Vente en viager : ce qu’il faut savoir

Vous avez l’intention de vendre ou d’acquérir une propriété immobilière ? La vente en viager est une transaction qui peut s’avérer intéressante dans certaines situations. Il est toutefois essentiel de connaître ce dispositif en détail, car il présente des avantages et des inconvénients. Voyons comment fonctionne ce mécanisme et ce qu’il implique pour le vendeur et l’acheteur.

Qu’est-ce que la vente en viager ?

Le viager est une transaction immobilière dans laquelle un bien est vendu à un tiers en échange d’un paiement régulier appelé « rente viagère ». Cette rente peut être accompagnée d’un versement initial appelé « bouquet » qui est payé au moment de la signature de l’acte de vente.

Le viager est un système de vente encadré par la loi. C’est un contrat « aléatoire » selon le Code civil, où le vendeur (crédirentier) et l’acquéreur (débirentier) ne savent pas avec certitude s’ils font une bonne affaire. Le prix de vente final dépend de la date du décès du vendeur, ce qui est évidemment imprévisible.

La vente en viager repose en effet sur la notion d’aléa. Ni le vendeur ni l’acquéreur ne connaissent le montant auquel le bien sera acquis lors de la signature de l’acte de vente, car cela dépend du décès du vendeur. Une vente en viager sans aléa peut être annulée, notamment si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte, décède dans les 20 jours suivants.

Les différents types de viagers

Il existe trois types de viagers :

• Le viager libre.
• Le viager occupé.
• Le viager loué.

On parle de viager libre lorsque l’acquéreur peut utiliser le bien comme il le souhaite. En revanche, en cas de viager occupé, le vendeur a le droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à son décès.

Le viager loué est similaire au viager libre, mais avec une différence notable : l’acheteur ne peut pas habiter le bien. Il doit également reprendre le contrat de location en entier, ce qui lui permet de toucher le montant total du loyer. Le locataire actuel reste redevable de la taxe d’habitation, des charges locatives et doit entretenir le bien qui lui est confié.

Comment calculer le montant de la rente viagère ?

Lors d’un achat en viager, le prix global de la transaction repose sur deux sources principales :

• Le bouquet : il s’agit d’une somme fixe que le vendeur peut exiger lors de la signature du contrat de vente. En général, cette somme représente entre 20 et 30 % de la valeur du bien.
• La rente : celle-ci peut être versée de manière mensuelle, trimestrielle ou annuelle, et est due au vendeur tout au long de sa vie. La rente viagère est calculée en fonction de la valeur actuelle de l’immobilier et de l’âge du crédirentier. Il convient de retrancher le montant du bouquet avant d’effectuer ce calcul.

La rente viagère est calculée selon la valeur du bien au moment de la vente, le bouquet payé à l’achat et les tables de mortalité de l’INSEE.

Quels sont les critères pris en compte dans le calcul ?

L’article 1976 du Code civil permet aux parties de fixer librement le montant de la rente. Ce montant dépend de plusieurs facteurs tels que la nature des droits cédés, comme la réserve du droit d’usage et d’habitation (DUH) ou la réserve d’usufruit. De plus, il est influencé par l’âge, le sexe et donc l’espérance de vie du crédirentier, ainsi que par les prévisions basées sur son état de santé.

La valeur des biens vendus ainsi que leur rentabilité jouent également un rôle dans la détermination du montant de la rente. De plus, l’existence éventuelle et l’importance du bouquet payé comptant dès la signature de l’acte sont pris en compte.

Dans le but de garantir l’équilibre du contrat et de protéger le vendeur d’immeuble, la liberté contractuelle ne permet pas que la vente soit consentie avec des conditions financières dérisoires ou non sérieuses, selon la loi.

Il est évident que le montant de la rente est déterminé en fonction de l’âge de la personne sur la tête de laquelle elle est constituée. Il est essentiel que cette personne soit clairement identifiée dans le contrat. Cependant, il convient de noter qu’une rente viagère peut également être constituée sur deux têtes, comme dans le cas des couples, et que, dans ce cas, la rente peut être réductible ou réversible, selon ce qui a été prévu lors du contrat.

Rente réversible et réductible, quelle différence ?

Quand une rente est constituée sur deux têtes, elle peut être réductible au premier décès ou réversible au profit du survivant. Dans le premier cas, il y aura en réalité deux rentes viagères distinctes calculées sur la moitié de la valeur du bien, l’une pour le bénéficiaire principal, l’autre pour le conjoint.

En cas de décès de l’un des bénéficiaires, sa rente prend fin, laissant subsister celle de l’autre. Par contre, si la rente est réversible, elle doit être versée sans aucune modification jusqu’au décès du dernier bénéficiaire. Dans ce cas, il est évident que le montant de la rente de base est clairement inférieur à la somme des deux rentes distinctes.

Comment se déroule une vente en viager ?

La vente en viager est réglementée par la loi et nécessite un acte authentique devant notaire. Le contrat de viager comprend des clauses spécifiques, telles que l’indexation automatique du montant de la rente, la résiliation automatique en cas de non-respect des clauses et la conservation du bouquet en cas de résiliation.

Les frais de notaire sont les mêmes que pour une acquisition classique et sont à la charge de l’acheteur. Ces frais sont calculés sur le prix ou la valeur vénale du bien vendu. Le vendeur est également soumis à la taxation de la plus-value, sauf exonération, car la vente en viager est considérée comme une cession à titre onéreux.

Avantages d’une vente en viager

Acheter en viager permet au vendeur de bénéficier d’un paiement progressif, sans recourir à un prêt immobilier. Souvent, le prix d’un bien en viager est attractif et offre une rentabilité élevée. Du point de vue fiscal, les acheteurs apprécient les avantages liés à ce type de contrat. En ce qui concerne les petits travaux et la taxe d’habitation, c’est le vendeur qui en est redevable. Pour les vendeurs, une vente en viager offre des revenus réguliers et la possibilité de profiter sereinement de leurs dernières années. En revanche, pour les gros travaux et la taxe foncière, c’est l’acheteur qui en assume la responsabilité.

Inconvénients d’une vente en viager

L’inconvénient majeur du viager pour l’acheteur est de ne pouvoir profiter du bien qu’après le décès du vendeur, sans même avoir de date d’occupation du logement. Cela rend quasiment impossible le financement du bien par un crédit immobilier, et augmente le risque de payer le bien au-dessus de sa valeur. Pour le vendeur, il existe également des inconvénients tels que l’impossibilité de léguer le bien à ses héritiers ou le risque d’annulation de la vente en cas de défaut de paiement de l’acquéreur.

Quels sont les risques pour les deux parties ?

Avant de procéder à une vente en viager, il est indispensable de prendre en compte les risques associés à cette opération. Tout d’abord, il y a un risque que l’acheteur ne respecte pas ses obligations de paiement des rentes. Dans ce cas, le vendeur peut se retrouver dans une situation financière difficile, et une procédure de saisie judiciaire peut prendre du temps. De plus, il est important de noter qu’une vente en viager ne permet pas la transmission du patrimoine aux héritiers. C’est pourquoi cette option est généralement préférée par les personnes sans enfant ou les ménages disposant d’une petite retraite.

La répartition des charges revêt aussi une importance capitale. Dans le cas d’un viager libre, il s’agit d’une vente ordinaire où les charges incombent à l’acquéreur. Pour un viager occupé, aucune loi ne régit spécifiquement la répartition des charges, ce qui rend crucial d’établir un contrat précis. Si le vendeur quitte le bien pour des raisons médicales, l’acheteur ne peut occuper le logement qu’après avoir obtenu l’autorisation du vendeur. Dans le cas où l’acheteur cesse de payer les rentes, le vendeur a la possibilité d’invoquer la clause résolutoire afin d’annuler la vente.

Qu’est-ce qui détermine la fin du viager ?

La fin du viager est déterminée par un événement unique : le décès du crédirentier. Tant que le vendeur est en vie, l’acheteur doit continuer à verser la rente viagère et le bien ne lui appartient pas pleinement, à moins qu’il ne s’agisse d’un viager libre. Le décès du vendeur marque la fin du contrat viager et, par conséquent, la cessation du paiement de la rente.

Que se passe-t-il lorsque le vendeur décède ?

Dans la plupart des cas, lorsque le vendeur décède, l’acheteur devient pleinement propriétaire du bien immobilier :

• Pour un viager libre, l’acheteur conserve déjà la pleine propriété du bien, à l’exception de la fin du versement de la rente viagère.
• En cas de viager avec droit d’usage et d’habitation, les héritiers du crédirentier décédé ont 3 mois pour libérer les lieux.
• Si le viager inclut un usufruit et qu’un locataire occupe le logement au moment du décès, le propriétaire doit respecter la fin du bail.

Cependant, si le contrat viager prévoit un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit pour un tiers, généralement le conjoint, l’acheteur devra attendre le décès de cette personne pour récupérer la pleine propriété du bien.

Que se passe-t-il lorsque l’acquéreur décède ?

En cas de décès du redevable de la rente, il est important de savoir que la rente viagère ne s’éteint pas. Elle continue d’être payée par les héritiers, devenant ainsi une dette classique dont ils doivent assumer la responsabilité. Cette caractéristique de la rente viagère garantit une stabilité financière à long terme pour les bénéficiaires et offre une tranquillité d’esprit, même après le décès de l’acheteur.

Est-il possible d’annuler un viager ?

Plusieurs cas permettent d’annuler une vente en viager :

• Si l’acheteur ne paie pas les rentes à temps, le vendeur peut demander l’annulation devant un juge. Le prix de vente sous-évalué ou la capacité financière du vendeur lors de la signature de l’acte de vente peuvent également être soumis au juge.
• Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la vente et que l’acquéreur était au courant de sa maladie, la vente est automatiquement annulée.

En résumé, dans le viager, le vendeur bénéficie de revenus jusqu’à son décès tout en profitant d’avantages fiscaux. De son côté, l’acheteur verse une rente à vie dont l’avantage dépend de l’espérance de vie du vendeur. La sagesse et la prudence sont donc de mise pour éviter tout risque. Il est conseillé de solliciter un spécialiste du viager afin d’être bien accompagné durant cette démarche.