Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d’un local professionnel ?

Si vous êtes propriétaire d’un local professionnel et que vous envisagez de le vendre, vous devez connaître toutes les obligations légales en matière de diagnostics immobiliers. En effet, ces derniers sont obligatoires pour la cession d’un local commercial ou de bureaux et peuvent avoir un impact sur la transaction finale. Passons en revue les différents diagnostics à réaliser avant de mettre votre bien immobilier sur le marché, afin de vous assurer une vente en toute conformité et sans mauvaises surprises.

À quoi sert un diagnostic immobilier ?

Un diagnostic immobilier consiste en une série d’examens et de vérifications réalisés par un diagnostiqueur qualifié, afin de déceler d’éventuels problèmes ou risques liés au bien immobilier à vendre. Ces diagnostics permettent ainsi d’informer le futur acquéreur sur l’état général du bien et de faciliter la transaction en assurant une meilleure sécurité juridique pour les deux parties.

Les diagnostics garantissent la viabilité et la conformité sanitaire et administrative des bâtiments professionnels. Ils peuvent entraîner des frais élevés, surtout en cas de détection d’amiante ou de problèmes d’assainissement du bâtiment. Bien que moins nombreux que pour la vente de bâtiments résidentiels, ces diagnostics restent indispensables. Aucune étude notariale ne les validera en cas de défaut ou de vice avéré.

Les divers constats et expertises doivent être regroupés dans un seul dossier de diagnostic technique (DDT). Ce regroupement facilite la gestion et la compréhension des informations liées à l’état d’un bien immobilier, offrant ainsi une vue d’ensemble complète et détaillée.

Diagnostics à réaliser pour la vente d’un local professionnel

En France, il existe plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires à fournir lors de la signature d’un compromis de vente d’un local professionnel, à savoir :

• Dossier technique amiante (DTA) : obligatoire pour les biens construits avant le 1er juillet 1997. Lorsque l’absence d’amiante est prouvée dans le bâtiment, le diagnostic n’a pas de limite de validité.
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) tertiaire : obligatoire pour les biens à usage tertiaire (bureaux, commerces…) de plus de 50 m2 et doté d’un système de chauffage ou de refroidissement fixe. Ce diagnostic doit être réalisé uniquement par un diagnostiqueur certifié avec mention tertiaire.
• État des risques et pollutions (ERP) : obligatoire dans certaines zones à risques naturels ou technologiques définies par la préfecture.
• Diagnostic termites : obligatoire dans les zones infestées définies par arrêté préfectoral.

Les diagnostics complémentaires

• Le mesurage loi Carrez s’applique uniquement aux locaux commerciaux faisant partie d’une copropriété. À noter qu’une marge d’erreur de plus de 5 % peut donner à l’acheteur la possibilité de négocier une réduction du prix du bien.
• Le diagnostic plomb concerne les locaux à usages mixtes qui combinent à la fois des espaces professionnels (commerces ou bureaux) et des logements.
• Le diagnostic assainissement non collectif (ANC) se rapporte aux biens en copropriété non raccordés au réseau public d’assainissement.

Qui peut réaliser le diagnostic d’un local professionnel ?

Seul un diagnostiqueur immobilier certifié peut réaliser les diagnostics obligatoires pour la vente d’un local professionnel. Ce professionnel doit avoir été certifié par un organisme accrédité par le comité français d’accréditation (COFRAC). Il doit en outre être indépendant et détenteur d’une assurance responsabilité civile professionnelle à jour afin de garantir la fiabilité des diagnostics réalisés.

Quels sont les risques si les diagnostics ne sont pas réalisés ?

Le non-respect des obligations légales en matière de diagnostics immobiliers peut entraîner des sanctions pénales et civiles pour le vendeur. En effet, l’acquéreur a le droit de demander une annulation de la vente, ainsi que des dommages et intérêts en cas de préjudice subi.

Combien coûte le diagnostic d’un local professionnel ?

Le prix des diagnostics immobiliers pour la vente d’un local professionnel peut varier fortement en fonction de plusieurs critères tels que la superficie du bien, sa localisation et le nombre de diagnostics à réaliser. Pour ces raisons, il est conseillé de réaliser des devis pour la vente de votre local professionnel.

Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption du locataire, ou droit de préférence, est un dispositif légal qui permet au locataire en place de se porter acquéreur prioritaire du bien immobilier qu’il occupe. Ce droit ne concerne que les locaux professionnels faisant l’objet d’un bail commercial et peut être exercé dans certaines conditions, notamment si le propriétaire décide de vendre son bien avant l’échéance du bail. Il est donc essentiel de vérifier si le locataire dispose d’un droit de préemption avant de mettre en vente un local professionnel occupé par un locataire.

Pour respecter la procédure, le propriétaire doit informer le locataire de son intention de vendre en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification doit inclure les conditions et le prix de vente du local, donnant ainsi au locataire la possibilité de l’acheter. Le document doit également contenir les quatre premiers alinéas de l’article L 145-46-1 du Code de commerce. Une fois reçu, le locataire dispose d’un mois pour soumettre une offre d’achat selon les conditions mentionnées dans le document.

Il est important de noter que certains locaux commerciaux ne prévoient pas de droit de préemption pour le locataire. Cela s’applique aux cessions de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de locaux commerciaux distincts ou d’un immeuble entier comprenant des locaux commerciaux.

De plus, il n’y a pas de droit de préférence si le bien est vendu au copropriétaire d’un ensemble commercial ou à un proche du propriétaire (conjoint, enfant, parent). Si le propriétaire décide de modifier les conditions, par exemple en réduisant le prix du local, le locataire doit en être informé de la même manière par lettre recommandée. Si le locataire ne présente pas d’offre dans le délai imparti, celle-ci n’est plus valable.

Conseils pour une vente réussie

Afin de garantir une vente sans accroc et dans les meilleures conditions possibles, voici quelques conseils à suivre :

• Anticipez les diagnostics immobiliers : commencez dès que possible à rassembler les documents nécessaires et à contacter un diagnostiqueur certifié.
• Mettez en avant l’état général du bien : si vous avez réalisé des travaux ou améliorations dans votre local professionnel, n’hésitez pas à le mettre en avant afin de valoriser votre bien auprès des potentiels acquéreurs.
• Informez-vous sur le marché immobilier : renseignez-vous sur les prix pratiqués dans votre secteur et ajustez votre prix en conséquence.
• Faites appel à un professionnel : si vous ne vous sentez pas à l’aise pour gérer la vente de votre bien, n’hésitez pas à faire appel à un agent immobilier spécialisé dans les biens professionnels. Il pourra vous accompagner et vous conseiller tout au long du processus de vente.

En suivant ces conseils et en réalisant tous les diagnostics obligatoires, vous pourrez ainsi vendre votre local professionnel en toute tranquillité et dans les meilleures conditions. N’oubliez pas également de rester transparent et honnête avec l’acheteur afin de garantir une vente réussie et sans litige futur. En somme, le diagnostic immobilier est un élément essentiel à prendre en compte lors de la vente d’un local professionnel. Il garantit la sécurité juridique et sanitaire pour les deux parties et permet une transaction plus sereine.