Expertise du bâtiment

Mise en copropriété d’un immeuble : les obligations à respecter

La mise en copropriété d’un immeuble doit suivre une procédure précise. Les différents propriétaires doivent en prendre connaissance pour mener à bien cette transition. Découvrez les différentes obligations à respecter.

Qu’est-ce que la mise en copropriété ?

La mise en copropriété consiste à répartir la propriété d’un immeuble entre plusieurs propriétaires. Chaque propriétaire d’un lot devient alors un « copropriétaire ». Son bien se compose d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. Lorsque les copropriétaires s’associent pour former une entité ayant des capacités juridiques comme une société, leur collectivité est appelée « syndicat de copropriété ». Pour diviser l’immeuble en plusieurs lots, diverses obligations doivent être respectées.

Quelles sont les obligations pour une mise en copropriété ?

Pour que la mise en copropriété soit faite conformément à la loi n°85.1470 du 31 décembre 1985, il faut respecter les étapes suivantes :

Le plan de découpage

Cette première étape doit être confiée à un géomètre. Ce dernier mesure les surfaces des lots puis établit le plan intérieur qui met en exergue les différentes parties privatives et les parties communes. Un code couleur est utilisé pour les différencier.

L’état descriptif de division

Confié à un géomètre ou à un notaire, ce document indique les mesures de chaque partie privative et des parties communes. Les lots sont également numérotés et la valeur de la quote-part des parties communes rattachée à chaque lot est définie.

Les diagnostics immobiliers

Trois diagnostics immobiliers sont obligatoires pour la mise en copropriété d’un immeuble. Il s’agit de :

  • Diagnostic plomb ou constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : il est obligatoire lorsque l’immeuble à mettre en copropriété a été construit avant 1949. Il permet de détecter l’éventuelle présence de plomb dans les différents lots et dans les parties communes. Une trop forte concentration oblige les copropriétaires à entreprendre des travaux pour retirer les éléments qui en contiennent ou pour réparer leurs revêtements de conservation.
  • Diagnostic amiante : il doit être réalisé pour les immeubles construits avant 1997. Cette expertise vise à détecter la présence potentielle de particules amiantées. Si les résultats sont positifs, les copropriétaires ou le syndicat de copropriété doit faire entreprendre des travaux de désamiantage pour retirer tous les éléments qui en contiennent. Ces travaux doivent être suivis d’un nouveau diagnostic amiante pour s’assurer que la concentration dans l’air ambiant soit nulle, ou inférieure à 5 fibres par litre.
  • Diagnostic technique global (DTG) : il est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour les immeubles ayant plus de 10 ans. Ce diagnostic fournit de nombreuses informations concernant l’état des parties communes, le règlement de copropriété, le syndicat et les obligations qui reviennent à chaque copropriétaire. C’est durant l’assemblée générale que le DTG doit être présenté à tous les propriétaires de lots.
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif : il est obligatoire pour les copropriétés comptant plus de 50 lots et qui sont équipées d’un système de chauffage et/ou de refroidissement collectif.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété définit les obligations et les droits de chaque copropriétaire. Il doit être rédigé par un notaire. Il établit également les obligations du syndicat de copropriété. Parmi les règles qui permettent de valider la mise en copropriété d’un immeuble, on peut citer notamment que :

  • Les lots doivent être décents et donc ne doivent pas être insalubres. Ils ne doivent pas exposer les occupants à des dangers et doivent être en bon état.
  • L’immeuble doit être équipé d’un système d’évacuation des eaux usées et chaque lot doit être alimenté en eau potable.
  • L’immeuble doit disposer d’une installation électrique.


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