Acheter un logement occupé a comme avantage de pouvoir bénéficier d’une décote sur le prix d’achat et permet aussi de percevoir immédiatement des loyers.
Un loyer instantanément perçu
En achetant un logement occupé, on n’a pas besoin de trouver un locataire pour louer son bien. C’est un avantage indéniable, car le loyer est donc instantanément perçu sans période de vacance locative. De plus, on peut connaître immédiatement et avant d’acheter le logement le sérieux du locataire et son aptitude à payer ses charges et son loyer dans les délais.
Un des inconvénients est que le prix du loyer ne peut pas être réévalué avant la fin du bail en cours et que les conditions du bail ne pourront pas non plus être modifiées. En cas de demande, un prêt sera aussi plus facile à obtenir. En effet, une banque aura plus confiance, car elle sera assurée de revenus locatifs pour le remboursement du crédit.
Une décote souvent importante
On peut aussi bénéficier d’une décote de 8 à 18% sur le prix d’achat. Cela permet d’améliorer son rendement locatif, à condition de prendre garde à ne pas acquérir un bien loué trop en dessous de sa valeur locative. Le montant de la décote varie selon la durée du bail restant et, plus l’échéance est lointaine, plus la décote est élevée.
Les baux signés sous la loi de 1948 permettent de bénéficier d’une décote encore plus importante, de 25 voire 30%. Cela s’explique par les loyers très faibles perçus sous ce régime. Autre cas permettant une décote importante, celui des locataires de plus de 70 ans, car il faut impérativement leur proposer une solution de relogement pour pouvoir les déloger.
Ce qu’il faut aussi savoir
La revente du logement sera également moins avantageuse s’il est revendu loué. En outre, le locataire devra être informé du projet de vente 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec AR et il pourra bénéficier de l’achat en priorité du bien. C’est ce que l’on appelle le droit de préemption.
Le locataire peut accepter ou refuser à faire valoir ce droit, mais cette procédure est obligatoire sous peine de devoir prolonger le bail et voir la procédure de vente annulée. Il faut savoir aussi que, si le logement appartient à un investisseur institutionnel, le locataire pourra également demander une prolongation de 2 ans du bail locatif.
Si le logement est loué dans le cadre de la loi de 1989, on peut le récupérer au terme de l’échéance du bail pour son usage personnel ou pour y loger ses ascendants. Les logements vendus occupés représentant environ 5% de la totalité des biens immobiliers mis en vente, ils sont donc relativement rares sur le marché.
Les particuliers mettant en vente ces biens occupés le font parfois dans le cadre d’une succession, d’un divorce, d’une perte d’emploi… Dans ces cas-là, on peut aussi en avoir connaissance par le bouche à oreille.
Attention : avec le projet de loi Alur actuellement en discussion, le délai de résiliation du bail locatif pourrait être modifié. Par exemple, en achetant un bien immobilier avec un bail qui arriverait à échéance dans 2 ans, selon la loi Alur, le délai devra être de 4 ans minimum pour pourvoir mettre fin au bail.
Autre cas de figure : en cas d’achat du bien auprès d’une personne morale, le bail, qui est dans ce cas de 6 ans, augmenterait encore le délai pour pouvoir récupérer son logement.
Comme il est dit dans cet article, l’un des principaux avantages de l’achat d’un bien occupé c’est le prix. La décote est assez importante pour être séduisante et compenser les différents points négatifs. Mais attention, ne vous lancez pas dans ce genre d’investissement sans une bonne analyse et réflexion.