Le dossier de diagnostic technique (DDT) version 2018

Établir un dossier de diagnostic technique (DDT) est obligatoire pour toute transaction immobilière. Ce document informe les futurs acquéreurs ou locataires de l’état général du bien et instaure ainsi une certaine transparence quant à la sécurité apportée par le logement et la santé qu’il peut garantir aux futurs occupants. Ce dossier doit être composé d’un certain nombre de diagnostics obligatoires. Voici ce qu’il faut retenir…

Pourquoi établir un DDT ?

Le dossier de diagnostic technique immobilier a pour objectif de renseigner l’acquéreur ou le locataire de l’état général du logement. État qui, soulignons-le, peut avoir des conséquences négatives comme positives sur la sécurité et la santé des occupants.

Le but est alors d’informer les futurs acquéreurs et les futurs locataires pour qu’ils puissent signer les actes en toute connaissance de cause.

Il convient également de souligner que le DDT apporte une valeur ajoutée au bien que ce soit dans le cadre d’une vente ou d’une location.

Comment établir un DDT ?

Le DDT et les diagnostics obligatoires qu’il contient doivent être établis, à la demande du propriétaire, par un diagnostiqueur immobilier certifié, lequel doit avoir obtenu une certification par un organisme accrédité à savoir le COFRAC (comité français d’accréditation). Seul le diagnostic assainissement devra être réalisé par le SPANC c’est-à-dire le service de contrôle de la commune où le logement est situé.

Que ce soit le COFRAC ou le SPANC, tous deux doivent détenir une assurance de responsabilité professionnelle et ne doivent avoir aucun lien, de quelque forme que ce soit, avec le propriétaire du bien ou l’agence chargée de vendre ou de louer le bien.

Le DDT, une obligation ?

L’établissement d’un DDT est une obligation légale instaurée par la loi Carrez, entrée en vigueur en 1996. Au fil du temps, le nombre de diagnostics rendus obligatoires n’a cessé d’augmenter. Il faut aussi savoir que tous les bâtiments ne sont pas soumis à la même réglementation car, si pour certains tous les diagnostics sont obligatoires, pour d’autres biens, quelques-uns peuvent être facultatifs. Cela dépend du type de bien, de sa superficie, de son emplacement géographique et de la date de délivrance du permis de construire.

Pour se mettre en règle, il est donc conseillé de s’informer auprès de professionnels immobiliers.

Quand présenter le DDT ?

Le DDT doit être présenté, aux acquéreurs ou aux locataires, au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente ou du contrat de bail. Il est important que tous les diagnostics obligatoires soient présentés avant l’apposition de la signature et qu’ils soient tous valides.

En effet, chaque diagnostic immobilier a une validité qui lui est propre d’où l’intérêt de toujours se mettre à jour et de le réaliser un peu avant la mise en vente ou la mise en location.

Dans certains cas, il est avantageux de réaliser tous les diagnostics en même temps pour bénéficier de tarif préférentiel.

Combien coûte la réalisation d’un DDT ?

Les tarifs des diagnostics immobiliers sont variables selon les entreprises. En matière de réalisation de DDT, le coût peut donc être diffèrent d’un diagnostiqueur immobilier à un autre. Ces différences peuvent avoir un rapport avec l’expérience de l’expert, le nombre de diagnostics à réaliser, mais aussi l’emplacement du bien, la surface du bien, la typologie du bien…

Il est donc important de se renseigner et de comparer plusieurs offres afin de bénéficier du meilleur rapport qualité/prix.

Que contient un DDT ?

Le nombre et le type de diagnostics obligatoires qui doivent apparaître dans le DDT varie selon qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente ?

Lors d’une vente immobilière, le vendeur doit présenter un DDT composé des diagnostics suivants :

Le diagnostic amiante

Rendu obligatoire du fait qu’il influe sur la santé des futurs occupants du logement, le diagnostic amiante a été le premier texte publié dans le cadre de la protection des acquéreurs/locataires. Il a été instauré par le décret n° 96-97 en date du 7 février 1996 avec pour motif la « création du repérage des flocages et calorifugeages contenant de l’amiante ». C’est un diagnostic immobilier obligatoire pour tous les immeubles et bâtiments dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997. Il doit également être réalisé avant la démolition ou avant d’engager des travaux sur un bâtiment antérieur à cette date.

En ce qui concerne sa validité, elle est généralement illimitée si le diagnostic a été réalisé avant le 1er janvier 2013 et qu’aucune trace d’amiante n’a été découverte. Par contre, si vous comptez vendre ledit logement, il faudra le renouveler et l’annexer au DDT.

Dans le cas où des traces d’amiante ont été découvertes, que le diagnostic date d’avant 2013 ou d’après 2013, il devra être renouvelé dans les trois ans pour assurer que le désamiantage a été une réussite et pour suivre l’état de dégradation et de danger du logement.

Le diagnostic loi Carrez

Entré en application le 19 juin 1997 d’après le décret d’application n° 97-532 du 29 mai 1997 et institué par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 sous l’appellation « loi Carrez », ce diagnostic se réfère à la surface du bien. Ce diagnostic oblige les vendeurs à mentionner très exactement la superficie du logement, ce qui implique un mesurage précis de la surface au plancher du bien après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les embrasures de portes et fenêtres, les gaines ainsi que les marches et les cages d’escaliers.

Cette loi exclut également les caves, les garages, les parkings, les pièces de moins de 8m2 et les pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80m.

La validité du diagnostic immobilier loi Carrez est illimitée sauf si des travaux engendrant une modification des surfaces sont réalisés.

Le diagnostic plomb

Instauré par la loi du 29 juillet 1998, le diagnostic plomb était à l’origine nommé état des risques d’accessibilité au plomb (ERAP). Il est devenu obligatoire pour tous les logements et immeubles dont le permis de construite date d’avant le 1er janvier 1949.

En avril 2006, l’ERAP a été remplacé par le CREP (constat de risque d’exposition au plomb).

La validité du CREP est illimitée si aucune trace de plomb n’a été détectée ou bien si sa concentration est inférieure à 1mg/cm2. Au-delà de ce seuil, la validité est de un an seulement, ce qui oblige le propriétaire à réaliser des travaux de rénovation afin de réduire ce taux. Ensuite, le diagnostic est à renouveler.

Le diagnostic termites

Le 1er juin 1999, la loi 99-471 impose à certains bâtiments de dresser un état parasitaire. Seuls les logements situés dans une zone à risques, établie par un arrêté préfectoral, sont obligés de le réaliser.

La validité de ce diagnostic est de six mois, et ce, que la présence de termites ait été diagnostiquée ou non. Si le diagnostic indique l’infestation de termites, le propriétaire doit aviser la mairie et procéder à une désinfestation.

Le diagnostic ESRIS (ex. ERNMT)

Le diagnostic ESRIS (état des servitudes risques et d’information sur les sols) est entré en application au 1er juin 2006 conformément à l’article 77 de la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003.

Il est obligatoire pour tous les immeubles d’habitations situés dans une zone à risques. Il a une validité de six mois et doit être renouvelé à chaque fois que les locataires changent ou si vous projetez  de vendre le logement.

Le diagnostic gaz

Instauré par le décret 1147 du 14 septembre 2006, le diagnostic gaz est obligatoire pour tout bâtiment dont l’installation intérieure de gaz date de plus de 15 ans.

La validité est le trois ans et il devra être renouvelé au bout de ce délai ou avant la vente du bâtiment.

Le diagnostic électrique

Comme le diagnostic gaz, le diagnostic électrique est obligatoire pour tout bâtiment dont l’installation intérieure d’électricité est supérieure à 15 ans. Cette obligation, détaillée par le décret du 22 avril 2008 est entrée en vigueur le 1er janvier 2009.

Sa validité est de trois ans à renouveler à terme et avant toute transaction de vente.

Le diagnostic assainissement

Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic assainissement a été rendu obligatoire pour tous les biens immobiliers non raccordés au « tout-à-l’égout ». On l’appelle aussi diagnostic ANC (assainissement non collectif).

Sa validité est de trois ans et doit être renouvelée à terme.

Le diagnostic performance énergétique

Instauré par le décret 1147 du 14 septembre 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour tous les biens immobiliers. Il a une validité de 10 ans.

Il a été amélioré depuis le 1er janvier 2012 afin d’instaurer une meilleure transparence de la consommation d’énergie des bâtiments.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de location ?

En cas de mise en location d’un logement, le bailleur doit présenter un DDT composé des diagnostics obligatoires suivants :

• Le diagnostic plomb.
• Le diagnostic ESRIS.
• Le DPE.
• Les diagnostics électricité et gaz : ces diagnostics ont été rendus obligatoires pour la mise en location d’un bien immobilier depuis le 1er juillet 2017.

Que ce soit pour la vente ou pour la location, il est important de bien vérifier la durée de validité des diagnostics immobiliers afin que chacun d’eux soit à jour au moment de la signature des contrats. Attention, des certificats délivrés par des diagnostiqueurs non certifiés ne seront pas recevables et, en cas de fausses informations, le propriétaire s’expose à des sanctions sévères.