DPE vierge : ce qu’il faut savoir

En 2025, le DPE vierge est devenu invalide avec les nouvelles réglementations. Que faire si votre document est concerné ? Découvrez qui est touché, pourquoi cela pose problème, comment régulariser votre situation, ainsi que les coûts et solutions pour éviter les risques juridiques et des sanctions.

Qu’est-ce qu’un DPE vierge concrètement ?

Un DPE (diagnostic de performance énergétique) est dit « vierge » lorsqu’il ne fournit aucune étiquette énergie (consommation) ni climat (émissions de GES). Concrètement, le diagnostiqueur n’a pas pu attribuer une classe de A à G au logement.

Sur le rapport, on retrouve alors la mention « consommations non exploitables ».

Pourquoi cela arrive-t-il ?

Avant la réforme du 1er juillet 2021, deux méthodes de calcul coexistaient :

• La méthode 3CL : pour les logements récents.
• La méthode sur factures : obligatoire pour les biens construits avant 1948.

Le DPE ressortait vierge lorsque la méthode sur factures était inapplicable, notamment dans les cas suivants :

• Absence de factures (logement vacant depuis longtemps, succession…).
• Utilisation d’une énergie non quantifiable (ex. bois coupé par l’occupant).
• Résidence secondaire peu occupée.

À noter : le DPE vierge n’est pas un diagnostic « raté ». Il contient tout de même des informations précieuses sur l’isolation (fenêtres, murs) et des recommandations de travaux, mais il échoue à chiffrer la consommation.

DPE vierge et validité : le tournant de 2025

C’est le point le plus critique pour les propriétaires en 2025. La durée de validité des anciens DPE a été modifiée par décret pour accélérer la transition énergétique. Voici ce qu’il faut retenir concernant les dates de réalisation :

• DPE réalisés avant le 31 décembre 2017 : ils sont expirés depuis le 1er janvier 2023. Vous devez impérativement refaire le diagnostic.
• DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : ils sont expirés depuis le 31 décembre 2024. Ces diagnostics, y compris les vierges, ne sont plus valables juridiquement.
• DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 : ils sont toujours valides. Leur durée de validité est de 10 ans. Aucune action n’est requise de votre part, sauf si vous avez réalisé des travaux d’amélioration énergétique qui pourraient améliorer votre note.

Si votre DPE est vierge, il a nécessairement été réalisé avant juillet 2021 (la nouvelle méthode interdit les résultats vierges). Par conséquent, en 2025, votre DPE vierge n’est plus valable juridiquement pour une vente ou une signature de bail.

Pourquoi le DPE vierge n’existe plus aujourd’hui ?

Depuis le 1er juillet 2021, le gouvernement a uniformisé le mode de calcul pour fiabiliser les diagnostics, à savoir :

• Suppression de la méthode sur factures : le mode de vie des occupants (chauffage à 19°C ou 23°C, présence ou absence) n’influe plus sur la note du bâtiment.
• Généralisation de la méthode 3CL-2021 : le calcul se base désormais uniquement sur les caractéristiques physiques du bâtiment (bâti, isolation, type de chauffage, ventilation).
• Opposabilité : le nouveau DPE est juridiquement opposable (comme un diagnostic plomb ou amiante).

Désormais, le diagnostiqueur a l’obligation de fournir une classe énergétique. S’il manque des informations (ex. épaisseur d’un isolant caché), il doit utiliser des valeurs par défaut pénalisantes, mais il ne peut plus rendre une copie blanche.

Les risques et blocages liés à un ancien DPE vierge

Conserver un DPE vierge ou tenter de l’utiliser (même à titre informatif) présente des risques majeurs aujourd’hui.

Impossibilité de publier une annonce

La loi Climat et résilience impose l’affichage de l’étiquette énergétique (A à G) sur toutes les annonces immobilières (vitrine et web). Une annonce sans étiquette est illégale.

• Sanction en cas d’omission : jusqu’à 3.000 € d’amende pour un particulier.

Blocage des aides financières (MaPrimeRénov’)

Pour obtenir des aides à la rénovation, l’État exige de connaître le « saut de classe » (ex. passer de F à D).

• Avec un DPE vierge, impossible de prouver la performance initiale.
• Les prêts aidés (éco-PTZ, prêt Action Logement) exigent également une classe comprise entre A et E.

Risque de litige et « vice caché »

Vendre avec un DPE périmé ou vierge expose le vendeur à des recours. Si l’acquéreur réalise un nouveau DPE post-achat et découvre que le bien est une « passoire thermique », il peut se retourner contre vous pour dol ou vice caché, demandant une baisse du prix ou l’annulation de la vente.

Les exceptions : qui n’est pas concerné ?

Même en 2025, certains biens spécifiques restent dispensés de DPE. Si vous êtes dans l’un des cas suivants, la question du DPE vierge ne se pose pas :

• Logements saisonniers : occupés moins de 4 mois par an.
• Petites surfaces : bâtiments indépendants de moins de 50 m2 de surface de plancher (attention, un appartement de 20 m2 dans un immeuble est soumis au DPE).
• Absence de chauffage : logements sans aucun système de chauffage fixe (ni cheminée, ni radiateurs).
• Monuments historiques et lieux de culte.
• Bâtiments agricoles, artisanaux ou industriels (sauf si partie habitation).

Propriétaires : que faire face à un DPE vierge ?

Si vous retrouvez un DPE vierge dans vos dossiers, voici la marche à suivre immédiate :

1. Ne l’utilisez pas : considérez-le comme caduc depuis le 31 décembre 2024.
2. Contactez un diagnostiqueur certifié : demandez la réalisation d’un nouveau DPE selon la méthode 3CL en vigueur.
3. Préparez votre dossier : pour éviter une mauvaise note due à des inconnues, fournissez au diagnostiqueur toutes les preuves de travaux (factures d’isolation, notices de chaudière, plans…).
4. Anticipez l’audit énergétique : si le nouveau DPE classe votre bien en F ou G (passoire thermique), vous devrez obligatoirement fournir un audit énergétique en cas de vente (maison individuelle ou immeuble en monopropriété).

FAQ : vos questions fréquentes sur le DPE vierge

Puis-je vendre ma maison avec un DPE vierge en 2025 ?

Non, les DPE vierges réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025. Vous devez obligatoirement refaire un diagnostic complet avant de mettre le bien en vente.

Le diagnostiqueur peut-il encore faire un DPE vierge aujourd’hui ?

Non, la nouvelle méthode de calcul interdit les résultats vierges. Le diagnostiqueur doit estimer la consommation en se basant sur les caractéristiques techniques du bâtiment, même en l’absence de factures.

Quel est le prix pour refaire un DPE ?

Le tarif n’est pas réglementé et varie selon la surface et la région, généralement entre 100 et 250 €. C’est un investissement mineur comparé à la sécurité juridique qu’il apporte.

Points clés à retenir

• Un DPE vierge, réalisé avant juillet 2021, est juridiquement invalide depuis le 1er janvier 2025.
• La méthode de calcul actuelle impose une classe énergétique pour tous les diagnostics.
• Conserver ou utiliser un DPE vierge expose à des risques : annonces illégales, litiges, et blocage des aides financières.
• Certains biens spécifiques (logements saisonniers, petites surfaces…) restent exemptés de DPE.
• Pour régulariser votre situation, un nouveau DPE conforme à la méthode 3CL est indispensable.

En résumé, un DPE vierge n’a plus sa place en 2025 : il est crucial de le remplacer pour garantir la conformité de vos transactions immobilières. Prenez rendez-vous dès aujourd’hui avec un diagnostiqueur DPE certifié pour sécuriser vos projets et valoriser votre bien !