Tout savoir sur les travaux dans les parties communes en copropriété

Les travaux en copropriété sont essentiels pour assurer la bonne tenue et conservation de l’immeuble. Ils peuvent avoir lieu dans les parties communes ou dans les parties privatives. Quelle est la différence ? Quels travaux peuvent y être réalisés et comment ? Dans cet article, nous vous détaillons tout ce que vous devez savoir.

Travaux : quelles différences entre parties communes et privatives ?

Avant de vouloir réaliser des travaux en copropriété, il est important de distinguer les parties communes des parties privatives.

Les parties communes d’une copropriété

Conformément à l’article 3 de la loi de 1965, les parties communes sont accessibles et partagées par tous les copropriétaires. Il s’agit par exemple :

• De l’ascenseur ou du monte-charge.
• Du hall d’entrée.
• Des jardins et espaces verts.
• Des corridors.
• Du gros œuvre du bâtiment.
• Des locaux de services communs.
• Des couloirs.
• Des escaliers.

Bon à savoir : il est important de noter que certaines parties communes de la copropriété ne concernent que certains copropriétaires. Ce sont les parties communes spéciales. Par exemple, si vous habitez au rez-de-chaussée, vous n’êtes pas redevable des charges liées à la maintenance et à la réparation de l’ascenseur. Depuis la loi Elan, les parties communes spéciales doivent être inscrites dans le règlement de copropriété.

Les parties privatives d’une copropriété

À l’inverse, les parties privatives sont accessibles uniquement par le propriétaire du lot comme expliqué dans l’article 2 de la loi de 1965. Voici quelques exemples :

• Un logement individuel.
• Une cave.
• Un box.
• Un garage.

En règle générale, les travaux dans les parties privatives ne nécessitent pas l’accord des autres copropriétaires sauf si :

• Ils vont affecter les parties communes, par exemple lorsqu’un mur porteur doit être supprimé.
• Ils vont modifier la destination de l’immeuble, par exemple lorsqu’un logement commercial va être créé à la place un logement individuel.
• Ils vont modifier l’aspect extérieur de l’immeuble, par exemple lorsqu’un copropriétaire souhaite construire une extension (comme une véranda).

Quels travaux peuvent être réalisés dans les parties communes d’une copropriété ?

Pour réaliser des travaux dans les parties communes d’une copropriété, ils doivent être approuvés en assemblée générale (AG). À noter que la règle de majorité diffère selon le type de travaux envisagés. On vous détaille ci-dessous les différents travaux possibles dans les parties communes d’une copropriété.

Travaux de réparation, d’entretien et de réfection des parties communes

Cette catégorie de travaux dans les parties communes prend en compte :

• Les travaux liés à l’accessibilité des personnes en situation de handicap.
• Les travaux d’entretien courant liés à la bonne conservation de l’immeuble, comme la réparation des canalisations.
• Les travaux devenus obligatoires par la loi comme la mise en place d’un compteur d’eau chaude pour le chauffage collectif.

À noter que ce type de travaux doit être voté à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965. Cette règle de majorité prend en compte uniquement les votes des copropriétaires présents lors de l’assemblée générale.

Travaux d’amélioration, de transformation et de rénovation des parties communes

Ici, ce ne sont pas des travaux nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble. En revanche, ils sont source de confort supplémentaire. Ces travaux peuvent être d’ordre :

• D’amélioration comme un ravalement d’une façade.
• De transformation comme la création d’une piscine.
• De rénovation énergétique, par exemple l’isolation de la toiture ou le remplacement des menuiseries. De nombreuses aides sont proposées par le gouvernement pour aider les copropriétés à financer leurs travaux de rénovation énergétique à l’instar de France Rénov’.

Pour ce type de travaux, c’est la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 qui doit être obtenue. Cette majorité, contrairement à la précédente, prend en compte les voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, absents ou représentés.

Travaux urgents dans les parties communes

Si la sécurité des habitants et/ou la salubrité de l’immeuble sont menacées, le syndic de copropriété peut réaliser des travaux urgents sans attendre l’approbation de l’assemblée générale. Même si le caractère “urgent” n’est pas défini dans la loi, voici quelques exemples donnés par la jurisprudence :

• Le remplacement d’un mur qui est sur le point de s’écrouler.
• La remise en état des canalisations.
• L’étanchéité de la toiture.

De par ses obligations légales, le syndic de copropriété doit informer les résidents des travaux en cours via un affichage dans les parties communes comme le hall d’entrée, ainsi que le syndicat des copropriétaires par courrier électronique ou postal. Il doit par ailleurs convoquer une assemblée générale urgente pour faire voter le budget des travaux et leur mode de financement (fonds travaux, prêt collectif…).

Dans le cadre de travaux urgents, la majorité simple de l’article 24 doit être obtenue lors de l’assemblée générale. Cette majorité comptabilise les tantièmes des copropriétaires présents et représentés.  

Bon à savoir : la plateforme Matera accompagne les copropriétaires en syndic coopératif et bénévole dans la gestion de leur copropriété. Matera aide les copropriétaires à réaliser des travaux dans leur immeuble, de l’analyse de leurs besoins au suivi du projet, le tout sans frais supplémentaires. Si vous hésitez encore, vous pouvez consulter les avis des clients Matera.

Quel est le rôle du syndic dans les étapes de la réalisation de travaux dans les parties communes d’une copropriété ?

En tant qu’administrateur de la copropriété, le syndic est chargé de suivre l’exécution des travaux tout au long du chantier.

La marche à suivre est la suivante :

• Tout d’abord, le projet de travaux doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il peut être inscrit à cet ordre du jour par un copropriétaire, un membre du conseil syndical ou bien par le président du conseil syndical. Afin de mettre un projet à l’ordre du jour, il est impératif d’envoyer la demande de mise à l’ordre du jour par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic de copropriété. Pour avoir la certitude que celle-ci sera bien prise en compte, nous vous conseillons de procéder à l’envoi au minimum deux mois avant la tenue de votre assemblée générale.
• Ensuite, le syndic doit envoyer la convocation à l’assemblée générale via lettre recommandée avec accusé de réception au minimum 21 jours avant sa tenue. La convocation devra contenir le jour, l’heure, le lieu de l’AG ainsi que les différentes résolutions à l’ordre du jour. Dans le cadre de travaux, les différents devis des prestataires mis en concurrence seront joints à la convocation.
• Lors de la tenue de l’assemblée générale, il doit procéder au vote du projet selon la règle de majorité en vigueur.
• Conformément aux décisions prises en assemblée générale, il doit souscrire aux contrats des prestataires choisis pour la réalisation des travaux et suivre leur état d’avancement.
• Pour finir, une fois la livraison des travaux effectuée, il doit s’assurer de leur conformité. S’ils comportent des malfaçons, le syndic peut lever des réserves. Cette réserve permet d’activer les garanties légales de construction comme l’assurance dommages-ouvrage.