Quels sont les diagnostics à réaliser pour la vente d’un terrain à bâtir ?

On sait tous que, avant la vente ou la mise en location d’un bien immobilier bâti, il faut réaliser des diagnostics obligatoires qui vont étoffer le DDT (dossier de diagnostic technique). Ce que tout le monde ne sait pas, c’est que des diagnostics doivent également être réalisés avant la vente d’un terrain à bâtir que l’on qualifie de bien immobilier non bâti. Mais quels sont ces diagnostics ?

L’état des risques et pollution (ERP)

Ce diagnostic est obligatoire et doit être présenté au futur acquéreur avant la signature de la promesse de vente du bien à bâtir. Il vise à déterminer les éventuels risques auxquels le futur occupant du terrain peut être exposé une fois la construction achevée. L’ERP s’intéresse à quatre types de risques, à savoir :

• Les risques naturels : ils se réfèrent aux mouvements de terrains, à la sécheresse du sol due à son caractère argileux, aux inondations, aux zones de sismicité, aux avalanches, aux feux de forêts, aux cyclones… Le diagnostic va analyser les éventuels risques pouvant être causés par les éléments naturels et qui peuvent porter atteinte à la sécurité des personnes et de leur bien bâti sur le terrain. Les résultats varient en fonction de chaque zone géographique.
• Les risques technologiques : le diagnostic s’intéresse dans ce cas à la radioactivité, aux émissions de vapeurs toxiques ou nocives, aux risques d’explosion… Les risques détectés ici sont souvent reliés aux activités d’une entreprise utilisant ou produisant des produits dangereux. La proximité du terrain avec des voies de communication sera également étudiée puisque ces voies peuvent servir au transport de produits dangereux.
• Les risques miniers : la construction d’un bâtiment sur un sol instable ou mouvant représente un risque non négligeable. C’est pour cela que la qualité du sous-sol du terrain doit être étudiée avant de signer un acte de vente. Le but est de détecter des effondrements au niveau des cavités souterraines, un tassement des sols…
• Le niveau potentiel radon : le radon est un gaz inodore et incolore présent dans l’air. Il est issu de la désintégration du radium et de l’uranium que l’on retrouve naturellement dans les roches et dans le sol. Même si tous les sols en contiennent, la concentration de ce gaz radioactif est plus importante dans certaines zones que d’autres. Le diagnostic vise alors à déterminer cette concentration qui s’avère dangereuse surtout à partir du niveau 3. Les grands massifs granitiques sont les plus à risques, ce sont par exemple les Vosges, la Corse, la Bretagne…

À savoir que l’ERP a remplacé l’ESRIS (état des servitudes risques et d’information sur les sols) qui a lui-même remplacé l’ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques).

Le diagnostic termites

Comme les termites peuvent également se déplacer dans le sous-sol, un diagnostic termites et insectes xylophages est obligatoire avant la vente d’un terrain à bâtir situé dans une zone infestée. Cela permet au futur propriétaire de prendre les mesures nécessaires comme la mise en place de protection isolante lors de la construction. Le but est d’empêcher les termites de remonter dans le bâtiment construit.

Bientôt, un diagnostic amiante environnemental sera également lancé pour les terrains à bâtir. Il visera à détecter la présence de cette substance cancérigène dans le sous-sol afin de protéger les futurs occupants.

L’étude géotechnique

Depuis le 1er janvier 2020, cette étude est rendue obligatoire dès lors que les sols du terrain sont considérés comme argileux. Ce caractère expose les constructions que l’on va bâtir dessus à deux risques principaux :

• Le gonflement des sols durant les périodes pluvieuses.
• La rétractation du sol une fois les épisodes pluvieux passés et laissant place à la sécheresse.

Ces deux phénomènes peuvent rendent le sol instable et fragiliser le bâti. Cela peut se traduire par des brèches et des fissures au niveau de la structure. À la longue, cette dernière risque même de s’effondrer.

Pour information, le risque « retrait-gonflement des sols argileux » est déjà pris en compte par l’ERP. L’étude géotechnique est toutefois venue le renforcer. Elle a été instaurée par le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019.