Lorsqu’on envisage un investissement immobilier, l’efficacité énergétique est désormais essentielle. Les passoires thermiques, ces logements énergivores, suscitent le débat parmi les investisseurs. Analysons en détails les avantages et les inconvénients d’acheter une passoire thermique.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique, également appelée logement énergivore, est un bâtiment qui consomme une quantité excessive d’énergie pour son chauffage ou sa climatisation. Cela peut être dû à une mauvaise isolation, à un système inefficace ou à des équipements énergétiquement peu performants. Ces logements sont souvent classés dans les catégories F ou G sur l’étiquette énergétique, ce qui signifie qu’ils ont une consommation d’énergie très élevée.
Plus précisément, les passoires thermiques ont généralement une consommation énergétique dépassant les 330 kWh/m2/an selon leur diagnostic de performance énergétique (DPE). À titre de rappel, le DPE est un document principalement utilisé pour estimer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre (GES) d’un logement ou d’un bâtiment. Il permet de les classer en 7 catégories selon leur consommation énergétique, allant de A à G.
Des passoires thermiques interdites à la location
Le DPE est devenu un critère déterminant pour les acheteurs de biens immobiliers. En effet, la loi Climat & Résilience a instauré un gel des loyers pour les logements considérés comme des passoires thermiques (avec un DPE de classe F ou G) ainsi qu’une interdiction progressive de leur mise en location.
Depuis le 1er janvier 2023, cette mesure s’applique déjà à une partie des biens classés G, qui sont les plus énergivores (avec une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWh/m2/an). En 2025, tous les biens classés G seront concernés par l’interdiction de location, suivis en 2028 par les biens classés F, puis à partir de 2034 par les biens classés E.
Si vous envisagez un investissement locatif, il est donc impératif de rénover un logement mal classé au DPE pour pouvoir le mettre en location. Cela implique des travaux de rénovation énergétique pour améliorer l’isolation, changer le système de chauffage ou remplacer les équipements vétustes. Ces travaux peuvent représenter un investissement conséquent, mais ils permettent de valoriser le bien et d’augmenter sa valeur locative.
Les avantages d’acheter une passoire thermique
En France aujourd’hui, il existe pas moins de 4,8 millions de logements considérés comme des passoires thermiques. Bien que ces biens ne semblent pas attrayants à première vue, investir dans une passoire thermique peut s’avérer une idée judicieuse. En effet, les passoires thermiques ont également leurs avantages.
Acheter moins cher
Ces logements, qui sont souvent vendus à des prix plus bas que les biens énergétiquement performants, offrent une opportunité intéressante pour un investisseur à la recherche d’un bien immobilier à bas prix ou ayant un budget limité. Grâce à leur prix attractif, ces logements peuvent être une option avantageuse pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement immobilier tout en maîtrisant leur budget.
Valoriser le bien et augmenter sa valeur locative
En réalisant des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez améliorer la performance énergétique de votre bien et ainsi le valoriser. Cela peut également permettre d’augmenter sa valeur locative et d’attirer des locataires soucieux de leur consommation d’énergie.
Bénéficier d’aide à la rénovation
En achetant une passoire thermique, vous pouvez également bénéficier d’aides financières pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Ces aides peuvent provenir de l’État, des collectivités locales ou encore du dispositif MaPrimeRénov’. Ainsi, en investissant dans une passoire thermique à rénover, vous pouvez être accompagné financièrement pour réaliser les travaux nécessaires et ainsi améliorer la performance énergétique du logement.
Réaliser une plus-value
Améliorer la performance énergétique peut apporter une valeur ajoutée non négligeable à votre bien immobilier. En rénovant l’isolation, en installant un système de chauffage plus efficace et en optant pour des équipements performants sur le plan énergétique, vous pouvez augmenter la classification énergétique de votre logement sur l’étiquette. Cela pourrait donc vous permettre de réaliser une plus-value significative lors de la revente du bien.
Les inconvénients d’acheter une passoire thermique
Cependant, il est important de noter que l’achat d’une passoire thermique comporte également certains inconvénients.
Des travaux de rénovation coûteux
L’un des principaux inconvénients de l’investissement dans une passoire thermique est le coût élevé des rénovations. Pour rendre la propriété écoénergétique, d’importants investissements sont nécessaires pour isoler les murs, les fenêtres, les toits et peut-être même remplacer les systèmes de chauffage et de climatisation.
Cela peut réduire la rentabilité à court terme, en particulier si vous n’êtes pas en mesure de louer le bien immobilier pendant la durée des travaux. Il est donc important de bien évaluer les coûts des travaux avant d’investir dans ce type de bien. Cependant, il est important de ne pas négliger les avantages potentiels à long terme, tels que la diminution des coûts énergétiques et une plus-value sur le marché immobilier.
Des consommations énergétique élevées
Acheter une passoire thermique entraîne des factures d’électricité, de gaz ou de fioul plus élevées que dans un logement mieux noté, sauf si on le rénove. En effet, les passoires thermiques sont connues pour leur manque d’isolation efficace, ce qui entraîne des pertes de chaleur importantes et une surconsommation énergétique. Il est donc essentiel de prendre des mesures pour rénover ces logements et améliorer leur performance énergétique, afin de réduire les coûts de chauffage et de préserver l’environnement.
Des locataires potentiels plus exigeants
Les locataires en quête d’économies d’énergie peuvent être plus pointilleux lorsqu’il s’agit de choisir un logement. Cela peut rendre la recherche de locataires plus difficile et entraîner des périodes de vacance plus longues.
En outre, les locataires peuvent être plus exigeants en termes de confort, ce qui peut vous obliger à dépenser davantage pour améliorer l’apparence et le confort du logement.
De plus, les passoires thermiques sont souvent associées à des coûts d’entretien plus élevés en raison de leur mauvaise performance énergétique. Les frais de chauffage et d’électricité peuvent également être plus élevés pour les locataires, ce qui peut entraîner une rotation plus importante des occupants.
Des normes réglementaires contraignantes
Les exigences réglementaires en matière d’efficacité énergétique des logements se renforcent progressivement. Si vous décidez d’investir dans une passoire thermique, cela pourrait engendrer des coûts supplémentaires pour se conformer à ces normes.
En effet, certaines rénovations visant à améliorer l’efficacité énergétique d’un logement peuvent nécessiter l’approbation des copropriétaires. Cela est particulièrement vrai lorsqu’il s’agit de parties communes, comme l’isolation de la façade extérieure ou le remplacement complet du système de chauffage.
Sans compter que la volonté d’un seul copropriétaire ne suffit souvent pas, ce qui rend parfois ces améliorations énergétiques impossibles. De plus, la configuration des lieux peut rendre certains travaux pas réalisables dans certains logements.
Des prêts plus difficiles à obtenir
Les établissements bancaires ont renforcé leurs critères pour les prêts immobiliers des biens classés F ou G. Désormais, les vendeurs doivent fournir un audit énergétique aux acheteurs, qui précise les travaux nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique. Ces audits sont pris en compte par les banques lors de l’évaluation des demandes de prêt, ce qui influence la décision finale.
En conclusion, l’achat d’une passoire thermique peut présenter des avantages et des inconvénients. Bien que cela puisse être un investissement coûteux à court terme, les rénovations énergétiques peuvent apporter une plus-value significative à long terme en augmentant la valeur du bien et en réduisant les coûts énergétiques.
Cependant, il est important de prendre en compte les inconvénients potentiels tels que des travaux coûteux et contraignants, des locataires plus exigeants et des difficultés à obtenir un prêt immobilier. Il est donc essentiel de bien évaluer tous les aspects avant de décider d’investir dans une passoire thermique. En fin de compte, cela dépendra des préférences et des objectifs de chaque investisseur immobilier.