La vente d’un immeuble entier est une opération complexe qui nécessite de prendre en compte un grand nombre de facteurs. Si vous êtes propriétaire d’un tel bien immobilier et que vous envisagez de le vendre, il faut savoir qu’il existe aussi des diagnostics obligatoires à réaliser avant la mise en vente. Découvrons leur utilité et les conséquences de leur absence.
Sommaire
Immeuble : définition
En termes juridiques, un immeuble est défini comme étant un bien immobilier bâti en dur et non transportable. Il peut s’agir d’un ensemble de bâtiments ou d’une construction unique comprenant plusieurs logements ou locaux. Un immeuble est généralement un bâtiment à plusieurs étages.
Les immeubles peuvent être des propriétés individuelles ou collectives, et peuvent être utilisés à des fins résidentielles, administratives, d’enseignement, de soins, commerciales, financières ou hôtelières.
Les immeubles présentent souvent une structure complexe avec différents éléments tels que des fondations, des murs porteurs, des toitures, des installations électriques et de plomberie. Cela les rend sujets à différents types de dégradations et de vices cachés qui peuvent être détectés grâce aux diagnostics immobiliers.
Les diagnostics obligatoires pour la vente d’un immeuble
Avant de mettre en vente un immeuble, le propriétaire est tenu par la loi de réaliser plusieurs expertises techniques. Ces dernières ont pour but d’informer les futurs acquéreurs sur l’état général du bien immobilier et doivent être incluses dans le dossier de diagnostic technique (DDT) remis lors de la signature du compromis de vente.
Les diagnostics obligatoires à effectuer sont les suivants :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il permet d’évaluer la consommation d’énergie et le taux d’émission de gaz à effet de serre du bâtiment. Il est valable 10 ans.
- Le dossier technique amiante (DTA) : il a pour but d’identifier la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante dans l’immeuble. Il doit être réalisé si le permis de construire du bien a été délivré avant juillet 1997. Si de l’amiante est présent, le propriétaire devra peut-être faire réaliser des travaux de désamiantage avant la vente. Ce diagnostic est valable sans limite de temps en cas d’absence d’amiante.
- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : il concerne les immeubles construits avant 1949 et vise à repérer la présence de plomb dans les peintures. En cas de taux trop élevé, des travaux peuvent être nécessaires pour garantir la sécurité des occupants. Ce diagnostic est valable sans limite de temps en cas d’absence de plomb.
- Le diagnostic termites : il est obligatoire dans les zones déclarées à risque par arrêté préfectoral et vise à identifier la présence éventuelle de ces insectes xylophages dans l’immeuble. Il est valable 6 mois.
- Le diagnostic mérule : il est obligatoire dans les zones à risque définies par arrêté préfectoral et vise à identifier la présence éventuelle de ce champignon qui peut causer des dégradations importantes au bâtiment. Il est valable 6 mois.
- Le diagnostic gaz : il est obligatoire pour les installations de plus de 15 ans et a pour but de vérifier la conformité des équipements au niveau de sécurité requis. Il a une durée de validité de 3 ans.
- Le diagnostic électricité : il est également obligatoire pour les installations électriques de plus de 15 ans et vise à garantir la sécurité des occupants. Il a une durée de validité de 3 ans.
- L’état des risques et pollutions (ERP) : il concerne les risques naturels, technologiques, industriels et miniers, entre autres, auxquels est exposé l’immeuble. Il est valable 6 mois.
- Le diagnostic bruit : il est obligatoire dans certaines zones exposées au bruit comme, par exemple, les aéroports et vise à évaluer l’impact sonore sur l’immeuble. Il est valable 6 mois.
- L’audit énergétique : la loi Climat et Résilience du 24 août 2021 impose la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente des immeubles en monopropriété considérés comme des passoires énergétiques, c’est-à-dire ceux dont le DPE est classé F ou G.
À quoi sert un diagnostic immobilier ?
Les diagnostics ont pour but de garantir la sécurité et l’information des futurs acquéreurs d’un immeuble. Ils permettent également au vendeur d’être transparent sur l’état général du bien immobilier et de prévenir tout litige ultérieur.
Ces expertises techniques peuvent également être utiles pour les propriétaires qui souhaitent effectuer des travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique et sanitaire de leur immeuble.
Qui peut réaliser les diagnostics pour la vente d’un immeuble ?
Seul un diagnostiqueur immobilier certifié est autorisé à réaliser les diagnostics obligatoires pour la vente d’un immeuble. Il doit être indépendant et impartial, et sa certification doit être à jour. Il est indispensable de choisir un diagnostiqueur ayant souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir les éventuels dommages causés par ses expertises.
Quels sont les risques si les diagnostics ne sont pas réalisés ?
En cas d’absence ou de non-conformité des diagnostics obligatoires, le vendeur peut être tenu responsable en cas de problème ou de litige avec les futurs acquéreurs. Il risque des sanctions pénales et civiles pouvant aller jusqu’à l’annulation de la vente, ainsi que des dommages et intérêts à payer. De plus, en cas d’accident ou de sinistre lié à un défaut dans le bâtiment, le vendeur peut être tenu pour responsable même après la vente si les diagnostics n’ont pas été réalisés.
En conclusion, en plus de garantir la sécurité et l’information des futurs acquéreurs, les diagnostics peuvent être utiles pour les propriétaires souhaitant effectuer des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique et la qualité du bien immobilier. En somme, les diagnostics sont un investissement nécessaire pour une transaction immobilière sereine et responsable. Enfin, il faut savoir que le coût du diagnostic d’un immeuble peut varier en fonction de la taille et de la localisation du bien, ainsi que du professionnel choisi pour les réaliser. Il est donc conseillé de comparer les prix et de demander plusieurs devis avant de prendre une décision.