Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d’un terrain à bâtir ?

Avant de vendre ou de louer un bien immobilier construit, il est bien connu qu’il est nécessaire de réaliser des diagnostics qui viendront compléter le dossier de diagnostic technique (DDT). Cependant, ce que peu de personnes savent, c’est qu’il est également obligatoire de réaliser des diagnostics avant de vendre un terrain à bâtir que l’on qualifie de bien immobilier non bâti.

Terrain à bâtir : définition

Selon le droit français, un terrain est considéré comme à bâtir lorsqu’il est prêt à recevoir une nouvelle édification de type maison ou immeuble. Pour remplir cette condition, il doit satisfaire à divers critères physiques et juridiques qui permettent la construction. Il doit en outre être viabilisé.

Aussi, pour qu’un bien soit considéré comme « terrain à bâtir », des travaux de viabilisation sont indispensables, à savoir :

• Bénéficier d’un accès à la voie publique (ou privé s’il relie à la voie publique).
• Avoir accès à l’eau potable, soit par le raccordement au réseau de la commune, soit par des moyens privés comme un puits ou un forage. Dans ce dernier cas, il est primordial de garantir la qualité de l’eau et de la protéger contre les risques de pollution.
• Assurer le raccordement aux réseaux électriques et téléphoniques.
• Si les règles d’urbanisme et de santé publique l’exigent, il est nécessaire de le relier au réseau d’assainissement public.
• Le raccordement au réseau de gaz naturel est facultatif.

Tous les équipements utilisés doivent avoir une capacité suffisante pour répondre aux besoins des occupants des futures constructions. De plus, le bien doit être situé dans une zone constructible conformément au plan local d’urbanisme (PLU). Enfin, pour être considéré comme un terrain à bâtir, le bien doit être vierge de toute construction.

Les diagnostics obligatoires pour la vente d’un terrain à bâtir

Vous l’aurez compris, la vente d’un terrain à bâtir nécessite la réalisation de diagnostics immobiliers. Ces derniers doivent être réalisés par un professionnel certifié et inclus dans le DDT.

Le diagnostic termites

Un diagnostic termites et insectes xylophages est obligatoire avant la vente d’un terrain à bâtir situé dans une zone infestée. En effet, les termites peuvent se déplacer dans le sous-sol, sous les fondations et causer des dommages importants aux futures constructions. Le repérage permet donc de s’assurer que le terrain est exempt de termites ou de signaler leur présence afin d’envisager un traitement avant la construction.

L’état des risques et pollution (ERP)

Ce diagnostic est obligatoire et doit être présenté au futur acquéreur avant la signature de la promesse de vente du bien à bâtir. Son objectif est de déterminer les éventuels risques auxquels le futur occupant du terrain peut être exposé une fois la construction achevée. L’ERP se concentre sur quatre catégories de risques, à savoir :

• Les risques naturels : ils sont liés aux mouvements de terrains, à la sécheresse du sol en raison de son caractère argileux, aux inondations, aux zones sismiques, aux avalanches, aux incendies de forêt, aux cyclones… Le diagnostic analyse les risques potentiels pouvant affecter la sécurité des personnes. Les résultats peuvent varier selon la zone géographique.
• Les risques miniers : la construction d’un bâtiment sur un sol instable dû à d’anciennes exploitations minières ou sujet à des mouvements représente un risque important. C’est pourquoi il est essentiel d’étudier la qualité du sous-sol du terrain avant de conclure une vente. L’objectif est de détecter d’éventuels effondrements liés à des cavités souterraines ou à un tassement des sols…
• Les risques technologiques : dans ce cas, le diagnostic se concentre sur la radioactivité, les émissions de vapeurs toxiques ou nocives, les risques d’explosion… Les risques identifiés ici sont souvent liés aux activités d’une entreprise utilisant ou produisant des produits dangereux. De plus, la proximité du terrain avec les voies de communication est également étudiée, car ces voies peuvent être utilisées pour le transport de produits dangereux.
• Le niveau de potentiel radon : le radon est un gaz inodore et incolore présent dans l’air. Il provient de la désintégration du radium et de l’uranium naturellement présents dans les roches et le sol. Bien que tous les sols en contiennent, la concentration de ce gaz radioactif varie d’une zone à une autre. Le but du diagnostic est d’identifier cette concentration, qui devient dangereuse à partir du niveau 3. Les grands massifs granitiques, tels que les Vosges, la Corse et la Bretagne, sont particulièrement exposés à ce risque.

Il est à noter que l’ERP a remplacé l’ESRIS (état des servitudes risques et d’information sur les sols) qui a lui-même remplacé l’ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques).

L’étude géotechnique

Depuis le 1er janvier 2020, la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) stipule qu’une étude géotechnique préalable est obligatoire avant la vente d’un terrain à bâtir situé dans les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA). Cette mesure vise à garantir la sécurité et la stabilité des constructions dans ces zones spécifiques.

Ce caractère expose les constructions que l’on va ériger dessus à deux risques principaux :

• Le phénomène d’expansion des sols pendant les périodes de pluie.
• La rétractation du sol une fois que les épisodes pluvieux sont passés et que la sécheresse s’installe.

Ces deux phénomènes peuvent rendre le sol instable et fragiliser la structure du bâti. Cela se manifeste par l’apparition de brèches et de fissures au niveau de la structure. À terme, cela peut même entraîner son effondrement.

Pour information, le risque de « retrait-gonflement des sols argileux » est déjà pris en compte par l’ERP. Cependant, l’étude géotechnique vient renforcer cette considération. Cette exigence a été établie par le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019.

Il est à noter qu’un repérage amiante environnemental peut également être exigé pour les terrains à bâtir. Son but est de détecter la présence de cette substance cancérigène dans le sous-sol afin de garantir la protection des futurs occupants. La recherche d’amiante environnemental ou le repérage avant travaux (RAT) de l’amiante dans les sols et les roches en place est régie par la norme NF P94-001.

Qui peut réaliser les diagnostics pour la vente d’un terrain à bâtir ?

Il est essentiel de faire appel à des experts qualifiés pour réaliser les diagnostics obligatoires pour la vente d’un terrain à bâtir. En effet, ces diagnostics nécessitent des compétences techniques et une connaissance précise des normes en vigueur.

Avant de prendre votre décision, il est essentiel de solliciter des devis détaillés auprès de plusieurs prestataires afin de pouvoir les comparer, car le coût du diagnostic d’un terrain à bâtir peut varier selon le prestataire choisi et selon la zone géographique du terrain concerné.

Il est également important de noter que la réalisation de ces diagnostics peut prendre un certain temps, allant de quelques jours à plusieurs semaines selon le type d’expertise et la disponibilité des prestataires. Il est donc conseillé d’anticiper leur réalisation afin d’éviter tout retard dans la vente du terrain.

Quels sont les risques si les diagnostics ne sont pas réalisés ?

Si les diagnostics pour la vente d’un terrain à bâtir ne sont pas réalisés, cela peut entraîner des conséquences juridiques et financières pour le vendeur. En effet, en cas de découverte de vices cachés ou de risques majeurs après la vente, l’acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur et demander une indemnisation pour les dommages subis. De plus, le non-respect de ces obligations peut également entraîner des sanctions pénales.

En résumé, les diagnostics obligatoires pour la vente d’un terrain à bâtir ont pour objectif de garantir la sécurité et la transparence de la transaction immobilière. Ils permettent à l’acquéreur d’être informé des risques éventuels liés au bien qu’il souhaite acquérir et protègent ainsi ses droits en tant que consommateur. De plus, ils permettent également au vendeur de se protéger d’éventuelles poursuites judiciaires en fournissant toutes les informations nécessaires sur l’état du terrain.

Enfin, ces diagnostics contribuent à assurer la sécurité et la stabilité des constructions dans le respect des normes en vigueur. En ayant toutes ces informations à disposition, les parties impliquées dans une transaction immobilière peuvent prendre des décisions éclairées et protéger leurs intérêts respectifs.