Chaque nouveau changement important implique une modification dans la répartition des charges au sein d’une copropriété. Travaux, vente d’un lot… Faisons le point sur ce sujet.
La répartition des charges
Les charges de copropriété désignent les dépenses nécessaires pour le bon fonctionnement de la copropriété. Il se subdivise en deux catégories principales :
- Les charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes et à la conservation : nettoyage, éclairage, impôts, assurances, réparations, taxes…
- Les charges relatives aux équipements et services collectifs : ascenseur, chauffage central…
Pour la première catégorie, les charges sont réparties proportionnellement à la valeur du lot de copropriété par rapport à celui des autres. Cette valeur est déterminée en fonction de divers critères tels que la superficie de la partie privative du lot de copropriété, sa situation dans l’immeuble (l’ensoleillement, la vue…) et sa consistance (nombre de pièces habitables, dépendances…).
La répartition des charges composant la deuxième catégorie se fait, quant à elle, en fonction de l’utilité de chacun des divers équipements et services dans le bâtiment. Les colocataires vivant au sixième étage utilisent, par exemple, beaucoup plus l’ascenseur que les colocataires du rez-de-chaussée.
La modification de la répartition des charges
La répartition des charges peut être sollicitée pour diverses raisons et selon cette raison, la majorité requise n’est jamais la même. Ce qui est sûr, c’est que tous les travaux ayant une incidence directe sur la répartition des charges d’origine impliquent leur modification.
Il faut donc distinguer trois articles différents selon la raison de la révision des charges :
- Article 24 : vote à l’unanimité des copropriétaires présents à l’assemblée générale.
- Article 25 : vote de la majorité des copropriétaires, et ce, qu’ils soient présents, absents ou représentés.
- Article 26 : vote de la majorité des membres du syndicat qui doivent représenter au moins deux-tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires.
Les principales raisons qui impliquent la modification de la répartition des charges sont :
- Les travaux d’amélioration qui sont soumis à l’article 26.
- L’achat ou la cession de parties communes soumis à l’article 26.
- Le changement d’usage de parties privatives soumis à l’article 25.
- L’obligation de céder des parties communes ou la cession de droit sur ces zones : article 25.
- La création d’un syndic secondaire : article 25.
- La division d’un lot de copropriété à l’occasion d’une vente : article 24.
En dehors de ces cas, toute modification de répartition des charges doit généralement être votée à l’unanimité de tous les copropriétaires.