Avantages et inconvénients de la SCI

La SCI (société civile immobilière) est une association de personnes, morales ou physiques, décidant d’acquérir en commun un ou plusieurs biens immobiliers. L’objectif est ici de profiter ensemble des bénéfices engendrés par ces biens et non de les vendre. La société ainsi formée a un objet immobilier.

Quels sont les avantages ?

Créer ou participer à la création d’une société civile a plusieurs avantages puisqu’elle :

• Facilite la transmission d’un patrimoine : chaque héritier se voit attribuer des parts sociales qui lui sont propres. Cela évite l’indivision et les conflits. Chacun est libre de gérer ses parts comme il le souhaite, voire les céder ou les vendre.
• Fiscalité avantageuse : quand un associé souhaite vendre ses parts après les avoir gardé pendant 15 ans minimum, il sera exonéré d’impôt sur les plus-values.

Les associés ont le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Dans le premier cas, la société ne paie pas d’impôts, mais chaque associé devra en payer s’il reçoit des bénéfices. S’il n’y en a pas, il n’y aura pas d’impôts à payer.

Quand l’immeuble est intégré dans une SCI, les droits de donation tiennent compte du passif de la société, c’est-à-dire que les droits seront calculés sur la valeur du bien à laquelle on a déduit les dettes.

Donner tout en gardant le pouvoir

Quand il s’agit d’une SCI familiale, les parents peuvent donner des parts à chacun de leurs enfants tout en gardant le pouvoir sur la gestion du patrimoine. Jusqu’à leur décès, ils gardent l’usufruit même s’ils ont cédé la nue-propriété à leurs héritiers.

Ouverte à tout le monde

La création d’une société civile immobilière est ouverte à tout le monde, quelle que soit sa nationalité. La loi ne fixe également aucun capital minimal et il n’y a pas non plus de limite maximale pour le nombre d’associés. Toutefois, il faut au moins deux personnes pour pouvoir la créer.

Quels sont les inconvénients ?

Les seuls inconvénients que l’on peut attribuer à une SCI sont :

• Les démarches plus ou moins complexes de sa création : rédaction de statuts, publication dans un journal d’annonces légales (JAL), immatriculation auprès de la chambre de commerce…
• Les dettes et les charges : tous les associés participent aux dettes et aux charges à concurrence de leurs apports ou de leurs parts.
• Coûts de la création : même s’il n’y a pas d’apport minimal légal, il ne faut pas oublier les autres frais relatifs à sa création tels que la rédaction des statuts qui peuvent s’élever jusqu’à 3.000 euros, les frais d’immatriculation, les frais d’enregistrement, les frais d’annonce au JAL…