Une location meublée consiste à louer un bien immobilier déjà équipé de meubles. Le bail qui s’y réfère doit d’ailleurs préciser qu’il s’agit d’une location meublée. Cette mention implique diverses obligations auxquelles le propriétaire-bailleur doit se plier. Parmi elles, il y a bien sûr les meubles à installer, mais aussi les diagnostics immobiliers qu’il faut présenter au futur locataire avant la signature du contrat.
Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de location meublée
Comme pour une location vide, le propriétaire bailleur doit faire réaliser un certain nombre de diagnostics immobiliers avant la mise en location d’un bien meublé. Ces expertises visent à informer les futurs occupants de l’état général des lieux.
D’une vue globale, deux diagnostics principaux doivent être annexés au contrat de bail. Il s’agit de :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : cette expertise renseigne sur la consommation énergétique du bien et des futures charges (facture énergétique et chauffage) à payer par le locataire ainsi que sur les émissions de gaz à effet de serre.
- État des risques et pollutions (ERP), anciennement état des risques naturels et technologiques (ERNT) : il indique si le bien se situe dans une zone exposée à divers risques notamment naturels, sismiques, technologiques, miniers, pollution du sol et potentiel radon.
À part ces deux expertises, d’autres peuvent s’ajouter à la liste obligatoire selon l’ancienneté du bien et son emplacement géographique. Il s’agit notamment de :
- Constat des risques d’exposition au plomb (CREP) lorsque le bien a été construit avant 1949.
- Diagnostic électricité lorsque l’installation électrique date de plus de 15 ans.
- Diagnostic gaz lorsque l’installation intérieure de gaz date de plus de 15 ans.
- État des nuisances sonores aériennes lorsque le logement se situe à proximité d’un aérodrome.
- Diagnostic amiante lorsque le permis de construire du bien a été délivré avant 1997. Cette obligation est entrée en vigueur depuis le 1er juin 2020.
Évidemment, si le bien se situe dans une zone d’infestation de termites ou de mérules, les diagnostics les concernant seront aussi obligatoires.
La différence entre une location meublée et une location vide
Ce qui différencie une location vide d’une location meublée, ce sont les meubles. La première se loue nue, c’est-à-dire que les locataires doivent emporter leurs propres meubles alors que la seconde est déjà pourvue de tous les équipements nécessaires pour y vivre normalement. Dans ce deuxième cas, le locataire n’emporte que ses effets personnels.
En ce qui concerne les diagnostics immobiliers obligatoires, il n’y a aucune différence. Les bailleurs d’une location meublée doivent faire réaliser les mêmes expertises que les bailleurs d’une location vide. Tous les documents qui en découlent doivent être regroupés au sein du DDT (dossier de diagnostic technique).
Ce dossier doit être présenté aux futurs locataires avant la signature du contrat de bail sous peine de nullité de la transaction. Depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, il est possible de présenter ces documents par voie dématérialisée, par exemple en pièces jointes dans un email adressé au locataire.
La seule différence entre les deux types de location, en matière de documents à fournir, concerne l’inventaire du mobilier. Puisque la location meublée est fournie avec du mobilier et quelques équipements, le propriétaire-bailleur doit fournir un inventaire précis avec un état détaillé du mobilier.
Tous les meubles fournis doivent y figurer, pièce par pièce. Pour valider le contrat de bail, les deux parties (bailleur et locataire) doivent apposer leur signature en bas de ce document. Il devra ensuite être annexé au bail, comme le DDT.
Pour information supplémentaire, un décret de la loi Alur datant du 31 juillet 2015 a établi une liste minimale des meubles qu’il faut absolument installer au sein d’un logement à louer meublé.