Lorsqu’on loue un logement, vide ou meublé, le propriétaire doit présenter un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier regroupe les diagnostics obligatoires assurant le bon état des lieux. Lorsque le bien à louer est un garage, de nombreuses expertises perdent leur caractère obligatoire. Attention toutefois, cela ne vous dégage pas de toute responsabilité puisque d’autres diagnostics doivent quand même être réalisés.
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Les diagnostics à faire pour louer un garage
De nombreux particuliers vivant en centre-ville doivent louer un garage pour leur voiture. D’une façon globale, cette location n’implique aucun diagnostic immobilier obligatoire, sauf si l’emplacement se situe dans une zone présentant des risques sismiques, naturels ou technologiques. Un arrêté préfectoral doit être établi pour vous informer de ce fait.
Si tel est le cas, le propriétaire bailleur a l’obligation de faire réaliser un diagnostic ERP (état des risques et pollutions). Cette expertise vise à déterminer le niveau de risque dans une zone donnée, puis d’en informer le locataire. Grâce à ce document, la personne qui souhaite louer le garage prend connaissance des risques d’inondation, d’avalanche, de glissements de terrain, de pollution du sol et même des risques liés à la présence proche d’un site industriel classé « Seveso ».
Le document émanant de cette analyse doit toujours être annexé au contrat de bail. Ce diagnostic a une durée de validité de six mois. Il faut s’assurer que le document à présenter soit toujours à jour.
D’autres diagnostics possibles pour la location d’un garage
Outre l’ERP (anciennement ESRIS), d’autres diagnostics peuvent être obligatoires pour des raisons précises. On cite ainsi :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) si le garage en question est chauffé. Cela est rare, mais ce n’est pas impossible. Le DPE n’est pas obligatoire lorsqu’à la place d’un garage fermé, on a droit à une place de parking sur un terrain non couvert.
- Le diagnostic amiante lorsque le garage se situe dans un bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le locataire doit pouvoir accéder à ce document à tout moment s’il en fait la requête. Bien sûr, il faut s’assurer qu’il soit à jour. Dans le cas où on a droit à une place de parking en plein air, ce diagnostic n’a pas lieu d’être.
Il est possible de demander d’autres diagnostics au vendeur pour s’assurer de la sécurité de son véhicule.
Les sanctions en cas d’absence des diagnostics
Contrairement à la vente d’un garage, la location de ce type d’emplacement pour voiture ne nécessite que très peu de diagnostics immobiliers. Cela pousse souvent les propriétaires bailleurs à les négliger. Leur absence est pourtant passible de quelques sanctions telles que :
- La sanction pénale : en cas d’information erronée transmise au locataire. Il arrive, par exemple, que les propriétaires ne déclarent pas le risque radon dans le diagnostic ERP alors qu’il été jugé positif.
- La sanction financière : si le locataire se rend compte, après signature du bail, que le propriétaire n’a pas procédé aux diagnostics requis, il peut demander une annulation du contrat de bail, une réduction du loyer ou le remboursement des loyers déjà versés.
Enfin, dans le cas où les diagnostics n’ont pas été réalisés correctement, c’est la responsabilité civile professionnelle de l’entreprise qui a entrepris les expertises qui sera engagée. Voilà pourquoi il faut toujours faire appel à un diagnostiqueur certifié.
Pour information supplémentaire, en cas de vente d’un garage, le propriétaire doit aussi faire réaliser un diagnostic termites et un diagnostic mérules lorsque l’emplacement se situe dans une zone d’infestation.