Quels sont les diagnostics obligatoires pour les parties communes ?

Les diagnostics immobiliers sont aujourd’hui une étape incontournable lors de la vente ou location d’un logement. Cependant, peu de personnes savent que ces contrôles réglementaires ne se limitent pas uniquement aux habitations individuelles. En effet, les parties communes des immeubles d’habitation sont également concernées par ces expertises. Regardons en détail quels sont ces diagnostics et quand ils doivent être réalisés.

À quoi sert un diagnostic immobilier ?

Un diagnostic immobilier consiste en une vérification de l’état d’un bien immobilier, que ce soit au niveau de sa construction, de ses installations ou de sa performance énergétique. Son but est de fournir aux futurs occupants des informations claires et objectives sur l’état général du bien qu’ils s’apprêtent à acheter ou à louer. Cela leur permet de prendre une décision en connaissance de cause et d’éviter tout litige futur avec le vendeur ou le propriétaire.

Les diagnostics à réaliser pour les parties communes

Tout comme pour les logements, plusieurs diagnostics sont obligatoires dans les parties communes d’un immeuble d’habitation. Ces contrôles permettent de vérifier la conformité des installations et équipements collectifs, ainsi que l’état général du bâtiment. Parmi ces diagnostics, on retrouve notamment :

Le diagnostic amiante

Dans tout immeuble ayant obtenu un permis de construire antérieur au 1er juillet 1997, un dossier technique amiante (DTA) des parties communes doit être réalisé et mis à disposition des occupants. Ce dossier couvre les revêtements, l’isolation thermique, les faux plafonds et autres matériaux contenant de l’amiante, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur. En cas de présence d’amiante, il indique sa localisation et son état de conservation, et des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante peuvent être réalisés. Le syndic est responsable de la mise à jour du DTA en cas de découverte de matériaux ou produits contenant de l’amiante lors de travaux ou de modifications de la réglementation.

Le diagnostic plomb

Les parties communes des copropriétés dont le permis de construire a été accordé avant le 1er janvier 1949 doivent faire l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Cependant, il n’est pas nécessaire que ce constat soit remis par le vendeur ou le bailleur à l’acquéreur ou au locataire. Ce dernier peut le consulter en faisant une demande auprès du syndicat de copropriété de l’immeuble.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Les bâtiments équipés d’un système de chauffage ou de climatisation collectif doivent réaliser une évaluation énergétique. Cela se présente sous la forme d’un DPE collectif si la copropriété compte moins de 50 lots ou d’un audit énergétique si la copropriété, dont le permis de construire de l’immeuble a été déposé avant le 1er juin 2001, compte 50 lots ou plus. Une fois le DPE collectif ou l’audit énergétique effectué, le syndic de copropriété doit inclure la question de sa présentation à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante. Si des travaux sont votés, le syndic doit solliciter plusieurs entreprises pour obtenir des devis.

Le diagnostic technique global (DTG)

Il informe les copropriétaires sur l’état général de l’immeuble et permet d’envisager d’éventuels travaux. Il fournit une évaluation de l’état de l’immeuble pour les dix prochaines années. Il est obligatoire pour les immeubles faisant l’objet d’une procédure d’insalubrité, lorsque l’administration en fait la demande au syndic de copropriété. En dehors de ce cas, l’assemblée générale peut décider, à la majorité simple, de réaliser un DTG pour l’immeuble. Il faut savoir que toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans nécessite la réalisation d’un DTG. Et si le DTG existe, il doit être fourni lors de la vente d’un lot de copropriété ou de l’ensemble de la copropriété.

Les diagnostics complémentaires

Le diagnostic termites

Lorsqu’il y a des signes d’infestation de termites dans une zone, le maire peut exiger du syndic de copropriété la réalisation d’un diagnostic dans les parties communes. Cette exigence est formalisée par un arrêté. Une fois le diagnostic effectué, une copie doit être envoyée au maire par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé.

L’information sur les mérules

La loi nᵒ 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) exige que les copropriétés signalent à la mairie la présence de mérule, un champignon qui attaque le bois. Lors de la vente d’un logement dans l’immeuble, le vendeur doit aussi informer l’acheteur du risque de présence de ce champignon destructeur de bois. Cette obligation ne s’applique qu’aux communes où des foyers de mérule ont été identifiés. Cependant, la loi ne requiert pas de diagnostic préalable.

Le diagnostic électrique

Le diagnostic des installations électriques des parties communes (DIE) est facultatif et permet de détecter d’éventuelles anomalies dans les locaux communs. Grâce à cette évaluation, les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles peuvent garantir un environnement électrique fiable et sécurisé pour tous.

Qui peut réaliser le diagnostic des parties communes ?

Tout comme pour les logements, seul un diagnostiqueur immobilier certifié peut réaliser les diagnostics obligatoires des parties communes de l’immeuble. Celui-ci doit avoir reçu une certification d’un organisme accrédité par le comité français d’accréditation (COFRAC). Il doit également être indépendant et assuré en responsabilité civile professionnelle. La certification, qui doit être renouvelée tous les cinq ans, atteste de la compétence technique du professionnel et garantit son expertise.

Quels sont les risques si les diagnostics ne sont pas réalisés ?

Le syndicat de copropriété engage sa responsabilité civile et pénale s’il n’a pas fait réaliser les diagnostics obligatoires. Ces diagnostics sont essentiels pour assurer la sécurité et la conformité des biens immobiliers. De plus, un manque de diagnostic peut entraîner un retard dans la vente ou la location du bien immobilier. En cas de doute, consultez un professionnel pour garantir la conformité et la sécurité de votre immeuble.

Combien coûte le diagnostic des parties communes ?

Le prix peut varier en fonction de la taille et de la complexité de l’immeuble, ainsi que du nombre de diagnostics à réaliser. Il est donc conseillé de faire établir plusieurs devis pour le diagnostic des parties communes par des professionnels certifiés avant de choisir un prestataire.

Qu’est-ce que le carnet d’entretien de la copropriété ?

Ce document regroupe toutes les informations concernant l’entretien et les travaux réalisés dans les parties communes de l’immeuble. Il doit être tenu à jour par le syndic de copropriété et peut être demandé lors d’une vente ou d’une location. Ce carnet comprend notamment :

• Tous les travaux d’envergure tels que la réfection de toiture, le remplacement de chaudière et le ravalement des murs doivent y être répertoriés avec précision, ainsi que la date de réalisation.
• Les contrats en cours pour l’entretien et la maintenance des équipements communs, ainsi que les dates d’engagement sur ces contrats.
• Les contrats d’assurance dommages-ouvrages en vigueur.
• L’échéancier des travaux prévus dans le cadre d’un programme pluriannuel.

Ce carnet peut être utile pour les futurs acquéreurs ou locataires, afin de connaître l’état des parties communes et les éventuels travaux à prévoir dans le futur.

En résumé, les diagnostics réglementaires ne concernent pas seulement les logements individuels, mais aussi les parties communes des immeubles en copropriété. Ces diagnostics sont essentiels pour garantir la sécurité et l’information des futurs occupants. Les propriétaires et syndicats de copropriété doivent donc s’assurer de réaliser ces contrôles et de les tenir à jour pour assurer la conformité et l’état des parties communes. En cas de besoin, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans cette démarche.