Diagnostic immobilier

Faut-il se fier au DPE pour améliorer la performance énergétique d’un logement ?

De nos jours, lorsqu’on parle de DPE, il faut se référer au nouveau DPE entré en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Par rapport à l’ancien, ce dernier a apporté toute une série d’améliorations afin de réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES) de 40% d’ici 2030 comme le veut le gouvernement et afin de rendre l’expertise plus fiable. On se demande toutefois si on peut vraiment se fier à ses résultats, car d’eux dépendent les travaux de rénovation énergétique à entreprendre et le budget à injecter. Voyons ce qu’il en est…

Quels sont les principaux changements apportés par le nouveau DPE ?

Parmi les changements majeurs enregistrés, on peut citer que :

Le DPE est devenu opposable

D’après une décision du TGI (tribunal de grande instance) de Paris en juillet 2011, « le DPE ne doit pas induire en erreur un acquéreur ». Pour que cela soit respecté, les diagnostiqueurs doivent suivre une formation et passer un examen pour décrocher leur certification. Mais même malgré cela, on pouvait noter quelques fraudes pour pouvoir réaliser la transaction. Pour éviter cela, le nouveau DPE stipule que le rapport est désormais opposable.

Cela signifie que si, après l’achat, l’acheteur découvre que le DPE n’est pas conforme à la réalité, il peut se retourner contre l’acheteur. Ce dernier est également en droit de se retourner contre le diagnostiqueur s’il est avéré que l’expertise n’a pas été réalisée correctement.

Un seul mode de calcul a été retenu

Avec l’ancien DPE, les diagnostiqueurs disposaient de deux méthodes de calcul au choix : la méthode « sur factures » et la méthode « 3CL-DPE ».

La première consiste à analyser les factures des mois précédents l’expertise. Cette technique s’avère toutefois très peu fiable puisque la consommation inscrite sur les factures varie en fonction du nombre d’occupants du logement et de son occupation : le logement est-il occupé à l’année, 7j/7, 24h/24… ?

La seconde, quant à elle, est la méthode dite conventionnelle. Elle vise à analyser la structure du bâtiment en détails pour pouvoir établir un DPE plus précis. Isolation des murs, de la toiture, des combles (nature des isolants, leur épaisseur, leurs caractéristiques…), système de chauffage et de production d’eau chaude, système de ventilation… sont passés donc au crible. Cette méthode est plus réaliste, car elle se base réellement sur le bâtiment et non sur la consommation des occupants.

Au vu de ces différences, le nouveau DPE ne retient plus que la méthode 3CL-DPE comme seul et unique mode de calcul.

Ces changements rendent-ils le DPE plus fiable ?

Oui et non.

Oui parce que les acheteurs sont mieux protégés en pouvant se retourner contre le vendeur/diagnostiqueur et parce que la méthode de calcul est beaucoup plus réaliste.

Non parce que malgré le mode de calcul retenu, le propriétaire ne connaît pas forcément les isolants utilisés pour le bâtiment, ni leur épaisseur, ni leurs spécificités. Cette information est pourtant cruciale pour établir un diagnostic. Sans elle, démonter les plaques de placo sera nécessaire, et ce, même si à l’origine, le bâtiment était déjà bien isolé.

Non parce que les recommandations émises par les diagnostiqueurs ne cadrent pas toujours avec la réalité. Il peut conseiller l’installation d’une pompe à chaleur, mais sur le plan économique, est-ce faisable pour le propriétaire ? Il peut également recommander l’isolation des murs par l’extérieur, mais dans certaines villes, cela n’est pas autorisé.

Par conséquent, pour que les travaux d’amélioration de la performance énergétique soient vraiment pertinents, il est mieux de discuter directement avec le diagnostiqueur pour établir une liste des travaux par ordre de priorité. Vous pouvez également demander un DPE post-travaux ou un DPE factice pour être certain que les travaux planifiés réduiront vraiment la consommation du bien une fois réalisés.



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