Viager : avantages et inconvénients

Une majorité de Français rêve un jour de devenir propriétaire. Cependant, avec la crise économique que traverse le pays et les prix de l’immobilier toujours très haut, ce n’est pas toujours simple d’acheter un logement. Il existe pourtant une solution pour acheter moins cher, le viager, mais elle n’est pas toujours sans risque.

Définition du viager

Le viager est une formule qui permet à deux parties, un acheteur (ou débirentier) et un vendeur (ou crédirentier), de s’entendre sur le prix de vente d’un bien immobilier en contrepartie d’une rente jusqu’au décès du vendeur, on parle ainsi d’une rente viagère. Le terme “viager” est d’ailleurs un dérivé de “viage” qui signifie “durée de vie” en vieux Français.

Comment ça marche ?

Pour l’acheteur, l’intérêt réside dans le fait de ne payer immédiatement qu’une partie du prix du bien immobilier, c’est ce que l’on appelle le “bouquet”. Le restant devant être payé sous la forme d’une rente mensuelle. Plus le montant du “bouquet” est bas et plus la rente sera élevée et inversement. Le bouquet n’est cependant pas obligatoire.

Pour le vendeur, l’intérêt est de pouvoir vendre son bien immobilier tout en continuant à habiter son logement et à percevoir une rente. En échange, le vendeur accepte qu’à son décès, l’acheteur récupère le bien immobilier, ce qui exclu bien entendu pour le vendeur de transmettre à un quelconque héritier le bien qui a fait l’objet du viager.

Comment fixer le prix ?

Il est fixé librement par les deux parties assistées habituellement par un notaire qui doit déterminer la valeur du bien mais également du montant du bouquet, le cas échéant, et celui de la rente. D’autres critères sont aussi pris en compte, comme le sexe du vendeur, son age, cela permet d’intégrer au contrat les éléments liés à l’espérance de vie du vendeur.

Les différentes formules

Viager occupé : c’est le cas le plus fréquent. Le vendeur garde la jouissance de son bien jusqu’à son décès sauf si une clause a été prévue dans le contrat pour définir à l’avance une durée déterminée. Si le vendeur décide de renoncer à son droit d’habiter dans le logement à un moment donné, le montant de la rente peut être revu à la hausse.

Viager libre : on le rencontre rarement. Dès la signature du viager, l’acheteur bénéficie immédiatement des droits d’habitation et d’usage sur le bien immobilier.

Avantages pour l’acheteur

Bénéficier d’une décote importante sur un bien et donc devenir propriétaire pour un moindre coût (en théorie) et sans avoir besoin de souscrire un prêt immobilier auprès d’une banque. Durant le viager, l’entretien, les charges et la taxe d’habitation du bien restent à la charge du vendeur.

Inconvénients pour l’acheteur

Ne pas pouvoir occuper immédiatement le bien immobilier. Les travaux de réparation, la taxe foncière sont à la charge de l’acheteur. Il faut aussi être conscient que malgré les statistiques liées à la durée de vie, il est impossible de prévoir le décès du vendeur. Chacun à en tête l’histoire de Jeanne Calment morte longtemps après celle de son acheteur.

Cas particulier du bien vendu “libre” : l’acheteur supporte alors toutes les charges ainsi que la taxe d’habitation et la taxe foncière car il peut profiter immédiatement du bien.

Avantages pour le vendeur

L’assurance de continuer à jouir de son bien immobilier tout en percevant immédiatement une somme d’argent ainsi qu’une rente régulière et ce jusqu’à sa mort. Bénéficier d’un abattement fiscal sur la rente (variable selon l’age). Le vendeur n’a pas à supporter les charges liées aux gros travaux de rénovation et n’a pas à s’acquitter du paiement de la taxe foncière.

Inconvénients pour le vendeur

Comme pour l’acheteur, c’est un pari sur l’avenir car les risques sont surtout liés au fait de ne pas pouvoir prévoir la durée du viager. En cas de décès prématuré du vendeur, celui-ci aurait sans doute préféré vendre son bien de façon normale pour toucher une plus grosse somme d’argent ou alors transmettre son bien à ses héritiers.

En cas de décès de l’acheteur

Le viager n’est pas rompu et l’obligation de paiement de la rente est transmise aux héritiers de l’acheteur et ce jusqu’au décès du vendeur. Si les héritiers ne sont pas solvables ou sous le coup d’une procédure de surendettement, le vendeur peut alors se retrouver dans une situation embarrassante car il ne peut bénéficier d’aucune mesure particulière pour récupérer son dû avant les autres créanciers.

Catégorie : Immobilier


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