Acheter un bien immobilier aux enchères

En dehors des circuits traditionnels de vente, il existe un autre moyen pour acquérir un bien immobilier, celui des enchères. Bon filon pour certains, repoussoir pour d’autres… essayons d’y voir un peu plus clair afin d’exploiter au mieux ce canal d’achat.

Pourquoi acheter aux enchères ?

La vente aux enchères en France est très règlementée. D’ailleurs, l’État et les Domaines utilisent régulièrement la vente aux enchères pour leurs transactions, gage de fiabilité et de clarté.

Pour les acheteurs, la rédaction d’un cahier des charges (ou de conditions) par le notaire permet de ne pas avoir de mauvaises surprises au niveau du prix ou de la qualité des biens proposés à la vente. D’ailleurs, l’accès à certains biens, notamment ceux des Domaines et de l’État, ne se fait souvent que par ce canal de vente.

En résumé, voici les raisons mises en avant par ceux qui ont déjà utilisé le système d’enchères pour l’acquisition d’un bien immobilier :

• La liberté : la vente aux enchères permet de visiter le bien en toute autonomie, d’avoir accès au préalable à l’ensemble du dossier relatif au bien immobilier et de participer ou pas aux enchères en toute connaissance de cause.
• L’exclusivité des biens présentés : les biens immobiliers proposés aux enchères ne sont généralement pas accessibles par les autres canaux de ventes.
• La maîtrise du prix : c’est l’acquéreur (l’adjudicataire) qui fixe le prix d’achat lors de la séance de vente (l’adjudication).
• La variété des biens : les biens proposés sont parfois originaux, on y trouve par exemple des étangs, des forêts, des terrains, des parkings, des anciens locaux administratifs et, bien entendu, des appartements et des maisons.

Les différentes filières d’offres

• Les ventes notariales : ce sont les ventes classiques, les biens sont proposés directement par leur propriétaire.
• les ventes judiciaires : ces ventes sont organisées par les tribunaux de grande instance (TGI) et proviennent d’une liquidation judiciaire ou d’une saisie.
• Les ventes domaniales : ce sont des ventes de biens appartenant à l’État, on y retrouve régulièrement des biens atypiques (relais de poste, gare, phare…).

Les formalités avant la vente

La visite des biens

Selon le type de vente proposée (voir ci-dessus), les visites ne sont pas organisées de la même façon.

Pour les ventes proposées par les notaires, trois visites, en général de deux heures, sont organisées à des dates différentes en présence de représentants de la chambre des notaires ou du clerc. On peut s’y rendre sans inscription et en compagnie de la personne de son choix (ex. architecte d’intérieur).

Pour les ventes du TGI, une seule visite d’une à deux heures est prévue en présence des avocats. Ces visites ne se passent toujours très bien, car les biens sont souvent encore occupés par les personnes saisies. Pour participer à l’enchère, il faut soi-même être représenté par un avocat.

Pour les ventes des Domaines, la procédure est la même que pour les ventes organisées par les notaires. On s’y rend sans rendez-vous et sans inscription préalable.

La consultation du dossier

Le cahier des charges est à disposition chez le notaire. Il faut l’examiner attentivement, car il contient toutes les informations relatives au bien comme son état, le montant des charges, la date des enchères, la mise à prix, la possibilité de surenchère, le montant de la consignation ainsi que les pièces indispensables pour la transaction comme les diagnostics obligatoires, l’état hypothécaire…

Les frais à prévoir

Le financement

Contrairement à une vente traditionnelle, l’achat aux enchères ne comporte ni condition suspensive ni délai de rétractation. Il convient donc, si vous avez besoin d’un prêt pour acquérir le bien, de vérifier avant que vous êtes en mesure d’honorer l’enchère que vous vous serez fixée à l’avance ou que vous serez en capacité de rembourser le crédit.

Les émoluments du notaire

C’est la rémunération de l’étude notariale qui propose l’enchère. Le montant de ces frais correspond à un barème national et les tarifs sont règlementés par décret en Conseil d’État.

Les frais liés à la mise en vente

Ce sont les charges inhérentes à la préparation de la vente par le notaire (organisation des enchères, frais de publicité…). Il sont d’ailleurs indiqués dans le cahier des charges qui est à disposition chez le notaire.

Les débours

Ce sont les dépenses avancées par le notaire pour la préparation du dossier de vente comme par exemple certaines pièces administratives, la rémunération des experts, du syndic de copropriété…

Les frais d’achat

Ce sont les sommes correspondant aux droits de mutation et diverses taxes d’enregistrement devant être payées au Trésor public.

La mise à prix du bien

Elle est indiquée dans le cahier des charges qui est visible à l’étude notariale. Ce dossier informe également sur la possibilité de surenchère. La mise à prix est fixée par le notaire et est en fonction de l’évaluation de l’expertise du bien. Elle est d’environ 75%. Cependant, le vendeur est libre de fixer une mise à prix plus élevée sans toutefois pouvoir excéder 90% de la valeur d’expertise.

Dans certains cas, il n’y a pas de mise à prix minimale, mais seulement un prix de réserve. Cela signifie que le bien ne pourra pas être adjugé en dessous de ce prix. La mise à prix minimale peut être inférieure au prix de réserve. Toutefois, ce dernier est confidentiel et peut être modifié jusqu’au début de la vente.

L’accès aux enchères

L’accès aux enchères est libre pour les ventes excepté pour les ventes judiciaires où il faut être représenté par un avocat. C’est d’ailleurs lui qui devra enchérir, cependant on peut être présent lors de la vente.

Le déroulement de la vente

Le jour de la vente, il faut se munir d’un chèque de consignation dont le montant est indiqué dans le cahier des charges. Dans certains cas et pour certaines ventes, il s’agira exclusivement d’un chèque certifié ou d’un chèque de banque. Le montant de la consignation est de 5 à 20% du montant de la mise à prix.

En échange du chèque de consignation et de la présentation d’une pièce d’identité, le notaire délivre une autorisation d’enchérir à l’adjudicataire (enchérisseur) ainsi qu’un badge numéroté qui servira à l’identifier lors des enchères.

À la fin des enchères, si on est déclaré adjudicataire, le chèque est conservé et sera déduit du prix de vente et des frais restants à charge. Dans le cas contraire, le chèque est immédiatement rendu à l’adjudicataire qui n’a pas remporté la vente.

Les deux types d’enchères rencontrés :

• La vente à la bougie : c’est le système de vente aux enchères le plus fréquent. Le notaire allume successivement trois bougies enduites de cire qui laissent s’échapper une fumée caractéristique en s’éteignant. Leur combustion dure entre 15 et 30 secondes. C’est à la suite de l’extinction de deux feux à la suite sans nouvelle enchère que le dernier enchérisseur remporte l’adjudication.
• La vente au chronomètre : on rencontre ce type de vente plus rarement. Le notaire adjuge le bien à l’adjudicataire qui a communiqué l’enchère la plus élevée sans qu’une autre proposition n’ait été faite pendant plus de 90 secondes.

Que se passe-t-il après la séance ?

Une fois que l’on a remporté l’enchère, on n’est pas encore propriétaire du bien. Il faut attendre la fin du délai de surenchère qui est de dix jours. Si une surenchère de 10% ou plus est faite pendant cette période, le bien sera remis aux enchères lors d’une prochaine vente. Pour cela, le surenchérisseur doit fournir un chèque du montant de la surenchère.

Si aucune surenchère n’est faite pendant le délai légal, il faut prendre rendez-vous avec le notaire pour payer le solde. Pour les ventes organisées par les notaires, l’acquéreur dispose d’un délai de quarante-cinq jours pour les ventes à la bougie et soixante jours pour les ventes au chronomètre pour régler le solde.

Pour les ventes judiciaires, le délai de paiement est porté à deux mois. Pour les ventes des Domaines, le délai est de un ou deux mois selon le montant de de l’adjudication.

Que se passe-t-il en cas de retard de paiement ?

Pour les ventes judiciaires

Si l’adjudicataire n’a pas les moyens de régler le solde, le bien sera remis en vente selon la procédure d’adjudication sur folle enchère. Des intérêts de retard seront alors appliqués et l’enchérisseur perdra le montant du chèque de consignation fourni le jour de l’enchère.

Pour les ventes des notaires

Des intérêts sont appliqués. Le vendeur peut toutefois accorder un délai supplémentaire pour le règlement ou choisir d’annuler la vente et réclamer des dommages-intérêts.

Pour les ventes domaniales

La vente peut être annulée. L’acquéreur peut être poursuivi au même titre que pour un non-paiement d’impôts et des dommages-intérêts peuvent être réclamés.

Conclusion

Pour éviter les mauvaises surprises, il est conseillé de se faire accompagner par un expert lors de la visite à fortiori si c’est la première vente à laquelle on participe. Penser également à bien se renseigner sur le prix du marché d’un bien équivalent (lorsque c’est possible), à se fixer un budget et surtout à ne jamais le dépasser au cours de l’enchère.

Enfin, dénicher la perle rare n’est pas si simple. Sans compter qu’au bout du compte, à quelques exceptions près, le prix final du bien immobilier est souvent comparable à celui que l’on retrouve sur le marché traditionnel. Il ne faut donc pas s’attendre à faire des affaires exceptionnelles. Reste l’exclusivité et la diversité des biens proposés…