DPE opposable : ce qu’il faut savoir

Vous cherchez à acheter ou à louer un bien immobilier en France ? Savez-vous que l’entrée en vigueur de la loi ELAN a rendu le DPE opposable depuis le 1er juillet 2021 ? Cela signifie que tout diagnostiqueur, vendeur ou bailleur, mais aussi syndic de copropriété ou notaire impliqué dans la transaction d’un logement peut être reconnu comme légalement responsable des informations utilisées dans le diagnostic. Explications.

DPE opposable : qu’est-ce que cela veut dire ?

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est devenu opposable en application de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN). Cela signifie que le diagnostic n’a donc plus seulement une valeur informative, mais que la responsabilité contractuelle des intervenants dans la vente ou la location est désormais engagée en cas d’erreur dans les résultats.

L’objectif est de garantir que les acheteurs et locataires reçoivent des informations précises et fiables sur la performance énergétique de leur futur logement. En cas de non-conformité, l’acheteur ou le locataire peut ainsi réclamer des dommages et intérêts aux personnes impliquées dans la transaction. En d’autres termes, l’opposabilité du DPE signifie que vous pouvez le contester ou l’attaquer.

Qu’est-ce qui a changé en 2021 pour le DPE ?

Le DPE est un document qui doit être fourni par le vendeur ou le bailleur d’un logement et qui fournit des informations sur la performance énergétique du bien immobilier. Afin de lutter contre le changement climatique et de promouvoir l’efficacité énergétique, les réglementations du DPE deviennent de plus en plus strictes pour les vendeurs et les acheteurs, en particulier lorsqu’il s’agit de biens ayant une étiquette énergétique classée F ou G.

Ainsi, et afin de parvenir à une consommation énergétique maximale de 331 kWh ep./m2/an pour tous les biens immobiliers vendus ou loués d’ici 2028, des modifications progressives doivent être adoptées d’ici là. Ces mesures ont pour objectif d’atteindre un parc immobilier de classe énergétique D au minimum d’ici 2034 et, pour cela, de faire baisser le nombre d’habitations mal isolées. Par conséquent, le DPE prend une place essentielle dans l’optimisation des maisons les plus énergivores et polluantes.

De ce fait, dans un souci de simplification et d’équité, le système de calcul du DPE est désormais unifié et ne dépend plus des factures d’énergie. Le seul mode de calcul utilisé est la méthode dite 3CL-DPE. L’objectif de cette modification est de mieux prendre en compte les différents types de consommation et de calculer facilement un résultat qui reflète le plus fidèlement possible les caractéristiques du logement.

Quelles parties du DPE sont opposables ?

Le DPE est composé de plusieurs parties et seules certaines sont opposables. La première partie, qui contient la consommation énergétique du logement, est opposable. Ces informations permettent aux acheteurs et aux locataires de comprendre la performance énergétique de leur futur logement en matière de chauffage, de refroidissement et d’éclairage, ainsi que les coûts énergétiques estimés.

La deuxième partie du DPE, qui contient des recommandations pour l’amélioration de l’efficacité énergétique du bien, n’est pas opposable et conserve un caractère informatif. Cette partie du DPE donne quelques recommandations pour améliorer la performance énergétique de la maison, mais n’implique pas de responsabilité légale pour ces conseils.

Informations à fournir pour la réalisation du DPE

Si un DPE doit être réalisé, il est essentiel que vous conserviez et fournissez dès que possible au diagnostiqueur tous les documents afférents aux caractéristiques et aux travaux ayant été effectués dans le logement. Cela lui permet de prendre en compte ces documents dès le début de sa mission pour une évaluation plus complète.

Concrètement, si un propriétaire a apporté des améliorations à son bien, il doit fournir la preuve de cette affirmation : factures, photographies (identifiant le bien et le type de matériel ou d’isolation), permis de construire, manuel technique des équipements… L’époque où un diagnostiqueur immobilier pouvait se contenter d’une attestation sur l’honneur est révolue.

Dans cet objectif, depuis le 1er juillet 2020, les syndics de copropriété ont l’obligation de mettre en place un portail sécurisé en ligne contenant les documents pertinents nécessaires à la supervision et à la gestion de l’immeuble : carnet d’entretien, état descriptif de division (EDD), règlement de copropriété, diagnostics immobiliers liés aux parties communes ainsi que les contrats d’assurance associés à la résidence.

Depuis le 1er juillet 2021, il est essentiel de rassembler toutes les informations pertinentes avant la réalisation du DPE. En effet, si les surfaces de déperdition de chaleur peuvent être mesurées sur place par l’opérateur, le type ou l’épaisseur des matériaux ne peuvent être déterminés sans sondage destructif. Les justificatifs sont donc obligatoires pour une évaluation précise. Si ces documents ne sont pas à la disposition de l’auditeur au moment de l’inspection, des valeurs par défaut seront prises en compte, ce qui peut conduire à une note de classification énergétique inférieure.

DPE opposable, quelles sont les sanctions en cas d’erreur ?

La loi permet dorénavant une indemnisation plus étendue si une erreur est constatée dans les informations fournies par le DPE. Un acheteur ou locataire s’estimant lésé et victime d’un préjudice peut ainsi espérer un dédommagement plus important, comme par exemple le remboursement du coût des travaux d’isolation thermique et de consommation énergétique, entre autres. Cependant, la responsabilité du diagnostiqueur ne peut pas être engagée suite aux recommandations de travaux qu’il aurait faites dans le diagnostic.

Risques pour le propriétaire bailleur

Le propriétaire loueur doit annoncer avec précision la classe énergétique de son bien pour éviter de devoir payer des mises à niveau et des rénovations coûteuses. Dans le cas contraire, il risque d’être pénalisé en ne respectant pas les normes requises et être condamné à payer des dommages et intérêts. Le bail peut en outre être résilié ou le loyer revu à la baisse.

Risques pour le propriétaire vendeur

Le concept de DPE opposable est simple : avec ces nouvelles règles, l’acheteur a désormais le droit d’intenter une action en justice contre un propriétaire vendeur s’il découvre qu’une étiquette énergétique incorrecte a été attribuée à son bien. La transaction peut également être annulée ou le prix de vente revu à la baisse.

Le nouveau DPE opposable a donné aux propriétaires vendeurs la possibilité de se retourner contre les diagnostiqueurs qui ont mal évalué la classe énergétique d’un bien.

Sanctions pour le diagnostiqueur

Pour que la responsabilité du diagnostiqueur soit effective lorsqu’il réalise un DPE, il est indispensable de prouver un lien de causalité entre son erreur et le préjudice subi afin que cette responsabilité soit engagée. Le caractère opposable du DPE ne s’applique donc pas si le mandataire a fourni de fausses informations concernant la résidence.

Dans le cas où le technicien n’est pas certifié, le DPE est directement opposable et la sanction est plus sévère. Dans ce cas, le professionnel s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 1.500 euros.

Date de validité du DPE opposable

Avec la mise en œuvre du DPE 2021, la durée des diagnostics est modifiée.

DPE effectué avant le 1er juillet 2021

Dans ce cas, le diagnostic n’est pas opposable et sa durée de validité est modifiée, à savoir :

• Un DPE effectué entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2017 est resté valable jusqu’au 31 décembre 2022.
• Un DPE effectué entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 reste valable jusqu’au 31 décembre 2024.

DPE effectué après le 1er juillet 2021

Le décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 précise que votre diagnostic de performance énergétique est valable pendant 10 ans et est opposable. Pendant cette période, si vous effectuez des travaux de rénovation impactant l’efficacité énergétique, alors la validité cesse et un autre diagnostic doit avoir lieu une fois ces transformations terminées.

L’opposabilité concerne-t-elle d’autres diagnostics ?

Oui, l’opposabilité concerne les autres diagnostics obligatoires qui doivent être fournis lors d’une vente ou d’une location tels les diagnostics amiante, plomb, électrique, gaz…

En conclusion, le DPE a pris une importance croissante ces dernières années, dans le but de promouvoir l’efficacité énergétique et de réduire le nombre de passoires thermiques. La loi permet désormais une indemnisation plus importante en cas d’erreur dans le diagnostic, et les acheteurs et les locataires bénéficient ainsi d’une plus grande sécurité lorsqu’ils achètent ou louent un bien immobilier. Les diagnostiqueurs doivent également être conscients de leur responsabilité potentielle et prendre toutes les mesures nécessaires pour éviter les erreurs.