et du développement du logement social dans leurs zones respectives.

Elle accorde également un droit de priorité à l’OFS lorsqu’ils souhaitent acheter ou louer des unités de logement, ainsi qu’un accès prioritaire aux terrains dans les zones urbaines denses. Cette mesure vise à accroître la disponibilité de logements sociaux dans ces zones.

La modification de l’urbanisme

Afin de faciliter la réalisation de logements sociaux, la loi ALUR a mis en place une modification du Code de l’urbanisme. Cela vise à la simplification des procédures d’autorisation pour favoriser le développement du logement social. Elle encourage également la construction de logements partagés et collectifs, ainsi que de logements adaptés aux besoins des personnes handicapées.

La loi ALUR a transformé le POS (plan d’occupation des sols) en PLU (plan local d’urbanisme) afin d’offrir une plus grande souplesse dans le processus de planification urbaine. Cette mesure vise à promouvoir le développement durable et à garantir que les logements sont bien adaptés aux besoins de la population.

Elle a aussi acté la suppression de la surface minimale de terrain constructible et du coefficient d’occupation des sols (COS). Cette mesure vise à faciliter la construction de logements dans des zones où il est difficile d’accéder à des terrains.

L’élargissement du droit de préemption

Afin de protéger les locataires de la spéculation immobilière et de promouvoir le logement social, la loi ALUR prévoit également une extension du droit de préemption par le préfet. Cette mesure permet aux autorités locales d’acquérir ou de louer des unités de logement afin de les affecter au logement social.

Quelles sont les conséquences de la loi ALUR ?

Elle a permis aux promoteurs immobiliers d’accéder à des incitations qui ont favorisé le développement de logements abordables. D’un autre côté, elle a augmenté la sécurité des locataires et a également eu un impact sur le marché de la location, puisqu’elle a fixé un loyer maximum pour certains logements.

Elle a également une incidence sur les autorités publiques, puisqu’elle les oblige à s’impliquer davantage dans la promotion de l’accessibilité financière et la durabilité au sein du marché immobilier. Globalement, elle a eu un effet positif sur le marché immobilier, puisqu’elle a rendu le marché plus équitable et plus accessible pour tous.

Nous le voyons, la loi ALUR a eu un impact profond sur le marché immobilier français depuis sa promulgation. La protection des locataires, la disponibilité de logements sociaux et la lutte contre l’habitat indigne ne sont que quelques-uns des avantages que cette loi a apporté. Quant aux investisseurs ou propriétaires potentiels intéressés par l’achat d’une propriété, il est important de savoir comment ces règlements peuvent avoir un impact sur leur prise de décision.