Acheter en nue-propriété : devenir propriétaire à moindre coût

L’achat en nue-propriété ou en démembrement de propriété est une façon peu connue mais intéressante d’investir dans l’immobilier. Cela permet de bénéficier de certains avantages et notamment d’une décote importante sur le prix d’achat.

Le dispositif

L’achat en nue-propriété fait intervenir deux parties distinctes : un investisseur, généralement un particulier, et un bailleur institutionnel ou social (banque, compagnie d’assurances, société HLM…). Le premier devient nu-propriétaire et le second usufruitier. Acheter en nue-propriété revient donc pour l’investisseur à n’acheter que les murs, l’usufruit c’est à dire la jouissance du bien ne lui étant pas réservée.

L’investissement en nue-propriété est assujetti à certaines conditions. L’investisseur ne profite pas du bien acquis en nue-propriété car il n’en pas la jouissance, celle-ci étant réservée à l’usufruitier pendant toute la durée du contrat. Le nu-propriétaire doit aussi s’engager sur une période de quinze ans au minimum et pendant tout ce temps là, il ne perçoit pas non plus l’argent des loyers.

En contrepartie, l’investisseur n’a pas à régler pendant cette période les charges d’entretien, la taxe d’habitation, la taxe foncière, les éventuels travaux de rénovation. Au terme de cette période, le nu-propriétaire récupère son bien sans aucun frais ni aucune formalité pour en faire ce qu’il souhaite : l’habiter, continuer à le louer à d’autres conditions que celles du bail en cours ou bien encore le vendre.

Les avantages

Parmi les avantages de l’achat en nue-propriété, il y a la décote sur le coût de l’acquisition du bien qui peut aller jusqu’à 45% comparé à un achat en pleine propriété. En cas de financement par un crédit immobilier, le nu-propriétaire a aussi la possibilité de déduire de ses revenus fonciers les intérêts d’emprunt.
Attention : en cas de revente anticipée (avant quinze ans) car alors la plus-value est taxée.

L’investissement en nue-propriété permet de ne pas grever le montant de ses impôts car on ne perçoit aucun revenu foncier pendant cette période. De même la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de base pour l’ISF du nu-propriétaire mais dans celui de l’usufruitier.
Attention : depuis la loi de finances rectificative de 2013, les dettes relatives à la nue-propriété ne sont plus déduites de l’actif taxable à l’ISF.

Ce dispositif est intéressant pour celui qui souhaite investir sans se soucier de la gestion locative d’un bien immobilier. L’investissement en nue-propriété est aussi un moyen supplémentaire de préparer sa retraite ou d’optimiser la transmission d’un bien à ses enfants ou ses descendants car la donation se fait sur la base de la valeur de la nue-propriété, barème plus avantageux que celui des droits de succession.

Catégorie : Immobilier


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