La création d’une SCI (société civile immobilière) peut être une bonne méthode pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier. C’est aussi un moyen pour bien préparer sa succession. La SCI doit regrouper au moins deux propriétaires. Son but étant d’acquérir à plusieurs un bien immobilier, de fait, chaque investisseur en devient actionnaire, mais les parts varient selon l’apport de chacun.
Comment fonctionne une SCI ?
Une SCI a un objet immobilier, et toutes les personnes qui s’y engagent se partagent les bénéfices, les charges et les pertes. Cette société civile est pourvue d’une personnalité juridique. Ainsi, pour faire prospérer la société, tous les associés sont sous le contrôle d’un gérant. Ce dernier ne peut toutefois rien décider de son propre chef, excepté si le contrat signé par tous lui en donne le champ libre. Chaque associé détient des parts sociales dans la société et chacun peut également gérer ses parts en toute liberté. Quand l’associé meurt, ses parts reviennent automatiquement à ses héritiers.
De nos jours, de plus en plus de parents créent leur SCI pour assurer leurs vieux jours et faciliter la transmission du patrimoine.
La SCI familiale
Dans ce cas de figure, c’est le couple qui se constitue peu à peu un patrimoine immobilier et crée une SCI. Le couple peut ensuite céder des parts de la société à chacun de leurs héritiers tout en continuant de gérer le patrimoine. De ce fait, parents et enfants deviennent cogérants, mais les parents peuvent continuer à gérer le patrimoine librement, et ce, même s’ils ont donné la nue-propriété à leurs enfants. Les parents peuvent ainsi en garder l’usufruit jusqu’à leur décès. Dans la gestion de la transmission du patrimoine, la SCI peut faciliter plusieurs situations :
- Sécuriser le compagnon survivant : pour un couple marié, chaque membre détient la moitié de la SCI. Quand l’un meurt, le compagnon survivant récupère la totalité de ses parts. Pour un couple en union libre, le démembrement de propriété des parts sociales peut permettre au compagnon survivant de rester dans la résidence principale même si les enfants du défunt s’y opposent.
- Clarifier la succession : quand le couple a eu plusieurs enfants, le problème de l’indivision survient souvent après leur décès. La SCI évite cela puisque chaque héritier détient ses propres parts dans la société et il est libre de les donner ou de les vendre.
- Réduire les droits de succession qui tiennent compte de la décote, des abattements successifs et de l’endettement.