Diagnostic immobilier

Surface habitable loi Boutin : comment est-elle calculée ?

La loi Boutin est à la location immobilière ce que la loi Carrez est à la vente d’un bien en copropriété. Elle mesure la surface habitable du bien, mais il ne faut pas la confondre avec la loi Carrez. Il existe, entre elles, quelques légères différences, notamment au niveau du calcul de la surface. Voici ce qu’il en est.

Qu’est-ce que la loi Boutin ?

La loi Boutin a été instaurée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009. On parle aussi de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Elle engendre une obligation supplémentaire pour les propriétaires bailleurs, celle d’indiquer la surface habitable du bien à louer dans le contrat de bail. Cela suppose un métrage spécifique faisant l’objet de ce que l’on appelle le diagnostic Boutin.

Comment se déroule le métrage Boutin ?

Contrairement au métrage Carrez qui ne tient compte que de la surface au plancher des espaces privatifs d’un lot de copropriété, le métrage Boutin s’intéresse à la surface habitable du bien.

Sont prises en compte dans son mode de calcul les pièces dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m. Il s’agit notamment des :

  • Combles aménagés.
  • Pièces habituelles du logement, à savoir les chambres, le salon, la salle à manger, la cuisine, la salle de bain, les toilettes.

Sont exclus du calcul :

  • Les surfaces occupées par les cloisons, les murs, les embrasures des portes et fenêtres, les gaines, les conduits, les marches et cages d’escalier.
  • Les terrasses et balcons.
  • Les remises et réserves.
  • Les greniers, sous-sols et caves.
  • Les garages et parkings.
  • Les vérandas et loggias.
  • Les combles non aménagés.
  • Les espaces possédant au moins 80 % de parois vitrées pour une maison individuelle et au moins 60 % pour une copropriété.

Les dépendances et autres espaces communs, dans le cas d’une copropriété, ne sont pas pris en compte non plus.

Attention aux critères de décence

Puisque la loi Boutin s’intéresse aux logements loués, sachez que son calcul tient également compte des critères de décence en vigueur. Ainsi, pour que le calcul puisse avoir lieu, il faut que l’appartement soit pourvu d’au moins une pièce principale :

  • Ayant une surface de plancher minimale de 9 m2.
  • Ayant une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.

À défaut, le volume habitable doit être d’au moins 20 m3.

Quel est l’intérêt du diagnostic loi Boutin ?

Le mesurage de la surface habitable selon la loi Boutin permet au locataire de connaître l’exacte surface du logement qu’il s’apprête à louer et de faire une comparaison entre le montant des loyers appliqués dans le secteur. La comparaison effectuée lui permet alors de choisir son futur logement en fonction du coût moyen des loyers.

Il faut noter que contrairement au métrage Carrez qui se focalise uniquement sur les biens en copropriété, le métrage Boutin s’applique également pour la location d’une maison individuelle. L’essentiel c’est qu’il s’agisse d’une location vide.

Quelle est la durée de validité du diagnostic Boutin ?

Le rapport de diagnostic indiquant la surface habitable n’a pas de durée de validité précise. Il reste valable tant qu’aucuns travaux de rénovation ou d’agrandissement pouvant modifier la surface habitable ne sont réalisés.

Pourquoi effectuer le métrage Boutin avant la mise en location du bien ?

Le propriétaire bailleur doit s’assurer qu’il n’y ait pas d’erreur de calcul durant le mesurage car, en cas de diagnostic Boutin contradictoire, si une différence de plus de 5 % est constatée (surface réelle inférieure à surface déclarée), le locataire peut exiger une réduction du loyer.

Par contre, lorsque la différence est en défaveur du propriétaire (surface réelle supérieure à surface déclarée), ce dernier ne peut pas demander une augmentation du loyer. Il peut cependant demander une indemnité auprès du diagnostiqueur qu’il a mandaté pour réaliser le mesurage.



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