Lors d’une vente immobilière, la signature de l’acte de vente se fait auprès du notaire. Ce dernier authentifie l’acte, mais ce n’est pas sa seule tâche au cours de la transaction. Il veille aussi à ce que tous les documents obligatoires soient en règle dont les certificats des diagnostics techniques. L’absence d’un diagnostic obligatoire l’autorise-t-il à ne pas parapher l’acte de vente définitif ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente
La mise en vente d’un bien immobilier oblige le propriétaire vendeur à faire réaliser des diagnostics obligatoires. Les certificats qui en découlent doivent ensuite être regroupés au sein du DDT (dossier de diagnostic technique). Ce dossier doit être présenté aux futurs acquéreurs, et ce, bien avant la signature de l’acte de vente. Les documents sont censés informer les acheteurs sur l’état général du bien afin qu’ils puissent prévoir les futurs travaux à entreprendre.
Le DDT doit regrouper un certain nombre de certificats puisque plusieurs diagnostics doivent être réalisés. Il s’agit notamment du :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : il renseigne sur la consommation énergétique du bâtiment et sur son taux d’émissions de gaz à effet de serre. Les étiquettes énergie et climat doivent être affichées dans les annonces immobilières qui annoncent la vente. Seuls les biens vendus en VEFA (vente en état futur d’achèvement) en sont dispensés.
- Diagnostic amiante : il concerne les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Ce diagnostic vise à détecter la présence d’amiante, une substance hautement cancérigène, dans les éléments du bâtiment.
- Diagnostic électricité et diagnostic gaz : ces deux expertises sont obligatoires pour les biens dont l’installation électrique et l’installation de gaz sont vieilles de plus de 15 ans.
- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : ce diagnostic vise à détecter la présence de plomb dans le bâtiment. Il est obligatoire pour les biens dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949.
- Le diagnostic termites : il est obligatoire pour les biens situés dans les zones infestées.
- Le diagnostic Loi Carrez : ce mesurage concerne les lots de copropriété.
- L’état des risques et pollutions (ERP) : il concerne les biens situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, sismiques, miniers, technologiques et à potentiel radon.
- L’état de l’installation d’assainissement non collectif : il concerne les biens non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.
Le rôle du notaire dans la réalisation de ces diagnostics
Le notaire veille à ce que le propriétaire vendeur fasse réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires. Il lui donne des conseils sur les expertises qu’il faut entreprendre en fonction de l’emplacement du bien.
Il veille ensuite à ce que les certificats présentés soient conformes et valides. En cas d’informations floues, le notaire se charge de se renseigner davantage sur le sujet pour éviter tout vice de procédure. Il s’assure ensuite que le DDT soit complet. Il peut aussi demander au vendeur de faire réaliser des diagnostics généralement non obligatoires pour la vente, mais qui ont une valeur juridique pour la transaction.
Ainsi, il peut, par exemple, demander à ce qu’un diagnostic mérules soit effectué lorsque le bien est situé dans une zone à risques mérules.
Si un des diagnostics obligatoires n’a pas été réalisé, le notaire peut refuser de signer l’acte de vente. En effet, si l’acheteur se rend compte plus tard qu’un document ne lui a pas été présenté, la responsabilité du notaire sera aussi engagée. Il en va de même si un des diagnostics est erroné d’où l’intérêt pour le notaire de toujours vérifier le contenu et le fond des documents.