Étude géotechnique : ce qu’il faut savoir

De nombreux acheteurs de terrains à bâtir se retrouvent confrontés à des problèmes de fissures et d’affaissements du sol, suite à l’achat d’un terrain argileux. Ce type de sol est en effet fortement sujet aux sécheresses et aux pluies, qui altèrent sa stabilité et fragilisent les constructions. Découvrons en quoi consiste une étude de sol et pourquoi elle est indispensable lors de l’achat d’un terrain argileux ou de travaux d’extension.

Qu’est-ce qu’une étude géotechnique ?

Une étude géotechnique, également appelée étude géologique, étude de sol ou étude de stabilité des fondations, est une analyse approfondie du terrain sur lequel se situe un projet de construction. Elle vise à déterminer les caractéristiques mécaniques et la nature du sol, ainsi que sa capacité à supporter des charges liées à l’édification d’un bâtiment.

À quoi sert une étude de sol ?

Lorsqu’il s’agit d’un terrain argileux, une étude de sol est particulièrement importante car ce type de sol peut présenter des risques de tassement, d’affaissement ou même de glissement de terrain. Une étude géotechnique permet donc d’identifier ces risques et de proposer des solutions pour les prévenir.

Comment se déroule une étude géotechnique ?

Une étude géotechnique comprend plusieurs phases, à commencer par un relevé topographique du terrain pour en déterminer la topographie et les caractéristiques géomorphologiques. Ensuite, des sondages de sol sont réalisés afin d’analyser la composition du sol à différentes profondeurs. Ces sondages peuvent être effectués à l’aide de différents équipements tels que des carottiers ou des pénétromètres.

Une fois les données récoltées sur le terrain, une analyse est effectuée en laboratoire pour déterminer la résistance et la déformabilité du sol. Les résultats de cette analyse permettent ensuite de réaliser un dimensionnement des fondations et d’évaluer les risques liés à la construction sur le terrain étudié. Puis, des recommandations sont faites pour assurer la stabilité et la durabilité de la construction.

Pourquoi réaliser une étude géotechnique ?

Une étude géotechnique est essentielle pour tout projet de construction, notamment sur un terrain argileux. En effet, en plus de permettre d’identifier les risques liés à la nature du sol, elle fournit également des informations précieuses pour le choix des techniques de construction et des matériaux adaptés. Elle permet également d’éviter les mauvaises surprises et les coûts supplémentaires liés à des travaux de consolidation ou de réparation en cas de problème sur le sol.

Quelles sont les zones à risque ?

L’étude géotechnique est essentielle pour les terrains situés dans des zones à risques, notamment les zones de sols argileux. Les sols argileux sont répandus sur une grande partie du territoire, à l’exception de certaines régions telles que les Alpes, la Bretagne, la Corse, le Massif central, les Pyrénées et les Vosges. Il existe ainsi quatre zones distinctes en termes de phénomènes de mouvement de terrain :

• Zone d’exposition forte.
• Zone d’exposition moyenne.
• Zone d’exposition faible.
• Zone non argileuse.

La zone d’exposition forte présente la probabilité la plus élevée de sinistres et l’intensité des phénomènes attendus y est également plus élevée. En revanche, dans les zones d’exposition faible, les sinistres sont possibles en cas de sécheresse importante, mais ils ne devraient toucher qu’un petit nombre de maisons. Enfin, dans les zones où les cartes géologiques ne signalent pas de présence de terrains argileux en surface, le risque de retrait-gonflement est considéré comme nul.

Comment savoir si un terrain est concerné par l’étude de sol ?

Pour déterminer si un terrain se trouve dans une zone à risque, il existe une méthode simple, rapide et gratuite : il suffit d’utiliser l’outil fourni par le site officiel du gouvernement pour obtenir votre état des risques réglementés pour l’information des acquéreurs et des locataires (ERRIAL). Il vous suffit d’indiquer l’adresse du terrain et en quelques instants, vous obtiendrez un document qui contient plusieurs informations essentielles :

• Sur l’état des risques et pollutions.
• Sur les nuisances sonores aériennes.
• D’indication du degré d’exposition au risque de retrait-gonflement du sol (fort, moyen, faible ou nul).

Lorsque le degré d’exposition au risque lié à un sol argileux est fort ou moyen, le vendeur du terrain est tenu de fournir une étude de sol à l’acheteur.

Dans quel cas une étude de sol est-elle obligatoire ?

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), impose qu’une étude de sol géotechnique soit réalisée avant la vente d’un terrain constructible. Cette étude est requise si le terrain se trouve dans une zone exposée aux mouvements différentiels du sol dus à la sécheresse et à la réhydratation.

Ces zones concernent principalement les sols argileux, qui peuvent causer des dommages aux maisons individuelles. Les zones spécifiques sont définies par décret. Le vendeur doit fournir cette étude, qui doit être annexée à l’acte de vente ou à la promesse de vente.

Les deux types d’étude : G1 et G2

Avant toute acquisition ou vente d’un terrain non bâti constructible ou d’un bien bâti à partir du 1er janvier 2020 et situé dans une zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles (RGA), il est impératif de fournir une étude géotechnique des sols préalable (G1). Cela garantit la qualité et la sécurité de la transaction en prenant en compte les caractéristiques géologiques spécifiques.

Lors de la conclusion de tout contrat portant sur des travaux de construction ou de maîtrise d’œuvre, tels que l’extension d’une maison de plus de 20 m2 ou la construction d’une nouvelle maison, une étude géotechnique de conception (G2) est obligatoire dans les zones exposées au risque de mouvement de terrain. Il est important de noter que cette étude géotechnique des sols est réalisée avant les travaux, et non avant la vente. Il est donc crucial de la réaliser à ce stade et il ne sera pas possible de la mener une fois les travaux terminés pour régulariser la situation.

Il existe cependant des situations dans lesquelles une étude géotechnique des sols n’est pas obligatoire :

• Pour des travaux tels que les extensions (garages, vérandas…) d’une superficie inférieure à 20 m2 et indépendants du bâtiment existant.
• Pour des travaux qui n’affectent pas les fondations de la maison ni le système de drainage des eaux pluviales.

Qui peut réaliser l’étude géotechnique ?

Réaliser une étude géotechnique nécessite l’expertise d’un professionnel qualifié. Les bureaux d’études géotechniques sont spécialement formés pour ce type d’analyse. Ce diagnostic peut aussi être mené par des spécialistes de l’étude des sols tels que des ingénieurs géotechniciens ou des géologues. Il est primordial de choisir un prestataire sérieux et expérimenté afin d’assurer la fiabilité des résultats. Il est également recommandé de demander plusieurs devis pour pouvoir comparer les tarifs et les services offerts.

Qui paye l’étude géotechnique ?

L’étude de sol G1

L’étude géotechnique préalable à la vente d’un terrain à bâtir constructible destiné à accueillir une maison neuve, connue sous le nom d’étude de sol G1, relève de la responsabilité du vendeur. Ce dernier doit s’assurer de sa réalisation et en supporter l’intégralité des coûts.

L’étude de sol G2

L’étude géotechnique de conception, connue sous le nom d’étude de sol G2, est une étape incontournable pour tout particulier souhaitant construire sa maison ou réaliser des travaux d’extension sur une maison ancienne. C’est au particulier qu’incombe la responsabilité de prendre en charge cette étude.

Quelle est la durée de validité d’une étude de sol ?

La validité de l’étude géotechnique préalable mentionnée à l’article L112-21 est de trente ans, à moins qu’un remaniement du sol ait été effectué entre-temps. Par contre, l’étude géotechnique de conception qui tient compte de l’emplacement et des caractéristiques physiques du bâtiment ne reste valable que pour le projet spécifique pour lequel elle a été réalisée.

Quels sont les risques si l’étude n’est pas faite ?

La loi ne prévoit aucune sanction spécifique dans cette situation. Par conséquent, seule la responsabilité du vendeur peut être engagée en vertu du droit commun si l’expertise géotechnique n’est pas fournie ou n’est plus valide. Dans ce cas, le notaire a le droit d’annuler la vente et/ou de réclamer des dommages et intérêts au vendeur.

Combien coûte une étude de sol ?

Il n’y a pas de barème de prix pour l’étude géotechnique en raison de nombreux facteurs à considérer. Cela inclut la nature du terrain (accessibilité, caractéristiques…), la situation géologique (présence de gypse, zone sismique…) et la complexité du projet. En général, le coût est estimé à environ 1 % du montant du projet de construction.

En conclusion, l’achat d’un terrain argileux ou la réalisation de travaux d’extension sur un bâtiment existant dans une zone exposée au risque de mouvement de terrain demande une étude géotechnique préalable pour garantir la sécurité et la conformité du projet. Enfin, n’oublions pas que cette étude géotechnique peut également être un outil de négociation lors d’une vente immobilière. Si des problèmes sont détectés lors de l’étude, cela peut être pris en compte dans le prix de vente ou dans les conditions suspensives du contrat.