En tant que propriétaire foncier, vous pourriez envisager de vendre votre terrain pour diverses raisons, que ce soit pour financer un projet ou simplement vous défaire d’un héritage. Cependant, avant de céder votre parcelle, il est important de savoir quels sont les diagnostics obligatoires à réaliser pour une vente en toute légalité de votre terrain nu.
Sommaire
Terrain nu : définition
Un terrain nu est généralement une parcelle de terre non cadastrée où aucun aménagement ou construction n’existe. Il se différencie habituellement d’un terrain vacant ou d’un terrain vague, car ces derniers sont souvent cadastrés mais non utilisés, qu’ils soient aménagés ou non.
Selon la réglementation en vigueur en France, un terrain nu ne peut être vendu que s’il dispose d’un certificat d’urbanisme positif ou si le vendeur obtient l’autorisation de la mairie pour y construire. De plus, le terrain doit respecter certaines normes en termes d’accessibilité, de viabilisation et de raccordement aux réseaux.
Les diagnostics obligatoires pour la vente d’un terrain nu
Avant de vendre votre terrain nu, vous devez réaliser plusieurs diagnostics immobiliers pour garantir la sécurité et l’information des futurs acheteurs. Ces expertises doivent être rassemblées dans un dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l’acquéreur lors de la signature du compromis de vente ou avant.
Le diagnostic termites
Les termites, des insectes xylophages, sont responsables de détérioration pouvant compromettre la résistance mécanique des bois de la structure d’un bâtiment. Ils ont leur habitat principal dans le sous-sol et se propagent partout en France. Pour la vente d’un terrain situé dans une zone géographique couverte par un arrêté préfectoral sur les termites, un état relatif à leur présence est obligatoire.
Ce diagnostic a une validité de 6 mois. Il doit être fourni au plus tard lors de la promesse de vente, que ce soit pour un bien immobilier construit ou non construit (en cours de construction, terrain vierge, nu…). Si une infestation de termites est constatée avant la signature de l’acte authentique, l’acheteur a la possibilité de se désister ou d’engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés si le diagnostic n’a pas été pas fourni.
Le diagnostic termites consiste en un examen visuel et des sondages non destructifs de tous les éléments susceptibles d’être infestés, qu’ils soient liés à un bâtiment ou non. Pour un terrain non construit, des éléments tels que les arbres, les débris végétaux, les plantes, les souches, les piquets, les tuteurs et les regards doivent être contrôlés.
L’état des risques et pollutions (ERP)
Le vendeur a la responsabilité d’informer l’acheteur des risques et pollutions auxquels le logement est exposé, qu’ils soient naturels, miniers, technologiques ou sismiques. Ce document vise à informer les acquéreurs potentiels sur les risques liés à la zone géographique du terrain, tels que les inondations, les glissements de terrain, les installations industrielles situes à proximité ou encore ceux liés au radon.
Il est essentiel de réaliser un ERP lors de la vente de tout terrain, parcelle ou ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire. Cette démarche est fondamentale pour garantir la qualité et la transparence de la transaction immobilière.
Le formulaire d’état des risques et pollutions, qui doit être inclus dans le DDT et joint avec la promesse de vente ou l’acte de vente, doit avoir été réalisé il y a moins de 6 mois. Dans le cas contraire, il devra être renouvelé.
Le diagnostic « bruit »
Afin de rassurer l’acheteur quant aux éventuelles nuisances sonores aux alentours du terrain, le vendeur est tenu de fournir un diagnostic acoustique. Depuis le 1er juin 2020, le plan d’exposition au bruit (PEB), qui complète le DDT, atteste du niveau de perturbations sonores sur le site. Il s’agit notamment des nuisances sonores liées à la présence d’autoroutes, d’aéroports, de gares, d’usines ou de copropriétés voisines. Ce diagnostic vise donc à garantir le confort de l’acheteur et est valide 6 mois.
Le diagnostic de performance numérique (DPU)
Certains acheteurs demandent un diagnostic fournissant des informations sur la couverture Internet du terrain à vendre. Ce diagnostic doit se concentrer sur la disponibilité de la couverture 4G ou plus, l’ADSL ou bien la fibre optique.
Le DPU doit être réalisé par un professionnel agréé et doit être joint au DDT. Il permet notamment de vérifier si le réseau internet est suffisamment performant pour répondre aux besoins des futurs propriétaires, que ce soit pour un usage personnel ou professionnel.
L’étude de sol
Depuis le 1er janvier 2020, avant la vente d’un terrain constructible, la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) impose au vendeur de fournir une étude géotechnique préalable. Cette étude précise les caractéristiques géologiques du sol, permettant ainsi aux futurs acquéreurs de mieux comprendre les contraintes et les risques éventuels liés à la construction ou à l’aménagement du terrain.
Avant de commencer un projet de construction, une étude de sol est nécessaire dans les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA). Ce phénomène est causé par des périodes de sécheresse ou de pluies intenses. Le sol argileux peut subir des modifications, entraînant un retrait ou un gonflement en fonction des conditions météorologiques. Cela peut avoir un impact sur la structure des constructions.
Le diagnostic assainissement
Il est nécessaire uniquement si le terrain est viabilisé, c’est-à-dire raccordé aux réseaux d’eau et d’assainissement collectif. Bien que ce ne soit pas toujours obligatoire, le notaire de l’acheteur peut demander une attestation de raccordement au réseau d’assainissement collectif (tout-à-l’égout) pour éviter à l’acheteur de supporter les frais de raccordement ou d’installer une fosse septique.
En réalisant ces diagnostics, vous pourrez vendre votre terrain en toute légalité et informer au mieux vos potentiels acheteurs sur l’état du terrain et ses éventuels risques. Il est important de noter que certains de ces diagnostics doivent être renouvelés après une période de validité, pensez donc à vérifier leur date d’expiration avant la vente de votre terrain. En cas de non-respect des obligations en matière de diagnostics, vous risquez une annulation de la vente ou des poursuites judiciaires.
Qui peut réaliser les diagnostics pour la vente d’un terrain nu ?
Il est essentiel de faire appel à des professionnels agréés pour réaliser les diagnostics obligatoires pour la vente d’un terrain nu. En effet, ces professionnels ont les compétences et les connaissances nécessaires pour effectuer des examens approfondis et fournir des rapports complets sur l’état du terrain.
Voici les différents professionnels pouvant réaliser ces diagnostics :
- Les diagnostiqueurs immobiliers : ces experts sont formés et certifiés pour réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires, tels que l’ERP et celui de performance numérique.
- Les géomètres-experts : ils peuvent réaliser l’étude géotechnique préalable exigée par la loi ELAN. Ils peuvent également intervenir pour réaliser un bornage du terrain ou une étude topographique.
- Les bureaux d’études spécialisés : ils sont habilités à réaliser des diagnostics de sols et d’assainissement.
En faisant appel à ces professionnels, vous êtes assuré que les diagnostics seront réalisés en conformité avec la réglementation en vigueur et que toutes les informations nécessaires seront fournies aux futurs acquéreurs. N’oubliez pas de demander des devis détaillés à plusieurs prestataires pour comparer le coût du diagnostic d’un terrain nu et les services proposés avant de faire votre choix.
En fin de compte, ces diagnostics sont essentiels pour garantir la sécurité et la transparence de la vente de votre terrain, tout en protégeant les intérêts des acheteurs potentiels. Par conséquent, il est important de respecter ces obligations légales pour une transaction immobilière réussie. La transparence est la clé d’une transaction immobilière réussie, alors n’hésitez pas à fournir tous les documents nécessaires et à répondre aux questions de vos acheteurs potentiels de manière honnête et complète.