Diagnostic immobilier

Peut-on rompre un bail s’il manque un ou plusieurs diagnostics immobiliers ?

Avant de mettre un bien en location, le propriétaire est tenu d’entreprendre des diagnostics immobiliers obligatoires. Les documents doivent être présentés aux locataires avant la signature du bail. Il arrive toutefois que certains bailleurs « omettent » volontairement cette étape pour diverses raisons. Si le locataire ne s’en aperçoit qu’une fois le bail signé et après avoir emménagé, peut-il rompre le contrat ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de location

Pour rappel, le DDT à présenter en cas de location doit contenir les diagnostics suivants :

  • L’ERP (état des risques et pollutions).
  • Le DPE (diagnostic de performance énergétique).
  • Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb) pour tous les biens construits avant 1949.
  • Les diagnostics gaz et électricité.
  • L’information sur les nuisances sonores si le bien se situe à proximité d’un aéroport.
  • L’information sur la présence de radon.

Le diagnostic amiante n’est pas « officiellement » obligatoire, mais si le locataire demande à le voir, le bailleur doit s’exécuter.

La rupture du contrat de bail est possible en cas de DDT incomplet

Un DDT (dossier de diagnostics techniques) incomplet peut effectivement justifier la rupture d’un bail de location, mais seulement si le locataire arrive à prouver qu’il a été trompé par le bailleur concernant la qualité du logement loué. Dans ce cas, il peut évoquer le dol, c’est-à-dire la technique frauduleuse à laquelle le bailleur a fait appel pour le tromper et l’encourager à signer.

Cela peut, par exemple, avoir lieu lorsque le locataire se rend compte, une fois installé, que le DPE affiché dans l’annonce immobilière ne correspond pas à la réalité. Il se peut aussi que le mesurage de la loi Boutin annoncé ait été surdimensionné pour pousser le locataire à payer un loyer plus élevé.

De pareils cas peuvent entraîner l’annulation du bail. En conséquence, le bailleur doit restituer les loyers perçus au locataire, mais il a quand même un recours. Il peut intenter une action contre le locataire pour obtenir une indemnité d’occupation des locaux.

Les autres conséquences possibles à un DDT location incomplet

Outre l’annulation du contrat qui est assez rare, un DDT incomplet peut avoir d’autres conséquences, plus ou moins graves.

Dans le meilleur des cas, les locataires peuvent seulement exiger une réduction du loyer. Par exemple, en cas de mesurage Boutin surdimensionné, ils peuvent demander à ce que le loyer soit recalculé en fonction des mètres carrés effectivement occupés.

Dans les pires des cas, le locataire peut :

  • Demander des dommages-intérêts s’il a subi un préjudice à cause de la fraude effectuée par le bailleur. Par exemple, si le locataire souffre de problèmes de santé suite à une exposition au plomb dans le logement loué et qu’il arrive à prouver qu’il n’a pas été informé des risques, le propriétaire devra lui verser des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi. Cette procédure peut s’avérer positive pour le locataire, mais elle est longue et coûteuse.
  • Saisir la justice, ce qui va entraîner des sanctions pénales au propriétaire bailleur. Lorsque le locataire découvre qu’il a été trompé avec des informations volontairement erronées par le bailleur, il peut porter plainte auprès de la DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes). Ces derniers vont mener leur investigation et peuvent instaurer des sanctions à l’encontre du bailleur. Ces dernières peuvent être plus ou moins sévères en fonction des cas, mais en général, une fraude peut entraîner deux ans d’emprisonnement et une amende de 37.500 euros.

Pour éviter d’en arriver là, il est conseillé aux locataires de toujours exiger à voir le DDT et de s’assurer que tous les documents obligatoires y sont. Pensez également à vérifier leur validité et assurez-vous que les documents ont bien été certifiés.



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