Le diagnostic technique global (DTG) pour les copropriétés

Pour une question de transparence, les immeubles en copropriété doivent réaliser un diagnostic technique global (DTG) afin que les copropriétaires puissent connaître l’état du bâtiment et surtout les travaux d’entretien ou de rénovation qu’ils auront à entreprendre dans les années à venir. Cette réglementation n’est aujourd’hui obligatoire que pour certains types d’immeubles. Voici ce qu’il faut savoir…

DTG : quel en est l’intérêt ?

Le diagnostic technique global a pour objectif de déterminer les travaux qu’il faut réaliser pour la préservation de l’immeuble géré en copropriété ainsi que les coûts qui s’y réfèrent. Cet audit général des lieux se projette sur les dix prochaines années, ce qui doit permettre aux copropriétaires de connaître combien d’argent ils devront avoir à sortir de leur poche et au syndicat d’instaurer au besoin un fonds de travaux.

En effet, si le diagnostic démontre que l’immeuble est en parfait état d’habitation, le syndicat n’est pas obligé de constituer ce fonds de travaux, et ce, pendant toute la validité de l’attestation. La durée de validité du DTG est de 10 ans.

Qu’est-ce que ce diagnostic implique ?

Puisqu’il s’agit de faire un audit général de l’état du bâtiment, le diagnostic implique la réalisation de différentes analyses et études, à savoir :

• Une analyse portant sur l’état « apparent » des équipements communs et des parties communes de l’immeuble. Cela signifie que le diagnostiqueur se contentera d’observer l’état extérieur de ces équipements. Si les copropriétaires exigent une étude plus approfondie, cela pourra être réalisé mais sortira alors du cadre du DTG.
• Une analyse portant sur la situation du syndicat des copropriétaires : cette étude devra déterminer si le syndicat respecte les obligations légales et réglementaires que lui impose le Code de la construction et de l’habitation.
• Une étude portant sur les éventuelles améliorations à faire au niveau de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble.
• Un établissement de la liste des travaux à effectuer pour les 10 ans à venir et une estimation approximative du coût de ces travaux. Ici, on parle des travaux indispensables qui influent sur la bonne conservation du bâtiment.
• Un DPE (diagnostic de performance énergétique) ou un audit énergétique de l’immeuble.

Concernant ce dernier point, l’analyse pourra prendre la forme de :

• Un DPE collectif de copropriété lorsque le bâtiment est équipé d’une installation de chauffage ou de refroidissement (climatisation collective).
• Un audit énergétique de copropriété à usage d’habitation lorsque l’immeuble compte plus de 50 lots, qu’il est équipé d’une installation de chauffage et de refroidissement collective et que la date de dépôt de la demande de permis de construire a été faite avant le 1er juin 2001.

Après la réalisation du DTG, les résultats devront être présentés aux copropriétaires durant l’assemblée générale qui suit l’audit.

Quand le DTG est-il obligatoire ?

Depuis le 1er janvier 2017, le DTG est obligatoire pour certains types d’immeubles. Sont concernés :

• Les immeubles mis en copropriété et qui ont plus de 10 ans.
• Les immeubles faisant objet d’une procédure d’insalubrité et pour lesquels l’administration a demandé un DTG au syndic.

Pour les autres bâtiments, la réalisation de ce diagnostic n’est pas obligatoire. Par contre, depuis le 1er janvier 2017, le syndicat a l’obligation d’organiser un vote auprès de tous les copropriétaires pour savoir si la majorité souhaite entamer un processus de DTG. Durant ce vote, l’organisme doit pouvoir leur présenter un devis de réalisation du DTG pour que chacun puisse voter en toute connaissance de cause.

Il faut savoir que dans ce deuxième cas de figure, le DTG n’étant pas obligatoire, il a pour but de rassurer les esprits quant aux éventuels travaux à réaliser ou à l’absence de travaux dans les 10 prochaines années. Il faut avouer que cela permet quand même de se préparer à des dépenses pouvant être astronomiques.

Enfin, il convient de souligner que le DTG ne sera réalisé que suite à une majorité simple du vote. Ainsi, si une minorité vote en faveur du diagnostic, ce dernier sera automatiquement annulé puisque le nombre de copropriétaires qui y est contre est plus élevé.

Dans quel cas faut-il le réaliser ?

Certaines situations attribuent également un caractère obligatoire à la réalisation du diagnostic technique global de la copropriété, à savoir :

• Durant la mise en copropriété d’un immeuble âgé de plus de 10 ans.
• Quand le propriétaire unique du bâtiment le divise en plusieurs lots pour les vendre.

Il est bon de souligner que le caractère obligatoire s’applique qu’il s’agisse d’un immeuble faisant exclusivement office de lieux d’habitation ou seulement en partie.

Par ailleurs, l’audit doit être réalisé avant l’instauration du règlement de la copropriété ainsi que de l’état descriptif de division.

Qui peut le réaliser ?

Comme tous les autres types de diagnostics immobiliers, le DTG doit être réalisé par un professionnel compétent qui peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement détenant une personnalité juridique. Quelle que soit la nature du professionnel, ce dernier doit avoir des compétences sur :

• Les bâtiments, les matériaux de construction, les équipements techniques et les produits de construction.
• Les éventuels dommages ou « pathologies » que peuvent avoir un bâtiment et ses équipements.
• Les modes de construction aussi bien traditionnels que contemporains et aussi bien en termes de gros œuvre qu’en second œuvre.
• Le système thermique des bâtiments impliquant les éventuelles améliorations énergétiques possibles, la réhabilitation thermique du bâtiment et les impacts que ces travaux peuvent avoir sur l’acoustique de l’immeuble.
• Les textes législatifs et réglementaires qui concernent l’habitat, la construction, les normes d’accessibilité et de sécurité, le règlement sanitaire départemental, les relations légales et/ou contractuelles qui existent entre le syndicat des copropriétaires et les personnes chargées de l’entretien des équipements communs, les notions juridiques concernant la copropriété…
• Les termes techniques et juridiques concernant le bâtiment au regard des points cités ci-dessus.
• La gestion financière des copropriétés : cette connaissance lui permettra de bien analyser les contrats d’entretien que la copropriété a souscrit auprès des prestataires et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat et des copropriétaires.
• Les outils dont il a besoin pour mener à bien le DTG.

Comment reconnaître un vrai professionnel compétent ?

Il ne suffit pas de se présenter en tant que professionnel compétent pour pouvoir réaliser un DTG. Il faut effectivement apporter des pièces justifiant cette compétence, pièces que le syndicat devra présenter aux copropriétaires. Ces justificatifs sont :

• Des pièces justifiant les compétences de la personne physique, des employés de l’entreprise et des membres du groupement. Ces dernières doivent être présentées avec des références sur des prestations qu’il a déjà réalisées.
• Les photocopies des diplômes : parmi eux, il faudra retrouver un diplôme attestant une formation de trois ans minimum du niveau de l’enseignement post-secondaire ou un diplôme de trois ans dans le secteur des techniques du bâtiment. Cette attestation peut aussi être remplacée par une photocopie d’un titre professionnel, une attestation d’inscription au tableau d’un ordre professionnel connu dans le milieu de l’immobilier ou encore un certificat de qualification professionnelle de niveau équivalent.
• Des justificatifs d’assurance : un professionnel doit avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle et pouvoir le présenter au syndicat des copropriétaires et du conseil syndical. Ce justificatif couvre les éventuelles conséquences de ses interventions.
• Une attestation sur l’honneur : le professionnel ne doit avoir aucun lien, direct ou indirect, avec le syndic, avec les fournisseurs d’énergie, avec les entreprises qui interviennent sur l’immeuble et avec les équipements faisant l’objet du DTG. Il doit ainsi établir une attestation sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance vis-à-vis de ces personnes mentionnées.

Que faire après le diagnostic ?

Après la réalisation du diagnostic, le professionnel doit établir une certification ainsi qu’un carnet d’entretien à remettre au syndic. Ce dernier devra ensuite les présenter aux copropriétaires pour élaborer un plan pluriannuel de travaux. Ce plan doit mentionner les travaux à réaliser, les dates de réalisation, l’estimation des coûts nécessaires, les modalités de financement et le choix du maître d’œuvre.

Si le DTG a détecté un certain nombre de travaux à réaliser, le syndicat doit mettre en place un fonds de travaux pour financer les travaux. Dans le cas contraire, il peut s’en passer.

Qui paie quoi ?

Tous les copropriétaires doivent participer au financement des travaux en cotisant dans le fonds de travaux.

Toutefois, le syndicat peut être sommé de payer tous les frais si l’immeuble est déclaré « habitat indigne ». Ce terme signifie que le bâtiment fait l’objet d’une procédure d’insalubrité ou d’une procédure relative à la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs.

Aussi, l’administration peut demander au syndicat qu’il fasse réaliser un DTG à sa charge pour connaître l’état des lieux. Si, au bout d’un mois, le syndicat refuse, l’administration peut le faire réaliser d’office avec tous les frais imputés au syndicat.

DTG et DPE

Il s’agit de deux diagnostics totalement différents, mais le DTG inclut souvent un DPE. Cela signifie que même si l’immeuble a déjà fait faire un DPE (ce qui est une bonne chose), cela ne suffit pas pour dire qu’il est en règle avec les exigences du DTG.