Diagnostic immobilier

Surface privative loi Carrez : comment est-elle calculée ?

Dans le cadre d’une vente ou d’un achat immobilier, la loi Carrez entre en jeu. Afin d’éviter les abus dans la déclaration de la surface privative d’un bien immobilier, cette loi est entrée en vigueur. Ainsi, si vous souhaitez vendre ou acheter un bien immobilier, pensez à calculer la superficie selon la loi Carrez. Voici les étapes à suivre pour y parvenir.

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La loi Carrez n° 96-1107 est entrée en vigueur depuis le 18 décembre 1996. Son objectif est d’établir un calcul de la surface privative d’un bien immobilier neuf ou ancien. Le calcul est obligatoire dans le cadre d’une vente des biens immobiliers en copropriété tels que les appartements, les locaux commerciaux ainsi que les studios de plus de 8 m2, mais il peut également concerner les maisons individuelles.

Bien calculer sa surface Carrez

Pour calculer la superficie habitable loi Carrez, vous devez tenir compte de l’espace clos et couvert. Seule la surface à usage privatif est prise en compte. La surface privative est calculée à partir de la superficie au sol des espaces clos présentant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.

Ceci dit, plusieurs espaces ne sont pas inclus dans le calcul, à savoir :

Le gros œuvre

La surface Carrez ne considère que l’intérieur des pièces. Le gros œuvre ou la maçonnerie ne fait donc pas partie des espaces à prendre en compte pour obtenir la surface habitable. Parmi eux, nous retrouvons : les murs, les escaliers, les caves, les vérandas, les embrasures de portes et de fenêtres, les greniers, les cloisons…

Les surfaces non privatives

Comme la loi Carrez ne prend en compte que la surface privative des locaux fermés, elle ne concerne donc pas les surfaces non privatives telles que les garages, les caves, les box, les greniers non aménageables, les terrasses et les balcons. Toutes les pièces qui ne sont pas fermées en dur ne font pas non plus partie du calcul.

Ainsi, la superficie en loi Carrez ne s’agit pas d’une surface indiquant la taille réelle d’une propriété. Elle représente plutôt la taille des pièces de vie ainsi que de la surface immédiatement exploitable du bien immobilier.

À qui confier le calcul de la surface loi Carrez ?

Cette loi française ne vous impose pas l’obligation de recourir aux services d’un professionnel pour faire le calcul. Il est tout à fait possible de le réaliser vous-même. Dans le cadre d’une vente, le vendeur peut ainsi calculer la surface lui-même.

Il suffit pour cela de prendre les mesures de chacune des pièces depuis l’intérieur des murs et cloisons. Si vous disposez par exemple d’une pièce de 5 m x 5 m, sa superficie Carrez sera de 25 m2.  Ceci dit, l’intervention d’un professionnel permet de réduire les erreurs et d’obtenir un calcul fiable pour la vente du bien.

Surface Carrez : les obligations et les sanctions

Les résultats du calcul de la surface doivent être annexés à la promesse de vente. En cas d’oubli de la surface privative du logement, l’acheteur dispose d’un mois pour annuler la vente à partir du moment où vous l’avez signé.

En cas d’une surface mal évaluée, le vendeur risque plusieurs sanctions. Si la surface privative du bien a été surévaluée d’au moins 5 %, l’acquéreur peut annuler l’achat si l’acte authentique de vente n’est pas encore signé.

Il peut également demander le remboursement de son dépôt de garantie. Si l’erreur n’est constatée que plus tard, l’acquéreur du bien a le droit de demander le remboursement au prorata de la surface surévaluée. Un bien immobilier de 100 m2 selon la loi Carrez peut donc être déclaré 90 m2 après une contre-expertise. Dans ce cas-là, la surévaluation atteint les 10 % du prix de vente du bien.



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