Peut-on vendre une maison sans diagnostic immobilier ?

Afin de protéger les futurs acquéreurs, la loi impose un certain nombre de conditions aux propriétaires vendeurs. Parmi ces obligations, il y a la réalisation de diagnostics immobiliers. À quoi servent-ils et que risque-t-on à vendre sans les faire entreprendre au préalable ?

À quoi servent les diagnostics immobiliers durant une vente immobilière ?

Un diagnostic immobilier est une expertise qui vise à déterminer l’état du bien mis en vente et de protéger les futurs acquéreurs. Il existe différents types de diagnostics immobiliers. Leur caractère « obligatoire » dépend de la région où se situe le bien et de ses caractéristiques globales.

Quels sont les diagnostics immobiliers à réaliser pour vendre une maison ?

Les documents qui découlent des diagnostics doivent être présentés au futur acquéreur avant la signature de l’acte de vente définitif. Parmi les expertises obligatoires, on cite :

• Le diagnostic plomb : cette étude permet de déterminer la présence de plomb au sein du bâtiment. Il est obligatoire uniquement pour les biens construits avant 1949. Notez qu’une exposition prolongée au plomb engendre divers problèmes sanitaires dont le saturnisme.
• Le diagnostic amiante : obligatoire pour les bâtiments construits avant 1997, ce diagnostic détecte la présence d’amiante au sein du logement. Notez que l’amiante est un produit hautement cancérigène d’où la nécessité de le détecter et de procéder à un désamiantage si le résultat est positif.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : obligatoire depuis 2011, ce diagnostic renseigne sur la consommation énergétique ainsi que sur l’empreinte carbone d’un bien immobilier. Les résultats de ce diagnostic doivent être mentionnés dans l’annonce immobilière concernant le bien.
• Les diagnostics électricité et gaz : ces deux diagnostics s’intéressent à l’état de l’installation électrique et de l’installation de gaz. Ils sont obligatoires dès lors que les installations datent de plus de 15 ans.
• Le diagnostic d’assainissement non collectif : ce diagnostic vise à déterminer le système d’évacuation des eaux usées d’un bien lorsque ce dernier n’est pas raccordé au réseau collectif.
• Le diagnostic termites et le diagnostic mérules : ces diagnostics sont obligatoires lorsque le bien se situe dans une zone d’infestation. La détermination de ces zones se fait par le biais d’un décret préfectoral.
• Le rapport ERP : c’est un diagnostic qui renseigne sur les risques naturels, miniers, sismiques, technologiques, cycloniques et sur les pollutions.
• Le diagnostic métrage loi Carrez : cette expertise permet de déterminer la surface habitable exacte du bien mis en vente. Il est obligatoire lorsque le bien fait partie d’une copropriété.
• Le diagnostic ENSA (état des nuisances sonores aériennes) : lorsque le bien se situe dans une zone d’exposition au bruit, comme le stipule le PEB (plan d’exposition au bruit), ce diagnostic est obligatoire.

Que risque-t-on à vendre un bien immobilier sans diagnostic immobilier ?

C’est au propriétaire qu’incombe la tâche de faire réaliser ces diagnostics par un professionnel certifié. L’absence de l’un de ces documents ou l’expiration de la date de validation de l’un d’entre eux peut pousser le notaire à arrêter la transaction. Ce dernier doit s’assurer que le DDT (dossier de diagnostic technique) soit complet avant de poursuivre la démarche. Il peut même exiger à ce que des diagnostics supplémentaires soient réalisés lorsque la situation le nécessite.

L’absence des diagnostics immobiliers donne droit à l’acquéreur d’annuler la vente ou d’exiger une réduction de prix si un ou plusieurs des rapports de diagnostics contiennent des erreurs.

En effet, une fois l’acte de vente signé, si l’acquéreur se rend compte de vices cachés, il peut demander une annulation de la vente et exiger un remboursement total de la somme versée. Dans certains cas, il peut aussi réclamer une réduction de prix ou une mise en conformité des lieux.