DPE vierge : causes, légalité, sanctions, conséquences

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) donne une indication sur l’efficacité énergétique et l’impact environnemental des bâtiments. Mais que se passe-t-il lorsqu’un DPE est vierge ? Examinons les raisons et les implications de cette situation et voyons pourquoi cela se produit. Voyons également quelles mesures prendre quand on rencontre un DPE vierge.

Qu’est-ce qu’un DPE vierge ?

Ce type de diagnostic ne fournit pas de données sur la consommation énergétique ou les émissions de gaz à effet de serre (GES) d’un bien immobilier. L’acquéreur ou le locataire du bien n’a donc aucune possibilité de connaître l’efficacité énergétique du bâtiment et ne peut avoir aucune estimation des futurs coûts énergétiques. Le DPE contient néanmoins les mêmes informations essentielles sur l’isolation thermique et les autres équipements du bien.

Pourquoi un DPE est-il vierge ?

Dans les cas où la collecte de données d’un bien immobilier a été impossible, il est probable qu’un DPE soit vierge. Dans ce cas, en raison de l’absence d’éléments nécessaires à la vérification, le diagnostiqueur immobilier a été autorisé à délivrer un DPE vierge avec une note écrite indiquant « consommations non exploitables ».

Exemples de raisons pour lesquelles un DPE est vierge :

• Les propriétaires avaient des difficultés à fournir des documents : locataires âgés, succession…
• Le logement était vacant depuis longtemps.
• Les résidents utilisaient du bois qu’ils coupaient eux-mêmes.
• Le logement était une résidence secondaire et le propriétaire était souvent absent.
• Les locataires avaient quitté le logement et étaient en conflit avec les propriétaires.
• Les représentants du syndic de copropriété n’étaient pas réactifs.

Lorsqu’un diagnostic n’a pu être réalisé sur un logement ancien, le diagnostiqueur a été autorisé à fournir un DPE vierge. Malgré son manque d’informations concernant la performance énergétique, ce bilan a tout de même rempli son office puisqu’il comprenait des conseils sur les moyens d’économiser l’énergie et des recommandations de travaux pour améliorer l’efficacité du bâtiment.

Pourquoi existe-t-il encore des DPE vierges ?

Pour comprendre pourquoi des DPE vierges existent, il faut s’intéresser à la méthode antérieure de calcul du DPE. Avant la réforme du DPE qui est entrée en vigueur le 1er juillet 2021, les diagnostiqueurs certifiés disposaient de deux méthodes pour calculer la consommation énergétique des éléments du logement tels que les systèmes de chauffage et de refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire et les émissions de gaz à effet de serre. Ces méthodes sont :

• La méthode sur facture, en vigueur avant le 1er juillet 2021, était obligatoire pour les bâtiments construits avant le 1er janvier 1948 et les appartements construits après 1948 avec un chauffage collectif n’ayant pas de compteur individuel. Cette méthode calculait la consommation d’énergie en fonction des factures des 3 dernières années.
• La méthode 3CL (calcul de la consommation conventionnelle des logements) utilisée pour estimer efficacement la consommation d’un bâtiment pour une utilisation standardisée. Cela est possible grâce à l’utilisation d’un logiciel d’évaluation thermique qui prend en compte les informations et les mesures recueillies dans la maison, comme le type de fenêtre, l’épaisseur des murs, l’isolation, le mode de chauffage, la ventilation…

La méthode 3CL prend notamment en compte des hypothèses conventionnelles :

• Le logement est occupé jusqu’à 16 heures par jour pendant la semaine, généralement entre 18 heures et 10 heures le lendemain matin.
• Les week-ends, le logement est occupé 24 heures sur 24.
• Pendant les vacances d’hiver, le logement est inoccupé pendant une semaine.
• Pendant les vacances d’été, le logement est inoccupé durant deux semaines.
• Pendant l’hiver, il est prévu que la température intérieure reste à 19 °C pendant la journée et à 17 °C pendant la nuit.
• La consommation d’eau chaude sanitaire est basée sur la taille du logement et le taux d’occupation.

Pour calculer la consommation d’eau, on prend en compte les données météorologiques sur une période de 30 ans, tout en tenant compte de l’altitude et de la distance par rapport au littoral. Cela peut entraîner des écarts entre ce qui est facturé et ce qui a été réellement utilisé.

Quelles sont les implications d’un DPE vierge ?

Un DPE vierge peut avoir un impact négatif sur les possibilités de commercialisation d’une propriété, car les acheteurs et les locataires ne sont pas en mesure de prendre une décision éclairée étant donné qu’ils ne connaissent pas la performance énergétique de la maison. Cela peut aussi signifier que le propriétaire du bien n’a pas pris les mesures nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique, ce qui peut entraîner des factures d’énergie plus élevées à l’avenir pour les occupants.

Le DPE vierge est-il légal pour vendre ou louer ?

Oui, fournir un DPE vierge reste légal en France pour les transactions, c’est notamment le cas pour ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 qui restent valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Il existe également certains bâtiments qui ne sont tout simplement pas soumis à l’obligation de DPE :

• Logements saisonniers occupés moins de 4 mois par an.
• Bâtiments indépendants ayant une surface de plancher inférieure à 50 m2.
• Bâtiments à usage industriel, artisanal ou agricole.
• Logements sans système de chauffage.
• Maisons équipées uniquement de cheminées à foyer ouvert pour le chauffage et sans système de climatisation.
• Constructions provisoires inférieures à 2 ans.
• Lieux de culte et monuments historiques.

Dans les autres cas, fournir un DPE vierge peut entraîner des amendes pénales et des poursuites pouvant donner lieu à des dommages et intérêts.

DPE vierge : des sanctions pour les propriétaires

Sauf si votre bien fait partie des exceptions ci-dessus, il n’est pas possible d’utiliser un DPE vierge. Vous devez fournir un diagnostic de performance énergétique qui indique une classe « énergie » et une classe « climat ». Cette classe va de A à G et comprend une étiquette pour une identification facile.

Si un propriétaire ne respecte pas cette exigence, il s’expose à des sanctions. Publier une annonce pour un bien immobilier sans étiquette du DPE, ce qui est interdit par la loi, est considéré comme publicité mensongère et est une infraction. Cela peut entraîner une amende de 3.000 euros depuis 2021.

En outre, le propriétaire doit mettre à jour son DPE chaque fois que le bien est de nouveau loué. Tout manquement à cette règle peut entraîner une peine d’amende et peut également conduire le locataire à demander la résiliation du bail et à être indemnisé au titre des dommages subis.

Pourquoi le DPE vierge est un problème ?

Un DPE vierge peut avoir des conséquences néfastes, car vous ne pourrez pas bénéficier de certaines aides si vous engagez des travaux de rénovation énergétique, et cela signifie aussi que le bien peut ne pas être conforme aux normes requises en termes d’efficacité énergétique. En fin de compte, le fait d’avoir un DPE vide peut avoir des répercussions financières et environnementales négatives. Deux aides sont notamment concernées.

L’aide MaPrimeRénov’

Cette prime permet aux propriétaires et copropriétés bâties il y a plus de 15 ans de recevoir une aide financière pour la rénovation énergétique. L’obtention d’une étiquette F ou G au DPE donne accès à une subvention bonifiée. Sans classement, il n’est donc pas possible d’en bénéficier.

Le Prêt Accession Action Logement

Pour être éligible à ce prêt, la consommation énergétique du bien immobilier doit se situer dans la tranche A à E. Malheureusement, si le DPE ne dispose pas d’étiquette énergétique, il est tout simplement impossible de bénéficier de cet emprunt.

En définitive, un DPE vierge vous empêche de bénéficier d’opportunités d’aides financières.

Que faire quand on rencontre un DPE vide ?

Lorsque l’on rencontre un DPE vide, la première chose à faire est de contacter le le diagnostiqueur qui a émis le diagnostic et demander des renseignements complémentaires. Selon la situation, il peut être en mesure de fournir des informations plus détaillées sur la performance énergétique du bien.

Quelle est la durée de validité d’un DPE vierge ?

L’article R134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation fixe la durée de validité d’un DPE à 10 ans, qu’il soit vierge ou non. Validité des DPE vierge anciens :

• Tout DPE vierge exécuté avant 2013 n’est plus valable et doit être réalisé à nouveau conformément aux nouvelles règles de réforme du DPE datant de 2021.
• Les DPE vierges effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont restés en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022.
• Un DPE vierge effectué entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 reste valable jusqu’au 31 décembre 2024.

Les DPE vierges restent en principe valables, mais la pratique notariale recommande d’appliquer la nouvelle méthode comme mesure de sécurité, bien qu’il n’y ait pas d’obligation légale de le faire.

La refonte de 2021 et le DPE vierge

Avant la refonte du DPE, si l’âge ou les caractéristiques du bâtiment n’étaient pas adaptés aux exigences de la méthode 3CL, les techniciens n’avaient d’autre choix que de déterminer la consommation d’énergie à partir de relevés réels. En effet, les méthodes de construction d’avant 1948 étaient trop différentes des structures plus récentes et conformes, ce qui rendait impossible une estimation précise par la méthode 3CL.

Le 1er juillet 2021, une transformation radicale du DPE a été promulguée afin de créer plus de fiabilité et le rendre opposable. Pour cela, l’ancienne méthode basée sur les factures a été supprimée. En conséquence, il n’est désormais plus possible d’obtenir des DPE vierges dans le cadre de la nouvelle réglementation révisée sur le DPE qui est entrée en vigueur en 2021.

Ce DPE modernisé est en effet exclusivement basé sur le moteur de calcul 3CL qui évalue l’efficacité énergétique uniquement à partir d’éléments de l’habitation tels que sa structure, l’isolation thermique, le type de parois vitrées, le mode de chauffage… L’ancienne méthode basée sur la facturation a ainsi été remplacée par une approche intégrée.

En conclusion, un DPE vierge empêche de connaître l’efficacité énergétique réelle d’un bien et empêche son éligibilité à certaines aides financières. Il est donc conseillé d’en exécuter un nouveau si celui existant est blanc. Il est également important d’être conscient des règles régissant les diagnostics afin d’éviter tout problème juridique potentiel.