Contrat de location : tout ce qu’il doit contenir

La signature d’un bail pour la location d’un bien immobilier engage le locataire et le propriétaire. Quelles sont les clauses obligatoires et les documents qui doivent être annexés au contrat de location ? Existe-t-il des clauses optionnelles ou abusives ? Réponses.

Les clauses obligatoires dans le bail

• L’identité du bailleur : nom et adresse s’il s’agit d’une personne physique. S’il s’agit d’une personne morale (ex. société), la dénomination et le siège de la société. Si c’est un mandataire, son identité et son adresse doivent être indiquées sur le contrat.
• L’identité du ou des locataires.
• La surface habitable du bien.
• La durée du bail et la date de prise d’effet.
• Le délai de préavis pour la résiliation du bail et les conditions de son renouvellement.
• La destination du bien : l’usage qui sera fait du bien (habitation, professionnel, mixte…).
• Le descriptif du logement et de ses équipements privatifs : nombre de pièces, dépendances… ainsi que des locaux à usage commun.
• Le montant du loyer et des charges ainsi que leur mode de règlement.
• Le montant du dépôt de garantie (caution) : le montant ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges (loi n° 2008-111 du 8 février 2008).
• Le montant du dernier loyer payé par le locataire précédent, mais uniquement si le contrat a été signé après le 27 mars 2014.

Les clauses optionnelles au contrat

Facultatives, ces clauses servent notamment à protéger les intérêts du bailleur, ce sont entre autres :

• La clause résolutoire : elle permet au bailleur de résilier le bail pour non-paiement du loyer, des charges, de la caution, pour non-souscription d’une assurance sur les risques locatifs ou en cas de troubles du voisinage.
• La clause de solidarité : en cas de colocation, les locataires sont solidaires des dettes des autres colocataires en cas de non-paiement du loyer, charges et accessoires. Le congé d’un des locataires ne le libère pas de cette obligation de solidarité, et ce, jusqu’à la fin du contrat de location.
• La clause pénale en cas de non-paiement du loyer : cette clause ne s’applique que sur les contrats signés avant le 27 mars 2014. Elle prévoit de faire payer au locataire 10% d’indemnités pour tout retard de paiement.
• La clause d’indexation du loyer : elle permet au bailleur de réviser annuellement le montant du loyer en se basant sur l’indice de référence des loyers. Sans cette clause, le loyer sera le même pendant toute la durée du bail.

Les documents à annexer au bail

• Le dossier de diagnostic technique (DDT) : il doit contenir la liste des diagnostics immobiliers rendus obligatoires (DPE, diagnostic plomb, DTA…).
• En cas de logement en copropriété : un exemplaire du règlement de copropriété doit être fourni au locataire pour l’informer des règles relatives à l’immeuble et des modalités d’usage des parties communes.
• L’état des lieux : il doit être le plus détaillé possible et surtout être contradictoire, c’est à dire signé par les deux parties pour éviter les litiges dans l’avenir.
• En cas de location meublée, un état descriptif précis de tous les meubles mis à disposition dans le logement.
• L’attestation d’assurance pour les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement contracter auprès de la compagnie d’assurance de son choix.
• Si le locataire doit avoir recours à un tiers pour se porter caution, un exemplaire du contrat de caution.
• Si le logement est conventionné (Anah ou APL), une copie de la convention.
• Pour les contrat signés après le 27 mars 2004, la liste des équipements d’accès aux technologies de la communication et de l’information.

Les clauses abusives dans le contrat

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit les clauses abusives qui, si elles sont inscrites dans le contrat de location, sont considérées comme non écrites comme par exemple :

• Imposer au locataire le paiement du loyer par virement bancaire uniquement.
• Imposer au locataire un prélèvement sur salaire en cas de non paiement ou de retard de paiement du loyer.
• Imposer au locataire la souscription d’une assurance auprès d’une compagnie que le bailleur aurait choisie.
• Imposer une clause de résiliation autre que celles pour non-paiement du loyer ou des charges, non-paiement de la caution, non-souscription d’une assurance contre les risques locatifs ou de troubles du voisinage (apprécié par un juge).
• Obliger le locataire à laisser visiter le logement plus de deux heures par jour pendant les jours ouvrables ou les jours fériés.
• Interdire d’héberger des personnes autres que celles qui vivent habituellement dans le logement.
• Interdire d’effectuer des travaux qui ne modifient pas la destination du bien.
• Interdire au locataire l’exercice d’une activité associative, confessionnelle, culturelle, politique ou syndicale dans le logement.
• Exiger le remboursement de travaux basés sur la seule estimation du bailleur.