Réussir son investissement dans l’immobilier locatif

investissement-locatifAvant l’acquisition d’un bien immobilier, il est nécessaire d’effectuer une étude portant entre autres sur l’emplacement du bien et des moyens de financement de l’investissement. La règle de base de l’investissement dans l’immobilier locatif est de faire des bénéfices dès l’achat et non à la revente.

Préparer son achat

La localisation du bien immobilier est le premier facteur à étudier avant l’acquisition. Il est préférable d’investir dans une habitation située à proximité de son domicile pour mieux surveiller et gérer son placement. Si aucun logement intéressant n’est disponible dans les environs de son domicile,  il est conseillé d’opter pour un endroit ou un secteur où la demande locative est importante.

Les villes ou les quartiers possédant un rapport locatif excédant les 4 % sont les mieux adaptés pour un investissement locatif rentable. Dans l’étude de l’emplacement, il est nécessaire de se renseigner sur les dispositifs de défiscalisation applicable dans la zone où le bâtiment est situé.

Après la localisation, il faut définir le type de bien à acheter, neuf ou ancien. Généralement, un placement dans le neuf permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux comme par exemple le dispositif Duflot. Toutefois, il est possible de trouver un logement moins cher dans l’ancien avec de très bonnes opportunité de rendement locatif.

Astuces pour l’acquisition

Dans un premier temps, il est indispensable de s’adresser à une personne désirant réellement vendre son bien pour obtenir des prix assez abordables et ainsi faire des bénéfices dès l’acquisition. Dans la mesure du possible éviter les professionnels.

En effet, acheter un logement à un prix élevé limite la rentabilité de l’investissement, et ce malgré une gestion très aboutie. D’autre part, acquérir un bien à un prix bas permet d’accroître considérablement les chances d’obtenir des bénéfices en cas de revente même prématurée.

Il faut également veiller à payer le prix le plus juste en rapport avec la surface du bien, son emplacement, les prestations proposées, etc. Il faut savoir aussi que les petites surfaces sont souvent plus chères au mètre carré et qu’elles attirent souvent les étudiants, ce qui procure un taux de rotation plus important.

Le prêt comme financement

Lors de l’acquisition d’un bien, on peut choisir entre deux types de prêt : celui in fine et celui amortissable. Avec le crédit amortissable, les mensualités sont assez conséquentes, car elles englobent le remboursement de l’emprunt et les taux d’intérêt. Cependant, le montant des intérêts diminue progressivement au fur et mesure des remboursements, car ils sont calculés sur la base du capital restant.

Dans le prêt in fine, le capital emprunté n’est remboursé qu’à l’échéance et les mensualités ne sont composées que de l’intérêt. Néanmoins, contrairement à l’emprunt amortissable, le montant de ce dernier ne diminue pas, car il est toujours calculé sur l’ensemble de l’emprunt.

En conclusion, le coût total de l’in fine est plus élevé que celui du crédit amortissable, mais il bénéficie d’une déduction fiscale plus importante. Le choix de l’emprunt dépend essentiellement du profil de l’investisseur.

Catégorie : Immobilier


3 réponses à Réussir son investissement dans l’immobilier locatif

  1. Valority | 05/07/2013 à 09:00

    Bonjour,

    merci pour cet article.
    L’acquisition d’un bien destiné à la location pour des étudiants peut se faire dans le cadre d’un LMNP. Dans ce cas, le locataire n’est pas l’étudiant directement mais le gestionnaire du bien. Il loue le bien et l’exploite. C’est donc lui qui se charge de trouver les locataires et le propriétaire est assuré d’obtenir les loyers de la part du gestionnaire.

  2. viager immobilier | 09/07/2013 à 17:19

    Je suis tout à fait d’accord sur le fait qu’il faut savoir tirer avantage de son bien dès son acquisition et non pas seulement qu’à la revente. Bien choisir le lieu, c’est important. Et d’ailleurs, c’est essentiel pour tirer plus d’avantage de la loi Duflot.

  3. appartement à vendre à la Réunion | 17/07/2013 à 07:01

    Bonjour et merci pour l’article.
    Je tiens seulement à rajouter que l’enjeu de l’investissement locatif est celui de payer moins d’impôts. Ce placement par nature est très sûr du fait de sa rentabilité. Vous pourrez ainsi préparer votre retraite ou l’avenir de vos enfants.

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