Réduire les charges de copropriété

Ces dernières années, les charges de copropriété ont augmenté bien plus que l’inflation et pèsent de plus en plus lourd dans le budget des ménages. Voici quelques pratiques à mettre en œuvre pour maîtriser ces dépenses voire les réduire.

La gestion du syndic

Depuis plusieurs années, les syndics sont pointés du doigt pour parfois insérer des clauses abusives dans leur contrat et facturer des frais illégaux. Pour éviter cela, il convient de :

• Vérifier le contrat du syndic : si des frais semblent anormaux, ne pas hésiter à le signaler en lui notifiant un rappel de la loi et en menaçant de changer de syndic si rien ne change.
• Éviter les réunions de syndic après 18 heures qui font généralement l’objet d’une surfacturation.
• Limiter la durée du contrat du syndic : il est démontré que les contrats les plus longs (3 ans) ne permettent pas de faire pression sur le syndic en cas de désaccord. En cas de problème avec un syndic, un contrat d’un an renouvelable est également plus simple si on souhaite en changer.

La vérification des contrats

D’une façon générale, il est conseillé de renégocier les contrats périodiquement de façon à ne pas s’installer dans une routine avec les prestataires. Cela est en outre souvent synonyme de baisse de la qualité de la prestation et de compétitivité des tarifs.

Certaines dépenses fixes peuvent être réduites. Pour cela, il est nécessaire de vérifier le contenu des contrats ainsi que le coût et l’optimisation de certains postes :

• La maintenance (ascenseurs, extincteurs…).
• L’assurance de l’immeuble.
• Le nettoyage des parties communes, l’entretien des espaces verts, la dératisation…
• La périodicité : certains travaux d’entretien des communs nécessitent un passage moins fréquents que d’autres.
• La gestion des bacs à ordures et d’évacuation des déchets.
• Les petits travaux de maintenance (petites fournitures, changement des ampoules…).
• L’approvisionnement en énergie : en cas de chauffage collectif, on peut faire baisser le prix d’achat du fioul en renégociant le contrat. L’achat groupé avec d’autres copropriétés peut aussi être une solution.

Le contrôle des dépenses

Les dépenses de fonctionnement peuvent aussi être maîtrisées. Voici une liste qui permet par exemple de réaliser quelques économies :

• Réduire les dépenses énergétiques : faire réaliser un DPE collectif ou un audit énergétique.
• Contrôler systématiquement les dépenses et les factures.
• Vérifier notamment le taux de TVA sur les factures des prestataires pour éviter les erreurs qui ne sont pas rares : taux de TVA facturé à 20% sur certains travaux de rénovation alors qu’elle devrait être de 10% ou bien de 5,5%.
• Mettre en place des compteurs d’eau individuels en plus du compteur général permet de détecter plus facilement les fuites d’eau et de responsabiliser les occupants de l’immeuble.
• Installer des minuteries automatiques dans les communs et/ou des détecteurs de présence.
• Mutualiser les frais de gardiennage de l’immeuble avec d’autres copropriétés alentours.
• Ne faire effectuer que les diagnostics immobiliers nécessaires : par exemple le diagnostic termites n’est pas obligatoire dans toutes les communes.
• Faire contrôler périodiquement l’état des installations collectives (électrique, gaz, chauffage, eau froide, eau chaude…).

Faire jouer la concurrence

Quand vous faites appel à des prestataires pour réaliser l’entretien ou des travaux dans l’immeuble, il ne faut pas oublier de :

• Mettre en concurrence les prestataires intervenants : faire réaliser plusieurs devis permet de comparer leurs services et leurs tarifs.
• Ne pas se satisfaire uniquement des devis fournis par des prestataires recommandés par le syndic. Proposez des entreprises ou mieux encore, contactez-les directement pour obtenir des devis. Cela permet d’éviter les connivences.