Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires en 2018 ?

Quand on veut vendre ou louer un logement, des diagnostics immobiliers obligatoires doivent être réalisés et les divers documents qui en résultent doivent être annexés à l’acte de vente ou au contrat de bail. D’année en année, la liste de ces diagnostics s’allonge et c’est sans surprise qu’on découvre de nouveaux diagnostics rendus obligatoires depuis le 1er janvier 2018. Alors, quels diagnostics doit-on alors réaliser pour la vente ou la location immobilière ?

immeuble

Des diagnostics pour un logement décent

Les diagnostics ont été mis en place afin de vendre ou de louer des logements décents. À travers le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, la loi a émis une définition claire de ce que c’est qu’un logement décent, c’est à dire un logement “ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.”

Les diagnostics immobiliers obligatoires avant 2018

Pour la vente ou la location immobilière, des diagnostics ont déjà été rendus obligatoires avant le 1er janvier 2018 et le sont aujourd’hui encore. On parle ainsi de :

Le diagnostic amiante

Le diagnostic technique amiante (DTA) est obligatoire pour tout logement mis en vente et dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997. Il a été instauré pour informer l’acquéreur de la présence ou de l’absence d’amiante dans les matériaux et produits utilisés pour la conception du bâtiment.

Durée de validité : quand le diagnostic fait état d’absence d’amiante, la durée de validité du certificat qui en découle est illimitée. Dans le cas contraire, un nouveau contrôle doit être réalisé dans les trois ans qui suivent le diagnostic.

Dans le cas où le diagnostic a été effectué avant l’année 2013, qu’il a déterminé l’absence d’amiante et que vous souhaitez vendre le bien immobilier, un nouveau diagnostic doit être fait.

En cas d’absence de ce diagnostic ou de vice caché, l’acheteur peut exiger une réduction du prix du bien, voire une annulation de la vente. Même s’il est obligatoire, le vendeur peut ne pas annexer ce document à la promesse de vente, mais il doit tout de même l’avoir sous la main au cas où l’acheteur l’exige.

Le diagnostic plomb

Ce diagnostic doit être réalisé pour éviter toute exposition au plomb et les risques pouvant être encourus (ex. saturnisme). Le document qui en découle est appelé Constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Un document d’information concernant les effets du plomb sur la santé ainsi que sur les précautions à adopter en cas de présence de plomb doit y être joint.

Ce diagnostic concerne les immeubles d’habitation ou certaines parties de ces immeubles et dont la construction date d’avant le 1er janvier 1949. Il est exigé que ce soit pour la procédure de vente ou de location.

Durée de validité : en cas d’absence de plomb, le document a une validité illimitée. Dans le cas contraire, la validité dans le cas d’une vente est d’une année à partir d’un certain seuil tandis que pour la location, elle est de six mois.

En cas de manquement à cette obligation, le vendeur peut engager sa responsabilité pénale. L’acheteur, quant à lui, peut demander l’annulation de la vente ou une réduction de prix.

Le diagnostic assainissement non collectif

Ce document se réfère à l’état de l’installation d’assainissement non collectif de tous les bâtiments bâtis non raccordés au réseau public. Il est obligatoire en cas de mise en vente de l’immeuble.

Durée de validité : trois ans. En cas de non-conformité, l’acheteur doit y remédier dans un délai d’un an après la signature de l’acte authentique.

Le diagnostic électricité

Ce diagnostic dresse l’état de l’installation électrique intérieure. Il est obligatoire en cas de vente d’un immeuble d’habitation ou d’une partie de cet immeuble dont l’installation électrique est agée de plus de 15 ans.

Durée de validité : elle est de trois ans maximum en ce qui concerne l’installation intérieure. En cas de non-respect de cette règle ou de vice caché, l’acheteur peut exiger l’annulation de la vente ou une réduction de prix.

Le diagnostic gaz

Il fait l’état de l’installation de gaz intérieure et est obligatoire pour toute procédure de vente. Ce diagnostic concerne les immeubles d’habitation ou une partie de ces immeubles, dont l’installation est vieille de plus de 15 ans.

Durée de validité : comme pour l’électricité, il a une validité de trois ans maximum et un non-respect de cette loi peut induire une annulation de la vente ou une réduction de prix.

Le diagnostic ERNMT

Il se réfère à l’état des risques naturels, miniers et technologiques. Il est obligatoire pour la vente ou la location d’un immeuble situé dans une zone à risque. Précisons que ce diagnostic a changé de nom depuis le mois de janvier 2018 et s’appelle dorénavant ESRIS (état des servitudes risques et d’information sur les sols).

Durée de validité : le document doit avoir moins de six mois avant la promesse de vente ou le contrat de location. En cas de manquement à ce règlement, l’acheteur peut demander une réduction de prix tandis que le locataire peut exiger des dommages et intérêts.

Le diagnostic termites

Il a pour objectif de déterminer la présence ou non de termites au sein des immeubles bâtis mis en vente. Les immeubles concernés sont ceux situés dans des zones délimitées par des arrêtés préfectoraux.

Durée de validité : le document a une durée de validité de six mois maximum. Le diagnostic doit être refait chaque fois qu’une zone d’infestation est communiquée par un nouvel arrêté municipal.

Une réduction de prix ou une annulation de la vente peut être demandée par l’acheteur en cas de non-respect de ce règlement.

Le diagnostic DPE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) concerne les immeubles bâtis mis en vente ou en location et qui n’apparaissent pas dans l’article R.134-1 du CCH.

Durée de validité : le document a une durée de validité de 10 ans. Le diagnostic doit être réalisé à nouveau si des travaux importants surviennent durant les dix ans qui suivent la remise du document. En cas de non-respect de ce diagnostic, une réduction du prix de vente ou une annulation de la vente peut avoir lieu tandis que le locataire peut demander une réduction du prix du loyer.

Pour information, les résultat du DPE doivent obligatoirement apparaître sur l’annonce de mise en location.

Le diagnostic métrage loi Carrez

Ce diagnostic a pour but de mesurer la surface privative habitable d’un lot de copropriété mis en vente. Cela ne concerne pas les garages, les caves, le parking ou autre fraction inférieure à 8m2. Le document l’attestant doit être fourni avec l’état financier de la copropriété, l’état daté des charges, un certificat délivré par le syndic et l’organisation générale de l’immeuble.

Durée de validité : permanente.

En cas d’absence de mention, l’acte juridique est sanctionné d’invalidité. Dans le cas d’une erreur de surface de plus de 5%, une réduction de prix est possible.

Le diagnostic technique global (DTG)

Ce diagnostic est obligatoire depuis le 1er janvier 2017. Il concerne tous les immeubles, totalement ou partiellement habités, de plus de 10 ans, mis en copropriété et/ou qui font l’objet d’une procédure d’insalubrité.

Ce diagnostic a pour objectif de faire l’état général de l’immeuble et de déterminer les éventuels travaux et entretiens nécessaires à prévoir pour les dix années à venir. Le document qui s’y réfère doit être remis à la vente d’un lot de copropriété ou de l’ensemble de la copropriété.

Le diagnostic radon

Ce diagnostic est obligatoire depuis le 1er juillet 2017 et concerne les logements situés dans une zone à potentiel radon. Il doit être réalisé, que ce soit pour la vente ou pour la location d’un bâtiment.

Pour information, les diagnostics obligatoires varient selon qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, et ce, aussi bien en matière de vente ou de location. Il faut également se référer à la date à laquelle le permis de construire a été délivré. D’une manière globale, la loi se base sur trois dates :

  • Avant le 1er janvier 1949.
  • Entre 1949 et le 1er juillet 1997.
  • Après le 1er juillet 1997.

Les nouveaux diagnostics obligatoires depuis le 1er janvier 2018

Aux diagnostics cités ci-dessus s’ajoutent de nouveaux critères de décence qui doivent, eux-aussi, apparaître dans le DDT (dossier de diagnostic technique) depuis le 1er janvier 2018. Ce sont :

  • Le diagnostic de performance énergétique – étanchéité à l’air : cela signifie que les portes, fenêtres, murs et autres parois qui donnent sur l’extérieur ou sur des pièces non chauffées doivent être étanches à l’air. La cheminée doit également être pourvue d’une trappe.
  • Les diagnostics électricité et gaz : ils sont désormais obligatoires pour la location et doivent être remis à la signature du bail. Contrairement à la vente, la durée de validité est de six ans. Soulignons que ces diagnostics ont été rendus obligatoires depuis le 1er juillet 2017, pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1975.

À part ces deux critères, sera également obligatoire, à partir du 1er juillet 2018 :

  • Le diagnostic de performance énergétique – aération suffisante : il se réfère au renouvellement de l’air. Pour ce faire, les ouvertures et les systèmes de ventilation devront être en bon état afin de bien renouveler l’air et évacuer l’humidité. Ce diagnostic aura une validité de trois ans dans le cas d’une vente et de six ans dans le cadre d’une location.

Des contrôles réalisés par un professionnel

Pour que tous les diagnostics rapportés dans le DDT aient une valeur juridique et légale, ils doivent avoir été réalisés par un professionnel accrédité. Et puisque chaque diagnostic a sa propre durée de validité, le mieux c’est de les réaliser en même temps pour qu’ils soient tous valides au moment de la signature du bail ou de la promesse de vente.

Catégorie : Diagnostic immobilier


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