Audit énergétique réglementaire : ce qu’il faut savoir

La loi Climat et résilience a mis en place un audit énergétique réglementaire qui devient progressivement obligatoire lors de la vente des logements classés D, E, F et G en monopropriété. Cet audit doit permettre d’aider les acquéreurs à réduire la consommation d’énergie des logements considérés comme des passoires thermiques. On vous dit tout dans cet article.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Le terme « passoire thermique » désigne un logement qui a des déperditions thermiques importantes à différents endroits du bâtiment (murs, toiture, sols, fenêtres…) en raison d’une mauvaise isolation, de systèmes de chauffage et/ou de ventilation inefficaces… Ces logements entraînent une consommation d’énergie excessive, une forte pollution de l’air et des coûts énergétiques mensuels élevés.

Présentation de l’audit énergétique réglementaire

L’audit énergétique permet d’évaluer la performance énergétique des bâtiments et de fournir des conseils sur la manière de l’améliorer. L’audit énergétique réglementaire a été créé pour aider les acheteurs à évaluer la performance énergétique de leur achat potentiel, à réduire leurs coûts énergétiques mensuels et diminuer les émissions de gaz à effet de serre (GES).

La loi Climat et résilience, officiellement promulguée le 22 août 2021, stipule qu’un audit énergétique doit être effectué lors de la vente d’un bâtiment ou d’une partie de celui-ci à usage d’habitation. Cette obligation concerne les biens ayant un seul logement ou plusieurs logements en monopropriété (un unique propriétaire), appartenant aux classes D, E, F ou G du DPE.

Voici le calendrier pour mettre en place cette obligation :

• 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G.
• 1er janvier 2025 pour les logements classés E.
• 1er janvier 2034 pour les logements classés D.

Pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, cette obligation entrera en vigueur au :

• 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G.
• 1er janvier 2028 pour les logements classés E, F ou G.

Ces règles sont définies dans l’article L126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Qui doit fournir l’audit énergétique réglementaire ?

Le vendeur se charge de réaliser l’audit réglementaire, de le payer et de le joindre au dossier de diagnostic technique (DDT), au même titre que les autres diagnostics obligatoires lors de la vente.

Comment est réalisé l’audit énergétique réglementaire ?

La réalisation s’effectue en 3 étapes :

• La collecte de données et d’autres informations.
• L’analyse et la proposition de l’ordre des travaux nécessaires.
• L’évaluation des gains et du coût des travaux.

Un logiciel utilisant la même méthode de calcul que pour le DPE est utilisé pour effectuer l’évaluation.

La collecte de données

Avant de commencer l’audit énergétique de votre propriété, l’auditeur doit posséder une copie numérique du DPE préalablement réalisé. Ces données sont notamment utilisées pour la réalisation de l’audit.

Il y a alors 2 possibilités :

• L’auditeur a réalisé le DPE lui-même : il peut utiliser directement les données qu’il a collectées auparavant.
• L’auditeur n’a pas réalisé le DPE : il doit se rendre sur place, analyser le bien immobilier et récupérer les données du DPE auprès du propriétaire.

Il doit également récupérer toutes les factures des travaux effectués et les diagnostics techniques immobiliers existants, s’il y en a.

L’analyse et la proposition

L’auditeur doit proposer 2 scénarios de travaux de rénovation énergétique, comprenant un parcours de travaux par étape pour réaliser les travaux progressivement et étaler les coûts dans le temps :

• La première étape doit permettre d’atteindre au minimum la classe E (moins de 331 kWh/m2/an).
• La dernière étape doit permettre d’atteindre la classe B.
• Une étape supplémentaire peut être ajoutée pour atteindre la classe C.

L’évaluation des gains

Chaque étude de rénovation énergétique prend en compte au moins 6 postes de travaux :

• Isolation thermique des murs.
• Isolation thermique des planchers bas.
• Isolation thermique de la toiture ou des combles.
• Remplacement des parois vitrées extérieures.
• Remplacement du système de ventilation.
• Remplacement du système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

Chaque étape des travaux doit donner des informations sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre, sur les coûts annuels en énergie, sur les estimations de l’amélioration de la performance énergétique ainsi que sur les aides financières disponibles.

Certaines exceptions sont possibles

Il est possible que, dans certaines situations, l’auditeur ne parvienne pas à obtenir la classification souhaitée, même après avoir fait toutes les propositions de travaux. Cela peut être dû à certaines contraintes :

• Architecturales : des restrictions peuvent s’appliquer aux modifications qu’il est possible d’effectuer sur un ensemble architectural qui a reçu une labellisation.
• Financières : le coût des travaux ne doit pas dépasser 50 % de la valeur vénale du bien estimée par un professionnel.
• Patrimoniales : si le bien immobilier est situé dans une zone classée, il peut être soumis à certaines restrictions.
• Techniques : afin d’éviter, par exemple, que le logement développe des pathologies telles que de la moisissure, si le bien ancien ne permet pas certains types d’isolants ou de ventilation.

Pour ces situations spécifiques, l’auditeur doit faire en sorte d’atteindre, à minima :

• La classe C si le bâtiment était classé E avant les travaux.
• La classe D si le bâtiment était classé F avant les travaux.
• La classe E si le bâtiment était classé G avant les travaux.

Il est à noter que l’acheteur n’est pas obligé d’effectuer les travaux recommandés dans l’audit après l’achat du bien.

Qui peut réaliser l’audit énergétique réglementaire ?

Les audits énergétiques des immeubles résidentiels collectifs peuvent être réalisés par :

• Les bureaux d’études certifiés OPQIBI 1905 qui proposent des audits énergétiques spécifiques pour les bâtiments collectifs et tertiaires.
• Les architectes inscrits à l’Ordre qui ont suivi une formation spécialisée en audit énergétique.

Les audits énergétiques des maisons individuelles peuvent être réalisés par :

• Les bureaux d’études et les entreprises qui ont la qualification OPQIBI 1911.
• Les entreprises qui ont la certification RGE « offre globale ».
• Les diagnostiqueurs immobiliers qui possèdent une certification valide d’un organisme accrédité.

Le décret n°2022-780 du 4 mai 2022 définit les qualifications nécessaires.

Quelle est la durée de validité de l’audit réglementaire ?

L’audit énergétique réglementaire est valable pendant 5 ans. À l’issue de cette période, un nouvel audit doit être réalisé.

En résumé, réaliser un audit énergétique réglementaire permet aux acheteurs de logements d’évaluer la performance énergétique d’un bien immobilier et de réduire les coûts associés. Il fournit des informations exploitables sur la meilleure façon d’améliorer l’efficacité du logement, avec une estimation du rapport coût-bénéfice pour chaque recommandation. En fin de compte, cela aide les acheteurs à prendre des décisions éclairées concernant leur achat et à rendre le parc immobilier plus durable.