Vente à terme : ce qu’il faut savoir

Vous envisagez de vendre votre bien immobilier ? La vente à terme est peut-être une option à considérer. Cette formule, qui se distingue par le fait qu’elle n’exige pas le paiement intégral d’une somme le jour de la signature, offre de réels atouts pour le vendeur et l’acquéreur. Découvrons ce concept et voyons les principaux points à connaître pour tirer le meilleur parti de cette formule !

Qu’est-ce qu’une vente à terme ?

Régit par l’article 1601-2 du Code civil, la vente à terme d’un bien immobilier est un contrat qui prévoit la cession d’un bien par un vendeur à un acquéreur. Le paiement s’effectue par une somme au comptant (un bouquet) suivie de versements mensuels sur une durée préétablie, généralement de 10 à 20 ans. Cette vente peut concerner un bien libre ou occupé et requiert la signature d’un acte authentique chez le notaire.

Contrairement au viager, la vente à terme ne dépend pas de la durée de vie des vendeurs. Ainsi, en cas de décès des vendeurs, les mensualités doivent être versées aux héritiers jusqu’à la fin du contrat.

En ce qui concerne l’aspect financier, les mensualités peuvent être fixes ou révisables. Dans le second cas, elles sont généralement calculées en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction. Cette spécificité est mentionnée dans l’acte authentique, tout comme l’obligation de payer les mensualités. En cas de non-respect, la vente devient caduque grâce à une clause résolutoire. Le vendeur retrouve alors la pleine propriété de son bien et conserve les mensualités déjà perçues.

La vente à terme, un contrat conclu entre des individus, se déroule en trois étapes pour assurer sa bonne exécution :

• Tout d’abord, il est primordial d’estimer sérieusement la valeur du bien concerné. Cette évaluation permet de fixer un prix juste et équitable.
• Ensuite, le montant du bouquet, c’est-à-dire l’acompte que l’acheteur doit verser le jour de la signature du contrat de vente, est déterminé. Cette étape est généralement réalisée en accord mutuel entre les parties afin de garantir un engagement équilibré.
• Enfin, les modalités de remboursement du restant dû sont soigneusement définies. Ces conditions de paiement sont établies de manière à garantir une transaction fluide et transparente.

Quelle est la différence avec la vente en viager ?

Contrairement au viager, la vente à terme offre l’avantage d’éviter l’incertitude liée au décès du vendeur. Dans le viager, la rente cesse au décès du vendeur.

Dans une vente à terme, la durée de paiement de la rente est fixée par contrat. Les deux cas permettent au bien immobilier d’être libre, ce qui signifie que l’acheteur peut l’occuper dès la signature de l’acte.

La vente à terme est donc souvent préconisée pour les vendeurs trop jeunes pour choisir le viager.

Les différents types de vente à terme

Une vente à terme peut se faire de manière libre ou occupée.

La vente à terme libre

Le vendeur met à votre disposition le bien dès la signature de l’acte de vente. Vous en disposez immédiatement et librement : vous pouvez l’occuper vous-même ou le mettre en location. Lors d’une vente à terme libre, il est à noter que vous êtes responsable de toutes les charges, y compris les charges de copropriété, la taxe d’habitation, la taxe foncière et les factures d’énergie, à moins de les partager avec votre locataire conformément à la loi en vigueur.

La vente à terme occupée

Dans le cadre d’une vente à terme à jouissance différée, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH), lui permettant de bénéficier du bien pendant toute la durée du contrat. Ainsi, la taxe d’habitation et les factures d’énergie restent à la charge du vendeur, tandis que vous ne payez que la taxe foncière et, le cas échéant, les charges de copropriété.

Avantages d’une vente à terme

Avantages pour le vendeur

• Fiscalité avantageuse : en tant que vendeur, les mensualités perçues sur une durée définie sont non imposables. Si vous vendez votre résidence principale, le capital est exonéré d’impôts. Pour la résidence secondaire, cette exonération s’applique si vous la détenez depuis plus de 30 ans.
• Vous restez chez vous : dans une vente à terme occupée, vous conservez la jouissance de votre maison ou appartement tout en percevant une rente.
• Privilège vendeur : l’hypothèque de premier rang assure un paiement prioritaire en cas de difficultés financières de l’acquéreur.
• Sécurité pour vos proches : en cas de décès, les héritiers continuent de percevoir les mensualités.
• Revalorisation des mensualités : elles peuvent être indexées sur l’indice du coût de construction et sont réévaluées chaque année selon l’indice des prix à la consommation.
• Vente sécurisée pour vous : en cas de non-paiement des mensualités, la vente est annulée et vous récupérez la pleine propriété de votre bien grâce à la clause résolutoire.

Avantages pour l’acquéreur

• Un achat à moindre coût : sans recourir à un organisme de financement ni à un prêt, l’achat à terme libre facilite la constitution d’un patrimoine immobilier tout en répartissant les paiements. Le droit d’usage et d’habitation offre également une décote sur la valeur vénale.
• La possibilité de disposer du bien : dans le cas d’une vente à terme libre, l’acquéreur peut immédiatement profiter de son bien, l’habiter ou le louer pour percevoir des loyers.
• Une durée déterminée : contrairement à une vente en viager, une vente à terme implique des mensualités sur une durée définie. La durée de la transaction est donc connue, sans mauvaises surprises, et la somme totale pour l’acquisition du bien est prévue à l’avance.
• Frais de notaire réduits : à l’opposé d’une vente immobilière classique, les frais de notaire sont calculés sur le prix global du bien, pas sur sa valeur vénale.

Inconvénients d’une vente à terme

Inconvénients pour le vendeur

• Devoir quitter son domicile : si c’est une vente à terme libre, l’acheteur prend immédiatement possession des biens après la signature de l’acte de vente et vous pourriez devoir quitter votre logement.
• Un paiement morcelé : vous recevez d’abord un bouquet, une somme payée comptant, puis des mensualités sur une période définie chez le notaire.
• Un défaut de paiement de l’acheteur : cependant, ce risque est modéré grâce à une clause contractuelle qui annule la transaction en cas de non-paiement. Cela signifie que si l’acheteur cesse de payer les mensualités, vous récupérez la pleine propriété de votre bien.

Inconvénients pour l’acquéreur

• Possibilité de ne pas profiter immédiatement du bien : dans le cas d’une vente à terme occupée, le vendeur conserve la jouissance du bien jusqu’à ce que toutes les mensualités soient payées. L’acheteur doit aussi payer la taxe foncière et les dépenses liées à d’éventuels travaux.
• Impossibilité de bénéficier d’un prêt bancaire : l’achat à terme nécessite un versement comptant du capital le jour de la vente, sans possibilité de financement par un prêt bancaire.

Risques d’une vente à terme

Risques pour le vendeur

• Être obligé de quitter les lieux dès le paiement intégral pour une vente occupée.
• Le montant de la vente n’est pas entièrement perçu à la signature.
• Les gains sont échelonnés sur de longues périodes.
• La possibilité d’un défaut de paiement de l’acquéreur.
• La valeur du bien peut augmenter au-delà du prix convenu, ce qui signifie que le vendeur pourrait potentiellement perdre une opportunité de vendre à un prix plus élevé.

Risques pour l’acquéreur

• Si la transaction est différée, l’acheteur n’aura pas la jouissance de son bien avant une date ultérieure à la signature du contrat.
• Même s’il ne peut pas occuper son propre bien, il devra payer la taxe foncière et autres charges liées à la propriété.

Charges afférentes au bien

La personne redevable des charges dépend du type d’opération et de l’occupation du bien. Si l’opération porte sur une vente à terme libre, l’acquéreur doit régler toutes les charges liées à l’occupation et à la propriété du bien. En contrepartie, il peut occuper le bien avant d’en avoir réglé le prix intégral.

En revanche, dans le cadre d’une vente à terme occupée, si le vendeur occupe toujours le bien, il est responsable des frais liés à son occupation courante (chauffage, eau, taxe d’habitation…). L’acquéreur ne supporte que les frais liés à la propriété du bien, notamment fiscaux.

Impôts et taxes

Dans ce type de transaction, les règles fiscales peuvent différer d’une vente immobilière classique. Par exemple, le vendeur n’est pas imposable sur les loyers perçus. De plus, le vendeur peut être soumis à une taxe sur les plus-values réalisées lors de la vente, que ce soit pour une résidence secondaire ou principale.

Cette taxe est généralement calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial, avec des exonérations ou réductions possibles. D’autre part, l’acheteur peut être redevable de la taxe sur les transferts de propriété ou celles liées à la transaction, comme les frais de notaire.

Frais de notaire

Des frais de notaire s’appliquent également lors d’une vente à terme libre. Ces frais correspondent à un pourcentage du prix de vente du bien immobilier. Les taux appliqués varient en fonction de différentes tranches de prix, allant de 0 à 60.000 euros.

Les points à vérifier avant la signature

Concernant le vendeur :

• Vérifier le titre de propriété pour s’assurer que le vendeur est bien le propriétaire du bien immobilier et qu’il a le droit de le vendre.
• Identifier si le bien est une résidence principale ou secondaire afin de déterminer le type de vente à envisager.
• Réaliser une analyse fiscale approfondie.
• Fixer la durée de l’opération, en choisissant la période de remboursement des mensualités et, le cas échéant, la durée d’occupation du bien.

Concernant l’acquéreur :

• Évaluer sa solvabilité et la viabilité de son projet avec attention.
• Vérifier que son projet est compatible avec celui du vendeur.

Comment est calculée la vente à terme ?

Pour cela il est nécessaire de réaliser les étapes suivantes :

• Évaluation de la valeur vénale du bien.
• Détermination du montant du bouquet.
• Calcul des droits d’usage et d’habitation.
• Calcul du montant total des rentes à verser.

En conclusion, la vente à terme est une solution intéressante pour le vendeur et l’acheteur. Il faut toutefois bien comprendre les implications financières, fiscales et légales avant de s’engager dans ce type de transaction. Et avant de prendre une telle décision, il est judicieux de consulter un conseiller financier qualifié pour s’assurer d’effectuer un investissement rentable et sûr.