DPE opposable : ce qu’il faut savoir

Depuis 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est juridiquement opposable, et en 2025, les règles se durcissent encore. Qui est concerné ? Quelles sont les obligations et sanctions ? Comment s’y préparer ? Cet article répond à toutes vos questions pour sécuriser vos transactions immobilières et éviter les pièges du DPE.

DPE opposable : définition et portée juridique

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable. Concrètement, cela signifie qu’il a la même valeur légale que les autres diagnostics (amiante, plomb, électricité). Il ne s’agit plus d’un document à titre informatif.

Si la classe énergétique affichée (la fameuse étiquette de A à G) est erronée, la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée par l’acquéreur ou le locataire.

Quelles parties engagent votre responsabilité ?

Le document se divise en deux volets distincts :

• La partie opposable : elle concerne l’étiquette énergétique (consommation primaire) et l’étiquette climat (émissions de gaz à effet de serre). C’est sur ces données que porte le risque juridique.
• La partie informative : les recommandations de travaux (scénarios de rénovation) fournies par le diagnostiqueur restent indicatives. Vous ne pouvez pas être attaqué parce que le coût réel des travaux diffère de l’estimation du DPE.

Le contexte 2025 : chasse aux « passoires thermiques »

En 2025, l’enjeu du DPE dépasse la simple information : il conditionne le droit de louer. La loi climat et résilience a mis en place un calendrier progressif et impératif d’interdiction de location pour les logements jugés trop énergivores :

• Depuis le 1er janvier 2025 : il est désormais interdit de louer (nouveaux baux) les logements classés G. Ils sont considérés comme énergétiquement indécents.
• À partir du 1er janvier 2028 : cette interdiction s’étendra aux logements classés F.
• À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront également exclus du marché locatif.

Note importante pour 2025 : si vous vendez une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, vous devez obligatoirement fournir un audit énergétique en plus du DPE. Cet audit, plus complet, propose un parcours de travaux chiffré pour l’acquéreur.

À savoir : les appartements en copropriété ne sont pas soumis à cette obligation lors de la vente.

La méthode de calcul 3CL : fin des factures

Pour fiabiliser le DPE et le rendre opposable, la méthode de calcul a été unifiée.

• Avant 2021 : on utilisait souvent la méthode « sur factures ». Le résultat dépendait du mode de vie des occupants (chauffage éteint = bonne note, même si l’isolation était inexistante).
• Aujourd’hui (méthode 3CL-DPE) : le calcul est conventionnel. Il se base uniquement sur les caractéristiques physiques du bâtiment (isolation, fenêtres, système de chauffage, ventilation).

Cette standardisation garantit que deux logements identiques obtiennent la même note, peu importe qui les habite. C’est cette rigueur technique qui justifie l’opposabilité du diagnostic.

Propriétaires : comment préparer la visite du diagnostiqueur ?

C’est le point critique pour éviter une mauvaise note. Depuis la réforme, le diagnostiqueur ne peut plus croire le propriétaire sur parole.

Si vous ne pouvez pas prouver la présence d’un isolant (derrière une cloison par exemple), le diagnostiqueur appliquera une valeur par défaut (souvent la pire).

La checklist des documents à fournir (obligatoire)

Pour optimiser votre note DPE, préparez ces éléments avant la visite :

• Plans du logement et surface habitable exacte.
• Factures de travaux (isolation, changement de fenêtres, installation chaudière…).
• Références techniques des matériaux (marque de la laine de verre, épaisseur, résistance thermique R…).
• Notice des équipements (VMC, chauffage, ballon d’eau chaude…).
• Pour les copropriétés : règlement de copropriété et descriptif des équipements collectifs (ex. chauffage central).

Conseil : l’absence de facture pour une isolation réalisée il y a 10 ans peut faire basculer votre bien de la classe D à la classe F ou G. Soyez exhaustif.

Risques et sanctions en cas d’erreur

L’opposabilité ouvre la porte à des recours judiciaires complexes.

Pour le vendeur

Si l’acheteur prouve que le DPE était faux (ex. le bien est G alors qu’il était vendu comme E) :

• Annulation de la vente.
• Réduction du prix de vente (correspondant souvent au coût des travaux pour atteindre la classe promise).
• Dommages et intérêts.

Pour le bailleur

• Interdiction de louer (si le bien est requalifié en G depuis 2025).
• Gel du loyer (interdiction d’augmenter le loyer d’une passoire thermique).
• Réduction forcée du loyer par le juge.

Pour le diagnostiqueur

Si l’erreur vient d’une faute professionnelle du technicien :

• Le propriétaire peut se retourner contre lui.
• Le diagnostiqueur doit indemniser le préjudice (souvent couvert par son assurance RCP).
• Si le diagnostiqueur n’est pas certifié, il risque 1.500 € d’amende et le DPE est invalide.

Durée de validité : le grand ménage de 2025

Attention, la durée de validité « standard » de 10 ans ne s’applique pas aux anciens diagnostics. En 2025, la quasi-totalité des anciens DPE sont caducs.

• DPE réalisés entre 2013 et 2017 : invalides depuis le 31/12/2022.
• DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 : invalides depuis le 31 décembre 2024.
• DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 : valables 10 ans (sauf si vous réalisez des travaux d’amélioration énergétique, auquel cas il est conseillé de le refaire).

En bref, si votre DPE a été réalisé avant juillet 2021, vous devez obligatoirement le refaire pour vendre ou louer en 2025.

FAQ : vos questions fréquentes sur le DPE opposable

Puis-je attaquer mon vendeur si la consommation réelle est supérieure à celle du DPE ?

Non, pas directement sur la base de vos factures. Le DPE est une méthode conventionnelle (utilisation standard). Vos factures dépendent de votre mode de vie. Vous pouvez attaquer seulement si vous prouvez une erreur technique dans le diagnostic (erreur de métrage, isolant oublié…).

L’opposabilité concerne-t-elle les recommandations de travaux ?

Non, seule la note (étiquette énergie et climat) est opposable. Les travaux suggérés et leur coût estimatif restent indicatifs et n’engagent pas la responsabilité du diagnostiqueur.

Mon appartement fait moins de 40 m2, suis-je concerné ?

Oui, mais une réforme de 2024 a ajusté les coefficients pour les petites surfaces afin de ne pas les pénaliser injustement. Vous pouvez vérifier sur le site de l’ADEME si votre note peut être réévaluée sans refaire payer un diagnostic complet (génération d’une nouvelle attestation).

Que faire si je n’ai pas les factures de l’ancien propriétaire ?

Sans preuves, le diagnostiqueur utilisera l’année de construction de l’immeuble pour estimer l’isolation par défaut. Cela pénalise souvent la note. Essayez de retrouver des photos des travaux, des permis de construire ou des procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété votant les travaux.

Points clés à retenir

• Depuis 2021, le DPE est juridiquement opposable, engageant la responsabilité des vendeurs et bailleurs.
• En 2025, les logements classés G sont interdits à la location, avec un calendrier progressif pour les classes F (2028) et E (2034).
• Un audit énergétique est obligatoire pour la vente des biens en monopropriété (maison, immeuble) classés F ou G.
• La méthode de calcul 3CL garantit des diagnostics standardisés et fiables.
• Préparer un dossier technique complet (factures, plans, notices…) est essentiel pour éviter une mauvaise note.
• Les anciens DPE réalisés avant juillet 2021 sont caducs et doivent être refaits.

La transition énergétique a rendu le DPE plus strict, ce qui a un impact sur les transactions immobilières. Pour éviter les problèmes juridiques et financiers, les propriétaires doivent s’assurer que leur bien est conforme en faisant appel à un diagnostiqueur certifié et en mettant à jour leurs documents.

Ne laissez pas le DPE devenir un obstacle. Pour garantir la conformité de votre bien, contactez dès aujourd’hui un diagnostiqueur certifié afin de mettre à jour vos documents et réaliser un DPE opposable.