Vente à réméré : ce qu’il faut savoir

Vous traversez des difficultés financières ? La vente à réméré, aussi connue sous le nom de vente avec faculté de rachat est une solution qui permet à un propriétaire immobilier de vendre son bien sans compromettre sa capacité à racheter l’actif plus tard. Découvrons en quoi consiste ce dispositif et pourquoi il peut être une option intéressante pour les investisseurs comme pour les vendeurs.

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

C’est au Moyen Âge que la vente à réméré trouve ses origines. Puis, dans les années 80, les banques le privilégiaient pour refinancer les valeurs immobilières. Aujourd’hui, il est utilisé par de nombreux particuliers pour restructurer leurs dettes. Ce mécanisme est encadré par la loi et nécessite un contrat signé devant notaire.

La vente à réméré est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Il s’agit de la vente temporaire d’un logement avec une option de rachat exclusive. Le vendeur peut rester dans le logement en payant une indemnité d’occupation, similaire à un loyer. La vente à réméré permet au vendeur de se prémunir des conséquences d’une défaillance financière et lui offre un moyen de retrouver à terme sa propriété.

La clause de réméré est un accord entre le vendeur et l’acheteur qui stipule que le vendeur peut racheter son bien à la fin de l’accord de vente. Cette clause permet au vendeur de récupérer sa propriété si les conditions sont respectées, à savoir le remboursement des paiements et du prix convenu dans un délai spécifié.

Cette transaction concerne les appartements, maisons, garages, bureaux, commerces… Le vendeur peut racheter le bien dans un délai fixé avec l’acquéreur, généralement entre 6 mois et 5 ans. Le montant du rachat en réméré dépend de la valeur estimée du bien et des frais annexes d’acquisition : frais de vente, travaux et dépenses engagés sur le bien.

À qui s’adresse-t-elle ?

La vente à réméré est un acte notarié méconnu du grand public. Pourtant, c’est un dispositif financier astucieux pour restructurer les dettes et rétablir une situation financière saine. Cette opération permet aux personnes surendettées d’éviter la saisie judiciaire et la vente aux enchères de leur bien immobilier.

Le réméré s’adresse principalement aux propriétaires qui sont en situation d’interdiction bancaire, fichés FICP, FCC ou FNCI à la Banque de France ou en redressement judiciaire, incapables de rembourser leurs prêts immobiliers ou leurs crédits à la consommation.

Mais cette solution bénéficie aussi aux investisseurs. Les propriétaires de logements loués peuvent utiliser le réméré pour revendre leur bien et récupérer le capital immobilier engagé, sans verser d’impôts sur les plus-values immobilières.

Comment ça marche ?

Voici comment fonctionne la vente à réméré :

• Le vendeur fait estimer son bien immobilier par un professionnel afin de déterminer le prix de vente et de rachat.
• Ensuite, le vendeur cherche un acquéreur, qui peut être un particulier, une société spécialisée ou un investisseur. Des entreprises spécialisées dans les ventes à réméré existent également.
• Une fois trouvé, le vendeur et l’acquéreur se rendent chez un notaire pour signer un contrat de vente à réméré. Ce contrat précise le prix de vente, le prix de rachat, la durée du réméré, le montant de l’indemnité d’occupation et les conditions de rachat.
• Lors de la vente, le vendeur reçoit le prix convenu, ce qui lui permet de rembourser ses dettes ou de financer ses projets.
• Durant la période de réméré, le vendeur continue à occuper son bien en versant une indemnité d’occupation mensuelle à l’acquéreur.
• À tout moment pendant la durée du réméré, le vendeur a la possibilité de racheter son bien en remboursant le prix de vente et les frais engagés par l’acquéreur. Cela lui permet de redevenir propriétaire de son bien.
• Cependant, si le vendeur ne rachète pas son bien dans le délai fixé, il perd définitivement la propriété du bien et doit quitter les lieux. En effet, l’acquéreur devient alors le propriétaire définitif du bien.

Avantages d’une vente à réméré

Pour le vendeur

• Payer ses dettes et sortir du surendettement.
• Se prémunir des conséquences d’une défaillance financière.
• Éviter la saisie immobilière et protéger son patrimoine.
• Obtenir des fonds rapidement sans avoir à contracter un nouveau crédit.
• Conserver la jouissance de son bien sans changer de domicile.
• Racheter son bien à tout moment pendant la durée du réméré en cas de stabilisation de sa situation financière.

Pour l’acquéreur

• Réaliser un investissement rentable avec peu de risques tout en bénéficiant d’une indemnité d’occupation mensuelle.
• Devenir propriétaire définitif du bien si le vendeur ne rachète pas le logement à la fin du délai fixé.
• Acquérir des biens avec une décote de 10 à 40 % par rapport aux prix du marché.

Inconvénients d’une vente à réméré

Pour le vendeur

• Payer une indemnité d’occupation mensuelle à l’acquéreur qui peut être élevée.
• Vendre un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle.
• Régler des frais de vente, tels que des commissions d’agence, frais de notaire et diagnostics de vente.
• Perdre sa propriété et devenir locataire du nouveau propriétaire.
• Risquer de ne pas pouvoir racheter son bien dans le délai fixé s’il ne retrouve pas une capacité d’endettement suffisante. Il doit alors quitter le bien et perdre son investissement initial.

Pour l’acquéreur

• Risquer le non-paiement des mensualités de l’indemnité d’occupation.
• Ne pas pouvoir disposer du bien pour le louer ou le revendre.
• Investir un capital important sans aucune garantie de gain à la fin de l’accord.

Les étapes d’une vente à réméré

Un projet de vente à réméré nécessite la validation de différentes étapes pour sa réalisation :

• Évaluation et estimation du bien par un professionnel indépendant.
• Recherche d’un acheteur potentiel (privé ou entreprise spécialisée).
• Signature d’un contrat chez le notaire qui précise les conditions de la vente et des modalités de rachat.
• Versement du paiement à l’acquéreur et remboursement des dettes par le vendeur.
• Paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au bailleur pour la durée du réméré.
• Possibilité de racheter le bien à tout moment durant la période du réméré, si le vendeur est en mesure de rembourser le prix convenu et les frais engagés par l’acquéreur.
• Dans le cas où l’acheteur devient le propriétaire définitif du bien, le vendeur doit quitter les lieux et l’acquéreur peut alors procéder à la vente, à la location ou à l’utilisation de son nouveau bien.

Quels sont les risques de la vente à réméré ?

Les propriétaires optent pour la vente à réméré pour résoudre des problèmes de surendettement, préserver leur patrimoine immobilier ou financer un projet. Avant de s’engager, il est important de comprendre les enjeux et les principaux risques de cette opération :

• L’incapacité à racheter son bien peut se révéler être un véritable obstacle, surtout lorsque les ressources financières sont limitées et les options de refinancement sont restreintes.
• La sous-estimation du coût du réméré peut entraîner des difficultés financières inattendues, mettant ainsi en péril la réussite de l’opération. Il est important de prendre en compte tous les frais associés, tels que les intérêts, les honoraires et les charges supplémentaires, afin d’éviter toute mauvaise surprise.
• Une durée trop courte peut ne pas laisser suffisamment de temps pour régler les problèmes financiers et récupérer son bien. Il est crucial de bien évaluer ses besoins et de choisir une durée de réméré qui permette une réelle reprise en main de sa situation.
• Un accompagnement insuffisant peut compliquer davantage le processus de réméré. Il est essentiel de bénéficier d’un soutien professionnel et de conseils avisés pour prendre des décisions éclairées et maximiser les chances de succès.

Les frais de notaire

La vente à réméré est une transaction immobilière soumise à des frais de notaire qui se montent à environ 7 % du prix de vente pour les biens construits il y a plus de 5 ans. Si l’acquisition se fait via un marchand de biens et que l’investisseur s’engage à revendre dans les 5 ans, les frais de notaire peuvent être réduits à environ 2,5 % du prix de vente.

En conclusion, la vente à réméré peut être bénéfique pour les vendeurs qui souhaitent payer leurs dettes et se prémunir des conséquences d’une défaillance financière, ainsi que pour les acquéreurs qui recherchent un bon investissement. Cependant, il est important de bien comprendre les risques et les étapes du processus avant d’engager une transaction à réméré. Avec un accompagnement professionnel approprié, cette option peut être avantageuse pour les deux parties.