Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un critère de plus en plus pris en compte par les banques avant d’accorder un prêt immobilier. En effet, de plus en plus d’établissements bancaires se penchent sur ce diagnostic avant d’approuver le financement des projets des emprunteurs. On vous dit pourquoi dans cet article !
Sommaire
Accord de prêt immobilier et DPE
Les banques évaluent différents critères avant d’accorder un financement pour un projet immobilier. Tout d’abord, votre capacité d’emprunt est prise en considération, ce qui dépend de vos revenus et des taux d’intérêt actuels. De plus, elles portent une attention particulière à quatre éléments :
- Le taux d’endettement : légalement, il ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôts, y compris l’assurance de prêt immobilier.
- Le reste à vivre : il s’agit de la somme restante après le remboursement des mensualités du crédit, permettant au foyer de vivre décemment. La réglementation à ce sujet dépend de la politique de la banque, la composition du foyer et la localisation, car le coût de la vie varie d’une région à une autre.
- L’apport personnel : en raison de la hausse des taux d’intérêt depuis un an et demi et des règles du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) concernant le taux d’endettement et la durée de remboursement (limitée à 25 ans), les banques demandent un apport initial plus important. Plus votre apport est élevé, moins vous avez besoin d’emprunter et moins le risque pour la banque est élevé. Actuellement, l’apport représente environ 20 % du montant total de l’opération.
- L’épargne post-crédit : il est essentiel de conserver une épargne de précaution pour faire face à d’éventuels imprévus. Aussi, une épargne équivalente à six mensualités du crédit est requise pour assurer la sécurité de la banque.
En 2023, un nouveau critère est apparu en raison de réglementations plus restrictives et de l’augmentation des coûts de l’énergie : la qualité énergétique du logement recherché. Les banques accordent désormais une plus grande importance au fameux DPE, qui doit obligatoirement être fourni par le vendeur à l’acheteur dans le dossier de diagnostic technique (DDT).
Qu’est-ce que le DPE ?
Le DPE est une méthode d’évaluation de l’efficacité énergétique d’une habitation et de ses émissions de gaz à effet de serre (GES). C’est un outil qui permet notamment de comparer tous les logements entre eux, en utilisant une échelle de classement allant de A à G. Vous pouvez en faire la demande à tout moment auprès d’un diagnostiqueur certifié. Si vous venez d’acquérir ou de louer un bien, son DPE vous aura obligatoirement été présenté lors de sa consultation.
Qualité énergétique et montant du prêt
La performance énergétique d’un logement a un impact sur sa liquidité, son prix de revente futur et les dépenses des emprunteurs. Un logement mal isolé consomme beaucoup d’énergie et augmente les factures, en hiver comme en été. Si vous achetez un logement de classe F ou G, la banque vérifiera votre capacité à supporter des dépenses énergétiques élevées (chauffage, climatisation…) et limitera le taux d’endettement en dessous de 35 % légalement autorisé.
Puis, en raison de la nouvelle réglementation imposée par la loi Climat et Résilience, les investisseurs sont désormais tenus d’inclure un volet travaux afin de pouvoir louer un logement énergivore. Ce budget doit donc être pris en compte dans la demande de financement, et de nombreuses banques exigent des devis à ce stade.
Certains établissements exigent en outre que les travaux de rénovation énergétique soient inclus dans le crédit principal, tandis que d’autres demandent un apport personnel plus important, pouvant représenter un tiers du prix du logement. Quelques-uns encouragent même l’achat d’un bien énergivore et accordent un prêt à taux bonifié si des travaux sont prévus.
Exclusion des passoires énergétiques du marché locatif
La performance énergétique des biens immobiliers, en particulier des habitations, est de plus en plus prise en compte par les banques pour une raison évidente : la loi Climat et Résilience renforce la réglementation sur les logements énergivores (passoires thermiques), les excluant peu à peu du marché locatif.
Le gouvernement a mis en place un calendrier précis pour s’assurer de cette transition progressive :
- Août 2022 : gel des loyers pour les logements classés G sur l’échelle du DPE.
- Janvier 2023 : interdiction de louer les biens classés G, ce sont ceux ayant une consommation annuelle d’énergie finale supérieure à 450 kWh par m2 et par an.
- Janvier 2025, tous les biens de la classe G seront rendus inaccessibles à la location.
- Janvier 2028 : les biens classés F sortiront du marché de la location.
- Janvier 2034 : les logements classés E seront également considérés comme indécents et interdits à la location.
Cette transition vers des logements plus économes en énergie vise à réduire l’impact environnemental des bâtiments et à encourager une mutation vers une société plus durable et respectueuse de notre planète.
La qualité énergétique du bien que vous achetez est bien entendu essentielle pour votre confort et votre budget. Cependant, vous devez penser aussi à la revente éventuelle avant la fin du prêt, car les biens mal classés sont souvent décotés, avec une baisse de prix pouvant atteindre -30 % par rapport à une propriété plus économe en énergie.
En conclusion, il est évident que la qualité énergétique d’un bien immobilier a un impact significatif sur les conditions de financement. Il est donc essentiel pour les futurs propriétaires de prendre en compte cet aspect lors de l’achat d’un bien immobilier, tant pour leur confort et leurs dépenses personnelles que pour la valorisation future de leur investissement.